莫为限价遮望眼,风物长宜看洋房!
有限竞房项目开盘之后,『地产营销人』发现一个问题。
想买限竞房的客户都抱着一种微妙的占便宜心态——既然政策限了价,就比其他房子便宜,买了肯定不吃亏,自住不自住先不说,未来能升值也不错。
其实,这是大众对限竞房概念的误解,毕竟不是业内人士,看待楼市不够全面,偏执的观念往往会带来盲目的置业行为。
首先,限竞房的售价并不是都明显低于周边。北京楼市经历了一年的调整之后,不少限竞房的价格已不具备明显优势,甚至一些项目远高于区域二手房价格。
其次,限竞房5年内禁止转售的条件,如果附加期房因素和房产证滞后因素,实际无法转售的周期应在8—10年。这对于一部分未来需要资金流动性的客户,显然是很大的障碍。
再次,没有仔细在市场上寻找纯商品住宅,就一猛子扎进限竞房市场,殊不知有的纯商品住宅总价并不高,甚至跟限竞房总价接近,但两者品质并不在一个层次上。这样的机会白白错过,也实在可惜。
『地产营销人』对大部分限竞房的担忧,依旧是品质。由于房企利润确实微薄,如果不在成本上绞尽脑汁、想方设法的压低,根本就是赔本买卖。特别是,后来政策强调不能捆绑精装、地下仓储等要求后,这种情况就更为严重。
因为有一些成本的压缩,我们是看不见的。园林景观多少钱一平米?建筑、管线使用什么材质?室内公共部分什么装修标准?等等,每一项对于质量都至关重要。
很多人买房还停留在对空间的拥有观念上,其实你买的是一个社区的综合品质,是一个房子持久的生命力,这些硬件、软件的细节决定其未来的价值。
因此,『地产营销人』建议大家所有类型的产品都要看,既看限竞房,考察质量,也看纯商品住宅,权衡性价比,只有这样才不会在楼市中顾此失彼,判断失误。
前面提到,有的纯商品住宅不但户型面积、总价合理,其一些特殊优势也非限竞房可比。在此,需要给诸位一点提示:
1、邻近地铁的便利
当然有的限竞房也挨着地铁站,但大部分项目不具备这一配套条件。
『地产营销人』曾说过,如今新房项目都分布在五环外的新城区,距离主城有一定距离,再加上堵车等交通痛点,靠近地铁站的项目应该是首选。
除了为生活带来便利,邻近地铁的房产无论未来出租,还是转售,都能享受到比没有这一配套的房产更高的收益。
因此从价值上来说,地铁是选房时应重点考量的配套。
2、城市综合体更稀缺
其实,现在很少再遇到具有复合业态的城市综合体项目了,这有土地供应的原因,也有开发商能力的问题。
但实际上,能买到城市综合体中的住宅产品显然是价值更高一层。回到当下市场中,所有限竞房都不是复合业态的综合体项目,住宅为主,加少量商业是普遍规划样式。
为什么说城市综合体价值高呢?
因为很多位于新区的项目周边区域配套还尚不完善,这就需要项目自身拥有配套造血的能力。
写字楼、商业、住宅叠加业态的综合体实际上也是一个板块的“微商圈”,有助于为业主带来便利,同时也能注入产业,形成区域聚合力,具有标杆潜质。
市场上,具有复合业态综合体式的在售纯商品住宅非常稀少,如有发现值得优先考虑。
3、园林及科技增配难见
你会发现当限竞房入市之后,多在谈区域、户型、总价,很少谈及产品配置,因为房企实在没有余力再去做增配。
所以,不要期待想象未来入住美轮美奂的园林景观,也更不能奢望原来纯商品住宅拥有的高科技系统配置,一切从简,质朴交房是大概率现实。
那么,反观纯商品住宅市场,如果能有项目满足刚需、刚改的居住需求,总价与限竞房不相上下,但产品增配做得足,开发商明显有更多投入的项目,自然值得高度关注、认真考量。
4、同等面积,空间大不同
就户型而言,限竞房出现的户型大同小异,其空间做得都中规中矩,亮点不多。
但有的纯商品住宅项目,在同等90平米之内的户型设计上颇具创新。大面宽、短进深,复合功能的空间弹性,是差异化很明显的产品。
对此,购房人应该不难做出优劣判断。
经过分析,我们看到,综合转售限制、规划业态、刚性配套、增配要素、产品创新等几大方面,限竞房和纯商品住宅相比依然存在一些短板。
当然两者如果价格、地段等差距太大,选限竞房也许合适,但相差不大的话,就要慎重做出置业决策了。
就在第一个大兴限竞房开盘的上周,昌平的一个纯商品房项目也入市销售,该项目就是位于昌平新城核心的招商·都会中心。
招商·都会中心所在的区位被成为“北京科技走廊”上的除中关村之外的第二中心所在地。
由京藏高速、京新高速、地铁昌平线构成的科技走廊是产业外溢、客群外溢的主要流向。项目距离地铁昌平线南邵站仅约800米,是标准的地铁社区。
招商·都会中心拥有充沛的体量,项目总建筑面积为34.6万平方米,其中住宅12.76万平方米,整体绿化率达到50%,住宅的容积率仅1.5。项目由办公、商业、住宅三部分组成,集工作交往、休闲购物、生态宜居为一体,是区域板块新兴的城市综合体。
招商·都会中心由休闲商业轴和健康景观轴贯穿,让业主未来的工作和生活得以随意切换,尽享城市繁华和生活欢愉。
整个地块的东侧是低密度住宅区,由南北两个区域组成,其中包含了风情漫步街区和夜光跑道区,中部有市政景观大道轴线贯通,除享受舒适居住外,还可以购物、运动,感受一份自然与生态。
招商·都会中心住宅建筑是古典与现代相结合的波士顿都会风格,具有科技人文交织的亲和力,传递出浓郁的设计感、现代感。
一梯两户5—11层洋房,拥有超大楼间距。带来低密的居住氛围,人车分流的设计减少了小区内的噪音影响并且保障业主安全。
招商·都会中心离白浮泉湿地公园仅一路之隔,业主近距享受森林公园的生态资源。更为可贵的是,项目协同相关部门为业主打造了专属天桥,让城市公园成为日常生活的连接。
招商·都会中心内部拥有可观、可用、可玩的园林景观,以“生活化园林”的理念,从城市公园、社区园林、项目外园林三个维度,让城市生活充分融入花草楼台之中,让城市生活本身成为园林中的行为艺术。
值得一提的是,项目利用集中组团绿地布置分龄亲子乐园,适老活动场地、适宠空间等公共活动区域。利用西侧带状绿地,布置多功能运动场及慢跑道,给长跑爱好者一个专业的跑步专区。
招商·都会中心,一梯两户的洋房,大面宽、短进深;客厅餐厅直线联通阳台,卧室分居南北,通透且南向采光充分;双窗三分离卫生间,将淋浴、如厕、洗漱三者分隔开来,同时段进行,互不影响。
难能可贵的是,在洋房88㎡的户型里,有可变空间的灵活性,赋予家庭的全生命周期以多种可能。
5.5㎡多功能超大阳台,可以实现室内景观区、休闲区、收纳间等多种选择,也可以根据自身喜好,将其设计成家政间或者小客厅。
总之,从下半年开始,北京楼市供应层次达到前所未有的丰富,购房者切莫视线单一、观念偏执,只有拓宽视野、放大区域、多方比较,权衡利弊,才能选到自己满意的好房子。
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