信号又能怎样？北京豪宅从来都是“清风拂山岗”
这几天，楼市又开始热闹起来，种种信号正在改变市场的预期。
不少朋友给『地产营销人』发信息，询问关于菏泽、珠海、广州新近颁发解除楼市局部限制政策的观点，似乎想得到一些证明楼市行情反转的依据。
但『地产营销人』冷静的告诉他们，这些城市的动作不代表接下来北京会放松调控，短时间内最多影响的是消费者心理，但在实质的政策面和市场面上不会有什么改变。
北京有着与其他城市完全不同的市场逻辑，即使放松也是全国最后一个城市。不是别的什么特殊缘由，只因北京需求太强大！
可以说，如今经济周期对北京楼市的影响都变得微不足道，如果不是强力政策压住火山口，稍微放松都有可能带来市场的迅速爆燃，对此大家应该有清醒认识。
但也因为如此，才显出北京楼市的价值——这是一个可以穿越周期，充满安全资产的宝地。可以试想，如果没有政策约束，也许北京今天的高端住宅大概率都会在20万/㎡之上，真若如此，才是令人担忧的。
从这个角度讲，北京房产确为当下最好的财富避风港。那些看空的、悲观的人都是受到了舆论和情绪的影响，没有基于常识去思考这种问题。
但北京很大，房产也分不同区位和类型，整体安全，但在结构上也能分出三六九等。特别是当下周期，能让人有时间、有精力去挑选更好的房产，无论自住，还是投资，都存在优中选优的可能。
在『地产营销人』看来，高端纯住宅新房显然是北京楼市中最稀缺最头部的品类，因为它在客户基础、类型差异和产品的先进性上具有足够的优势，对于有购房能力的客户而言，是为置业首选。
1、隐藏在暗处的购买潜力惊人
就在上个月，胡润研究院发布了《2018胡润财富报告》，揭示了目前大中华地区拥有600万资产、千万资产、亿万资产和3000万美元资产的家庭数量和地域分布。其中，北京富人数量保持第一，超过上海和香港，数倍于深圳、广州、杭州和台北。
下面，重点看几组数据。
首先，北京超越广东成为拥有最多千万资产高净值家庭的地区，比上年增加3.1万，达到29.4万，增幅11.8%，其中拥有千万可投资资产的高净值家庭数量有15.2万。
其次，北京也是拥有最多亿元资产超高净值家庭的地区，比上年增加2,500户，达到19,900户，增幅14.4%，其中拥有亿元可投资资产的超高净值家庭数量有11,700户。
最后，北京继续成为拥有最多3000万美金国际超高净值家庭的地区，比上年增加2,200户，达到13,500户，增幅19.5%，其中拥有3000万美金可投资资产的国际超高净值家庭数量有8,240户。
胡润研究院得出的结论是，北京在所有统计维度都是全国富人最集中的城市，而且跟其他城市的差距在不断扩大。
即使经济大势起伏不定，但北京富人的数量还在连年增长，显然他们并不属于被疏解的人群。全国财富正在越来越快向北京集中，该客群壮大必然带来对高端住宅的需求上升。
众所周知，因为北京限竞房增多，而纯商品高端住宅减少，导致城市豪宅和独栋别墅变得凤毛麟角，这种逆周期性的房产则拥有了更大的价值想象空间。
所以，不要担心高端住宅市场，潜在的购买力都藏在暗处，也许现在等待的是优质项目，亦或是一个出手时机。
2、与限竞房不一样的资产逻辑
很多人说，限竞房的供应井喷会起到平稳预期的作用，这点没错。但『地产营销人』也反复强调：刚需刚改和终极改善是两种完全不同的市场，面向的客群存有极大差异，不能一概而论。
首先，终极改善提供的是大面积舒适性产品，不同于限竞房主流的小户型，对于不差钱追求居住品质的客群而言，只有高端纯住宅才能满足要求。
其次，符合终极改善特征的纯商品住宅因为不限售，具有比限竞房更好的资产流动性。多数人对此不以为然，是因为没有看到更深层次的市场影响。
要知道，主力限竞房未来限售的8—9年中，北京二手房势必会大幅减少，谁具有流动性房产，谁就有可能享受周期转换赐予的大幅溢价空间。
另外，很多购房者以为只有限竞房是限了价，似乎占到了政策便宜。实际上，北京的高端住宅项目在开盘拿证时也被压制了售价，其入市价格比原本预想至少低了20—30%，甚至很多限竞房都没有如此差价幅度。
