2015方法论：如何判断别墅的价值？
上周谈了谈“顶豪”，三组对比数据似乎把朋友们吓着了，后台留言无数，争论热烈。
这周再说一说别墅，聊聊如何判断别墅的价值高低，标准是什么，条件又是什么。
今年最好看的就是两个市场：豪宅和别墅。从疯狂程度来看，豪宅排第一，别墅排第二。有人问为什么？
1、两种产品都站在了“改善”需求爆发的风口，借势起飞。
2、低密度地块的供应越来越少，别墅成交量不可能如城市豪宅般成倍增长。
3、别墅还是远，豪宅还是近，距离近的城市别墅毕竟很少很少。有数据显示，2015年五环内的别墅供应量为47套，创近五年新低，占据别墅市场总体供应的1%，足见城市别墅之稀少。
即便如此，别墅市场今年已足够漂亮。
数据显示：2015年1-11月，北京市别墅成交3020套，同比上涨87%；成交面积95.12万㎡，同比上涨81%；成交均价34268元/㎡，同比下降1%；成交金额325.96亿元，同比上涨80%。
套数、面积、金额三项指标，全部超过去年80%以上，足见市场之健康。
在别墅的分项指标中，有一个区成交均价远远高于其他区，这便是朝阳区（看来朝阳群众最有实力）。有同仁说了，如果没有中央别墅区，朝阳不会如此之高。
即使沧海桑田，中央别墅区依旧是别墅市场的风向标。因其底蕴，因其便利，更因其成熟。
让我们结合中央别墅区的项目，来看看如何判断别墅的价值。
自从北京高端产品开始泛滥以来，『地产营销人』贯用一个“方法论”来辨别高端的真伪，无论城市豪宅，还是城市别墅，皆能框定。
豪宅也好，别墅也好，其核心价值在于“稀缺”，即“不可复制性”。而这种“稀缺”和“不可复制”是由什么要素构成的呢？
壹︱城市资源
地段所决定的“板块素质”，以及在板块中所处的核心位置。就北京而言，国贸、朝阳公园、亚奥、金融街、中关村、中央别墅区等都属于市场公认的“高端板块”。板块占位正确，就奠定了“站在巨人肩膀上”再出发的基础。
作为城市豪宅，能在国贸商圈是一种幸福；作为别墅，能在中央别墅区则是一种幸运。
举例而言，今年首开琅樾成为中央别墅区孙河板块的准销冠，签约达13.14亿，加认购金额更超25亿。孙河近两年的大热，已成为中央别墅区内最受瞩目和最有价值的板块。
（中央别墅区孙河板块整体规划）
（中央别墅区住宅项目含别墅和普宅）
2013年龙湖的双珑原著；2014年泰禾的北京院子；2015年是首开琅樾。孙河项目连年大卖让中央别墅区焕发了新的活力，也让地价水涨船高。
今年9月，先有保利龙湖首开以64.83亿拍下孙河地块，后有懋源地产出价29.4亿元接力拿地，孙河两地块楼面价全部超过5万元/平米，其未来售价预期将超10万元/平米。
反观，首开琅樾当年2.6万/平米的楼面价，根据其1.4的容积率，是孙河最具成本优势的项目。再加之恰当的入市时机，避其龙湖、泰禾之锋芒，取得区域销冠也就顺理成章。
贰︱自然资源
城市中最为稀缺的就是公园、河流、森林，而高端之所以高端，与这些珍贵的自然资源占有程度高度相关。
在纽约，最贵的房产是分布在中央公园一线；在北京，朝阳公园板块是豪宅聚集地。优越甚至垄断的自然资源优势决定了其唯一性价值。
而作为别墅，其自有的绿地面积和自然水系便是衡量自然资源占有多寡的关键指标。
依然看孙河，中心湖环绕式的地块规划，使自然水系呈放射状延伸，首开琅樾两地块之间便有蜿蜒宽阔的水系流过，项目东侧毗邻温榆河沿河生态走廊和天然湿地，更有7万平米生态公园景观环伺。
在目前五环边的城市别墅中，首开琅樾是唯一代征绿化与建筑用地做到1:1，且拥有3.75万平米私属公园的项目。
这使得项目整体绿化率达64%，稀缺的生态自然环境使其在中央别墅区具有了不可复制性。
叁︱人文资源
在所有资源中，人文资源是最可遇而不可求的。因为人文需要历史的积淀，需要时间的积累，更需要后来者的融合、传承。
无论别墅还是豪宅，一旦人文精神附体，便显示出更高的格调，传递更高的价值感。当然，这种价值最终会反应到价格上。
无论当年的颐和原著，沁透着“三山五园”的皇家风范，还是钓鱼台七号院，借“国宾馆”之威，贵气加持，皆靠独特的人文资源更胜一筹。
中央别墅区的孙河在辽宋历史上为所设驿馆第二十七站“望京馆”所在地。历经千年的驿站文化，不仅是一地经济的繁荣，也成为明清时代的皇家御道。
唯独首开琅樾将人文痕迹“驿站文化”引入，形成会馆主题的文化园林，与时代人文相呼应的精神内核。
在洋味十足的中央别墅区，首开琅樾巧借人文资源，起承转合，在历史印迹中找到当代的坐标和价值。
肆︱产品资源
之所以产品也可成为一种资源，在于“创新”赋予产品的价值。
在高端项目中，产品创新是一种生活方式的引领，也是推动产品升级换代的手段。产品创新不仅在满足客户的需求，更是在创造着客户需求。
通过产品创新所形成的竞争壁垒，也是一种稀缺资源。
还以首开琅樾为例，其以“中魂西技”为设计理念，将欧式建筑的肌理—法式立面与中国精神的表达完美结合，创新演绎“新法式”＋“新中式”的别墅形态，彰显“礼序”“尊贵”“福泽”“传世”的美好寓意。
首开琅樾将整个园区产品排布，形成“东高西低，北高南低”的极致建筑布局，使得整个社区阳光不受遮挡，让业主享受最佳的生态环境。
此外，在设计细节方面，项目建筑整体采用三段式构图设计，大面宽，短进深，不仅提高了室内空间的舒适度，也反映出建筑高端大气的新法式特征。
别墅标准面宽7.8米，类独栋最宽可达12.6米，平墅面宽更达到14.7米。这使得大窗景和宽厅成为标配，同时也让南向和侧向的窗井设计成为可能，凸显居住的舒适性。
（类独栋地下6.1米高三面采光的会所空间）
值得注意的是，在别墅地下空间的打造上，首开琅樾经数十次反复讨论验证，设计出地下会所空间6.1米层高，通过三面采光的设计，将阳光全部纳入下地下空间内，充分保证了地下空间的自然光照，实现了别墅地下空间地上化。
这种在产品创新上的不遗余力，进一步凸显了首开琅樾的差异化价值。
如果用“四大资源论”来筛查别墅项目，好别墅就不多了。如果能满足四种资源全部占有的别墅项目，也许就是最具价值的产品了。
依照此逻辑，城市豪宅亦然。
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