商品房销售合同纠纷中开发商“虚假宣传”的认定及责任承担问题

一、前言

对于虚假宣传，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房合同解释》）第3条专门对商品房销售广告的合同效力做了规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”。

而商品房销售广告和宣传资料中的允诺和说明没有载入商品房买卖合同，实践中还需要具备以下四个条件：（一）广告涉及的内容应在商品房开发规划范围之内；（二）广告内容针对的是房屋及其相关设施；（三）所作的说明和允诺必须具体确定；（四）承诺的内容必须对合同的订立以及房价的确定具有重大影响。

本文结合两则案例对商品房销售合同纠纷中“虚假宣传”的认定及责任承担问题进行简单分析。

二、案例索引

（一）廖某某诉红中公司商品房销售合同纠纷案——（2013）惠中法民一终字第815号

案件事实：2011年10月29日，廖某某与红中公司签订《商品房买卖合同》，约定廖某某购买红中公司开发的商品房。在廖某某购买房屋时，楼盘的平面效果图显示A1栋、A2栋前面规划为幼儿园，但在购买后廖某某发现该地块并非红中公司所有，A1、A2栋前面已无法建设幼儿园。廖某某要求红中公司承担虚假宣传违约责任，遂诉至法院。

裁判要旨：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告对富力现代广场的宣传平面效果图是将A1、A2前面规划为幼儿园，但A1、A2栋前面规划为幼儿园的地块并非被告所有，目前A1、A2栋前面已无法兴建为幼儿园。被告的平面效果图，显示的是小区平面布局，具体明确，这对双方预售合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约。尽管该平面效果图未附属在双方签订的《广东省商品房买卖合同》中，但亦视为合同的内容之一，对双方当事人均产生约束力。被告将不是自己使用的土地“规划”为幼儿园，目前A1、A2栋前面已不能成为幼儿园，被告的行为明显属虚假宣传，属于违约行为，依法应承担违约责任。

（二）陈刚商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书——（2017）最高法民申3886号

案件事实：因华友公司未能依照《商品房买卖合同》约定履行合同义务，陈刚拟解除合同，理由为华友公司宣传的永辉超市入驻，但实际上永辉超市未能如约入驻，严重影响讼争商品房的商业价值。陈刚认为，由于其购买的商品房为商铺，永辉超市能否入驻将严重影响其商业价值，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，即使华友公司对永辉超市即将入驻的广告宣传未明确载入合同，亦应当视为合同要约内容，华友公司应当就此承担违约责任。

裁判要旨： 本案争议焦点之一为永辉超市未入驻华友公司是否构成违约。本案诉争补充协议第十条第5项约定：“出卖人的展示模型、样板房、楼书、广告和宣传资料等均不作为交房标准及商品房买卖合同的组成部分，双方之间的权利义务均以《商品房买卖合同》及其附件和本补充协议所约定的内容为准。”根据上述约定，双方明确约定广告并不能作为合同的组成部分，陈刚对此明知，现其以广告中的内容未实现主张华友公司违约，并无合同依据。另据本案查明的事实，永辉超市未入驻系因永辉超市单方违约造成，华友公司并不存在虚假宣传或过错，不应对此承担违约责任。此外，购买商铺本属于商业投资行为，本身具有一定的风险，陈刚作为投资人应当具备相应的风险承受能力。且华友公司在二审已举证证明有其他超市入驻，并不必然导致陈刚投资商铺的失败，所以，永辉超市未入驻并不构成华友公司违约，陈刚无权以此要求解除诉争商品房买卖合同及补充协议。

综上所述，商品房销售广告的内容如果没有记载入合同，对双方当事人没有合同约束力，但是如果具备了特定条件，即使没有记入合同，也视为合同内容，如果开发商违反的，就应当承担违约责任。

由此可见，购房人在购买商品房时，应当保留好开发商对楼盘的相关宣传资料，包括开发商利用广播、电视、报纸、期刊、微信、微博等媒体所作的宣传资料、广告牌、样板房等。当发现所购房屋及配套设施等与开发商售楼时宣传不一致，确有证据构成虚假宣传的，购房人可以自知道开发商虚假宣传之日起一年内请求人民法院或仲裁机构撤销购房合同、退房并赔偿相应的损失。购房人也可以要求继续履行购房合同，同时要求开发商承担虚假宣传违约责任，支付相应的违约金。