从经济学角度讲，既然购房资格不易得，就应该最大化的换来一种最具价值的房产。就像摇号买车，好不容易摇到了号，自然要尽其所能买辆好车才能对得起这种机会，买房的道理一样。
3、产品换代所遵循的价值定律
虽然高端住宅也有二手房可选，但『地产营销人』更建议去找适合的新房。
一方面，北京楼市十分成熟，产品的迭代速度较快，5年基本上一代产品就会过时。很多曾经被视作为高端社区的二手房，如今不仅户型格局不符合新的居住潮流，连建筑立面、园林景观都出现了严重的折旧，这无疑会影响未来房产的保值增值。
另一方面，市场上的高端住宅新房尚有不错的地段属性，且产品设计的理念紧跟时代前沿，运用了最新的技术和材质，包括有的项目为了避免未来产生的品质老化做了最大程度的工艺预防和前置考虑。
譬如说，户型格局灵活的隔断处理，增加了居住功能的包容性；建筑立面新材料的应用也可以保证几十年不变色不耗损；还有园林景观的一些创新性空间的打造，可以让四季常绿，这些都是老房旧房所无法替代的。
技术在潜移默化延长住宅的寿命，同时也给予了更好的资产保障，这是品质法则恒守的价值定律。
如今市场上的高端住宅新房，基本一个巴掌就能数过来，优中选优不难实现。
本周末，位于东四环由九龙仓、绿城集团和中交地产联手打造的城市豪宅——壹·亮马，即将迎来开盘，很多关注已久的客户已经迫不及待。
壹·亮马作为北京楼市极少数的城市豪宅，其地段价值是受市场瞩目的因素之一。『地产营销人』认为，同样在售的城市豪宅虽然也有四环内的概念，但壹·亮马是唯一处于长安街以北，具有国际居住区属性的豪宅。
换句话说，壹·亮马是传统意义上北京真正的高端居住板块，这个地段基因无可复制。
项目所处的区域集聚165国使馆，三分之一的外籍高端人士；这里有互联网、电子、高科技制造业500强高新技术产业；更有798、751D·PARK等艺术区汇聚。
将府公园、四得公园、东风公园、朝阳公园4大公园环抱，2河纵贯， 12000亩城市绿化面积，让壹·亮马既笼罩在艺术与科技的氛围之中，也兼具自然优美的生态环境。
另获悉，今年朝阳区将对亮马河开工建设40万平方米国际化景观廊道。该施工将充分考虑北京特色文化、朝阳国际时尚和周边现代风情等不同文化元素的融合，以一条国际化滨水景观廊道，更好地服务于国际交往、文化交融等北京城市功能定位，壹·亮马将因此而获益。
而距离项目最近的大型商业综合体——颐堤港，今年已启动二期，整体规模达40万㎡。据悉，二期地块紧邻坝河，未来或打造成类似蓝色港湾的水岸商街。
颐堤港二期将规划有大剧院、艺术中心、甲级写字楼、健康管理中心，以及联合办公、长租公寓、酒店服务式公寓等物业业态。
二期落成后，预计将辐射将台—酒仙桥板块，带动整个东四环区域商业和文化消费升级，成为含多种丰富业态的商业一站式消费集群，同时也成为周边高端豪宅的专属商业配套。
不过，壹·亮马的产品才是其核心价值的主要构成，作为典型的换代豪宅，项目在建筑、园林，以及户型上满足了高端客户的所有期望。
百年九龙仓、匠心绿城、央企中交在拿地之初，就决心把壹·亮马打造为一个引领北京居住潮流的永不褪色的时代作品。
在建筑上，壹·亮马将现代技术应用与当代世界艺术审美相融合，以跨时代的金属幕墙塑造建筑外观，坚毅挺拔而不失精致细腻。立面所采用的铝板为氟碳喷涂，不仅无色差，而且保证20年不变色、不腐蚀，强于传统石材的稳定性。
在园林上，壹·亮马呈现的是一座城市难寻的立体花园。国际知名景观公司Office Ma 将“心奢主义”落实到整体园林设计打造上，让四大景观分区依自然地势有机布设。融汇枯山水的艺术诠释，带来国际化语汇中符合东方审美的园林意境。
户型上，壹·亮马195平米产品，具备4+1的户型空间，功能强大，理论上同时满足三代5—6口人居住的同时，还可以将多功能房改成家政房，供保姆使用。
而251平米样板间则尽显边厅户型的奢阔。两种舒适度极高的户型皆为全生命周期的换代居所。
其实，楼市的信号无关紧要，你相信什么，才最重要！北京楼市稳字当头，限字当头，正因如此，你才有机会买到最有价值的房子。
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