北京别墅销冠大揭秘！

北京年度楼市的各维度数据排名，『地产营销人』仍在继续发布，同时我们也会穿插一些盘点。

今天，就来回顾一下2019年的别墅市场。

2019年北京别墅市场是重振旗鼓的一年，无论是成交量，还是成交均价，都有明显提升。

据网签统计，去年北京别墅新增供应仅4788套，在同比下降36%的情况下，成交量却同比上涨32%，达到4532套，成交面积138.84万㎡，同比上涨了41%！

同时，别墅成交均价达54113元/㎡，同比上涨12%。量价起升，体现了别墅产品在北京市场上的受欢迎程度。

别墅卖得好，背后隐藏着两个核心原因：

一是北京别墅供应逐年下降，资源稀缺诱发了先下手为强的置业行为，消费紧迫感蔓延为一种市场情绪；二是小面积限竞房大量入市，挤压了改善产品的空间，但潜在的升级居住需求依然很大，这种供需错位刺激了别墅成交。

下面，我们通过数据分析，进一步看别墅市场主要的成交特征：

1、五-六环别墅成交过半，体现城市属性

从2019年别墅环线成交特征看，成交主力区域已从上一年的六环以外，回归至五、六环之间。城市别墅的市场接受度越来越高。

从以上数据看到，四环以内别墅成交仅占比6.98%。而五、六环之间的别墅成交达2401套，占比攀升至53%，位列各环线第一。

对照2018年，五、六环之间别墅成交套数同比增长了44.55%，成交面积较同比增长高达62.70%。而另一方面，五、六环间别墅供应仅58.23万㎡，较18年下降58.98%。

供应下降，成交却快速上涨，这反映了需求的趋势——距离城区较近的城市别墅，具有工作与生活便利切换的优势。不远离凡尘，同时又享受别墅独有的生活方式，是多数客户“鱼和熊掌兼得”的选择。

2、200-300㎡成交增六成，最受欢迎

从2019年别墅成交面积看，200-300㎡面积段成交量最高，成交套数为1593套，占比35.17%，同比18年增长58.91%。而该面积区间的供应量则较18年下降51.69%。

2019年限竞房紧凑型别墅的大量入市，导致市场主流别墅户型面积有变小趋势。不仅200-300㎡面积段成交大幅增长，200㎡内的小面积别墅产品供应也在大幅增加。

不过，因政策和规划带来的问题也很明显：小面积别墅（主要是限竞房）因地上面积有限，只能向地下要功能，从地下两层到地下三层，不可避免影响通风和采光，居住舒适度不比传统别墅，品质受一定影响。

3、1000-2000万的别墅，是成交主力

从2019年别墅成交总价段看，1000-2000万总价段的别墅成交1943套，占比42.89%，较18年上涨了50.27%，是别墅总价段的成交主力。

另外，值得注意的是，500-1000万之间的别墅成交占比21.66%，位列总价段第二，可见市场对低总价别墅的需求非常旺盛。

可规划为别墅的土地稀缺，加之新中产别墅梦推动的改善升级大潮，让低总价、高性价比的别墅产品具有广阔的市场前景和深厚的客群基础。

当然，别墅面积和总价的控制，对应的是开发商在产品创新上所做的对冲。

保持别墅应有的品质感和舒适度，在不付出过高置业成本前提下，依然享有理想的墅居生活方式，这是2019年热销别墅具有的共性特征。

我们再回到别墅成交总榜，看排名。

2019年北京别墅成交金额销冠是过亿的顶级别墅，而成交套数销冠却是一个高性价比别墅项目。其实，套数销冠更能反映整体别墅市场成交的特点。

从另一层面讲，其实别墅的套数销冠更具有含金量。因为每一套都面对的是一组客户、一个家庭，就成交周期和难度而言，与顶级别墅没有本质区别，因此更值得我们关注。

看2019年别墅成交套数排名，昌平别墅项目——金隅上城郡，以177套单盘成交量，摘得全北京别墅套数销冠。

其去化速度，按一年365天推演，基本做到平均每两天就能实现一套别墅销售。这个成绩，尤其在2019年整体市场难度加大的背景下，无疑显得十分耀眼！

从市场声量看，该项目推广相对低调，但其支撑出色业绩背后的成因，值得在年终之际，深入做番解读。

1.0超低容积率，英伦墅院，北京罕见

位于昌平北七家板块的金隅上城郡，占地面积24万平方米，建筑面积也为24万平方米，容积率仅为1.0，是规模充沛超低密全墅社区，这种地块素质在北京别墅市场上已十分罕见。

