超级叠拼，西山亮相

叠拼，一直是北京别墅市场最受欢迎的产品，今年的成交占比继续在提升。

据『地产营销人』统计，今年1-5月叠拼在别墅市场的成交占比已达61%。而去年同期，该成交占比仅为44%，说明买叠拼别墅是很多改善人群的第一选择。

不过，随着北京整体别墅供应的下降，叠拼也在逐年减少。

2020年北京叠拼别墅新增供应仅为3053套，不仅少于2019年，更是比2018年大幅下滑了30%。需求在上升，而供应在下降，叠拼供需的结构性矛盾愈加变得突出。

因为叠拼别墅稀缺，导致近几年市面上出现了很多“三叠拼”，即：把传统的上下叠，变为上中下三叠，以提高密度，缩小面积，压低总价，用“变异”的叠拼去补充供应，但实际上，这种三叠拼在建委系统中并不被视为“别墅”，而被当做普宅的一种。

所以，需要正本清源的是：上下叠才是传统意义上的真“叠拼”。

除了清晰定义之外，叠拼别墅在产品上也分高下，在『地产营销人』看来，核心主要是两点：

1、叠拼规划纯粹性和空间体验感

规划纯粹性，体现在两个方面：一是地块容积率，满不满足做出纯粹的别墅条件；二是居住空间，是否能带来别墅级的体验。

整体上，北京超低容积率的地块在减少。去年，44块商品住宅用地，容积率达1.1的，仅有两宗地。今年30块土地集中拍卖，容积率达1.1的，只有一宗地。没有超低容积率，就无法规划出纯粹的叠拼产品。

所以，无论今天看，还是预测未来，单纯只规划叠拼别墅的项目已经凤毛麟角了。

空间是进入室内的体验。过去几年，我们见到的叠拼，最大痛点是空间不够舒适。主要表现在南向面宽尺度不足，地上单层面积过小，以及庭院空间局促，由此丧失了别墅的特质，居住起来，更像小户型普宅叠加的“复式”，而非别墅。

因此，别墅感很重要。优质的叠拼一定是舒适的。而恰恰这一点，是当下市场不容易实现的。

2、别墅的匠造工艺和建筑品质感

看起来像不像一个高品质的别墅，从建筑工艺的考究度和立面品质，是可以感知的。

多年前的别墅，多为石材建筑，或者新古典风格，或者新中式原创，都拥有敦厚的体量感和经久不衰的品质感。但如今，目之所及的叠拼都简化为现代风格，搭配全涂料建筑，不见匠心工艺和精巧细部，别墅一下就丧失了原有的味道，变得廉价而粗糙。

别墅与高层建筑不同，更强调近身尺度的感观体验，因此其品质感的呈现，与建筑立面、院墙、院门及工艺有很大干系。

所以，叠拼别墅除了规划和形态上的纯粹、空间的舒适之外，在建筑品质和工艺细节上，也能看出开发者的投入和决心，由此决定了产品的稀缺度和经典性。

叠拼别墅最受市场欢迎，但一定要擦亮眼睛，找到品质上乘的产品，只有如此才能划定圈层，达成理想居住和保值增值的双重目的。

问题是，对品质要求如此苛刻的叠拼项目，在北京楼市还能见到吗？

上周，『地产营销人』再度来到西山戒台寺之下，提前参观了京西别墅力作——鸿瑞西峰，正式亮相的样板示范区，看到了今年北京楼市品质最好的叠拼产品。无论其形制的纯粹性，还是极具说服力的建筑品质，都值得想买别墅的客户前往一鉴。

示范区实景图

之前，曾给诸位做过介绍：鸿瑞西峰位于门头沟区域，西山戒台寺山脚下，地处长安金街和西山龙脉的黄金交汇点处，营造的是北京首个百万级墅院综合体，具备充沛的体量和丰富的业态，可满足对别墅理想的全部想象，既有自然生态的底色，又有成体系的配套加持，是今年涌现的极具特色的低密大盘项目。

高定配套体系支撑的墅居生活

鸿瑞西峰是少数拥有轨道直连的墅院综合体，乘坐S1号线，可换乘地铁1号线、6号线及年底通车的M11号线。项目依托136万㎡的自然人文景观，融入了25万㎡高端综合配套。