金隅上城郡是以叠拼、联排产品为主打，也是金隅高端产品系“上城系”的首部开山大作。

项目前期历经四年，潜心研制，承袭英伦红砖文化精髓，不惜重金特聘大匠，纯手工精筑，营造城市红砖墅院，引领北京UPTOWN别墅生活潮流。

从楼盘状态看，项目已是现房，所见即得，在社区环境体验、室内空间尺度等方面给予客户更真实感，可规避购置期房的风险，且能尽早入住，适应了绝大数别墅置业者的需求。

总价切中市场空白，产品类型显优势

金隅上城郡精准的产品定位，让其不同产品的总价都具备了竞争优势。

比如说，该项目纯正的联排别墅，仅800万元起。在市场相近总价中，只能买到次一级的叠拼产品。而项目大联排产品1000万起的总价，与市场上密度更高的合院价格相仿，因而体现出超高性价比。

精准的产品定位，弥补市场空白的总价，让购房者在同等预算下，获得更高层级的产品和居住体验。

依照金隅上城郡户型的使用面积，折合单价仅为3万+/㎡，同时面积区间可达到200㎡以上，这样的产品在北京五六环之间是唯一的存在。

地上空间充足，超大面宽，高舒适度

有别于市场上面积过度压缩的限竞房别墅，金隅上城郡呈现的210-400m²联排产品，地上面积占比高达90%，采用全明户型，控制地下面积，尽享地上阳光和新鲜空气。

同时，大联排别墅拥有6.6米奢华挑空，以及10.8米超大面宽，一间宽厅多重享受，容纳无限可能。

宽墅产品的建筑设计参照独栋特性，270度环形花园将建筑环绕，在客厅、餐厅以及2-3层的居室都可尽揽园林美景。

联排中户产品设有南北双花园，边户可享三面花园，花园面积高达约90-220m²；同时配有私家电梯，让别墅生活变得更加纯粹，居住感受更优。

区域利好不断，未来升值空间打开

金隅上城郡地处京城中轴北首，奥北核心低密区，温榆河高端墅居组团，生态环境优美。

项目处于北五、北六环之间，距离城区远近适中，交通非常便捷。而产业带动的区域基础设施建设，利好不断，给项目带来明确升值预期。

邻近的未来科学城从原来的17平方公里扩增至170平方公里，正式将空间布局拓展为“两区一心”。

北京政府为助推未来科学城发展，加速“黄金十字线”进程，规划安立路(立汤路)与北清路由原向8车道改建为双向12车道，改造后将变成没有红绿灯的快速路，对此金隅上城郡是直接受益别墅住区。

据悉，去年12月30日，安立路快速路改造工程已开工，道路全长18.5公里，总投资高达123亿。未来建成后，奥森公园、天通苑、北苑组团、北七家组团、小汤山和兴寿镇将被一路连接，直达中关村科学城、北京科技商务区及未来科学城。

此外，项目周边高端教育资源丰富，比邻14所国内、国际名校。其中北师大亚太学校，距上城郡仅500米，一站式15年制全学龄，入校即可轻松圆梦国际学府殿堂。

展望2020年，『地产营销人』认为北京别墅市场将延续火热行情，但因资源愈加稀缺，优质项目会迅速去化，留给别墅置业者的时间窗口并不会太长。

年终榜单提供了一种有价值的参考维度，对大家判断市场，选择楼盘，确有帮助。

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