定制化的配套包含：街区商业、商务精品酒店、山泉度假酒店、企业俱乐部、健身会所等，集低密墅院于一体，由龙形水系贯穿整个住宅区，塑造出体验非凡的“墅院综合体”。除此之外，项目还紧邻约5万平米教育用地优质资源。

示意图

鸿瑞西峰的住宅全部规划为上下两叠的别墅产品，产品纯粹，形制正宗。布局传承王府规制，采取新中式建筑风格，沿袭王府前邸后园及“进门、进邸、进园”三进礼序。于归家道路两侧种植国槐、法桐等高大树木，营造出行车“一进山，二进园，三进院”的动线体验，仪式感油然而生。

示范区实景图

一期推出的溪悦府，为难得一见的山地叠拼，容积率仅1.05，北京在售住宅最低的容积率标准，稀缺性不言而喻。产品依据地势而建，三山环抱，对望山景，室内外有效联动，家家有院，户户有景。

建筑立面极具品质感，结构层次丰富。外立面多种材质搭配，珍贵石材熠熠生辉，在阳光照射下，显得光滑平整、历久弥新。建筑底座米黄色，顶部四层及所有门窗框、窗间墙采用高贵紫铜色。屋顶采用仿唐风的歇山形式，磅礴大气，呈现与连绵青山背景相称的中式风韵。

示范区实景图

大面宽、高空间、全采光超级叠拼

鸿瑞西峰主力产品分为下叠“瑞锦墅”、上叠“鸿云墅”两个户型，均为首层双入户设计，配有私属花园。

院门的设计汲取了古制门户八仪，门头高约3.9米，宽约3.1米，顶部为中国传统硬山顶，每户附赠匾额，门顶下横梁使用符合现代人审美的木纹转印。双开大门配狮口门环，两侧门体采布拉格灰砾岩和芝麻黑花岗岩打造，整块石材水刀雕刻。两侧壁挂宫灯，古香古色，威仪气派。

示范区实景图

上下叠都配有私家电梯，约8.9米超大面宽，约3.3米层高，地上单层面积约110㎡，空间之舒适超越同类别墅体验。

样板间展示的下叠户型，建筑面积约400㎡，地上两层，地下两层。其中，地下一层因坡地设计，实现全明采光，可作为花园层使用。户型面宽8.9米，进深约14.5米，面宽进深比1:1.6，户型比例格局近乎完美。

样板间实景图

负一层地面在地平标高之上，地下两层约9米层高。在下叠样板间展示中，通过地下二层局部挑空设计，让阳光倾泻而入，单层约70㎡的会客厅带来独栋级震撼体验，在北京别墅市场颇为罕见。

负二层功能空间多元，除了影音室、茶室、酒窖外，还配有保姆房和洗衣房，空气温度湿度非常适合藏酒藏茶，或做成主人的私密会所，凸显商务接待功能。

样板间实景图

一层称之为景观层，单层面积约110㎡，相当于一个舒适的三居室大小，单层面积舒展，居住功能齐全。

客餐厨相连，南北通透，开阔大气；客厅面积约为34㎡，面宽约5.2米，进深约6.5米，带有南向约3.7米面宽的老人独立套房，向外视线与花园联通，环顾视野收揽山景。

样板间实景图

二层为家人私享层，三个完整套房。东南边约50㎡南北通透的奢阔主卧套房，带步入式衣帽间、卫生间。南向窗墙比高达70%，一步露台，呼吸新鲜空气，采光充分，包揽青翠山色。两个次卧均为套房设计，一南一北分布，可做儿童房或书房。

样板间实景图

尤为难得的是，二层几个卧室相连处，有过渡作用的起居空间，可置沙发茶几，方便亲子交流，增添生活场景，这是绝大多数叠拼别墅缺少的功能，但在鸿瑞西峰保留了这一鲜明的别墅特质。

样板间实景图

如今的别墅有各种定义和概念，有时会让买房人“乱花渐欲迷人眼”，仅仅一个叠拼，我们就见过“叠墅”、“墅院”、“叠院”等称谓。不管叫什么，最终检验品质的，还是现场的体验。

当你所见所感，完全契合脑海中的别墅想象时，证明心仪的房子找到了。

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