别了，任泽平
任泽平离开恒大了，这个时间比我的预测，整整拖后了3年。
不因为别的，而是因为我，喜欢看戏。作为地产界的老戏骨，看了太多的戏，这一次我本想它会更戏剧化点。总想会是当年另一部戏的翻版。
差不多十年前，一位被树碑立传的地产老板，获得了一个国际殊荣，某天要有国际人士来颁奖，我应邀前往见证。结果一见面，他们一见面，戏剧化的一面出现了，“哎，你不就是原来烽火广告的小胡嘛，通知怎么写成Jack Hu了？”；“我一看你名字后面是清华教授，我以为搞错了呢，还是你。”，互相尴尬了下，然后仪式隆重进行，载入史册。
所以，听说了任泽平去恒大，我就会不自然地脑补一下许教授和任首席见面后的日常情况。
但讲真，任泽平是实打实的经济学者，是地产界我唯一认真看过文章的人。不是我狂妄，而是其他人都是靠嘴说，没写过。
任泽平给地产界贡献了两句话和一个理论。理论是地产周期论，他可以画出地产的起伏周期，太神奇了！后面再说。
两句话，一句话是中国房子是世界最好的资产，这个不用他说，所有干这行的都在一直说；另一句是对地产的分析框架，“长期看人口，中期看土地，短期看金融”。
我的理解，他的意思是，长期要看供需，只不过长期的供需咱不知道，用人口来模糊代表；中期要看供需，中期的供需咱也不知道，用土地来看看大概情况；短期也要看供需，短期的供需也无法算出，但我知道和金融政策密切相关。
——这是他的理论框架的深层逻辑吗？
如果是这个意思，这个外来和尚搭的框架有意思吗？
有意思，就像大家都知道有梦想要追求，但这话如果是Jack说出来的，就不一样。它鼓舞了千千万万的想着万一的人。同样，有1500万的身价加持，效果果然不同，马上地产行业专家辈出，都学会了如何分析地产市场了。大家都在口口相传并创新发展同一句式：“一线看人口，二线看土地，三线看金融”等等。至于怎么看，那是另一门课了。就是把你想要的结果放在前面，然后怎么看怎么都是通向你的结论的。
当然，这个让我纳闷了很久，1500万的不能只停留在顺口溜的境地，下面应该有些进一步研究的数理支撑，支撑到可以应用的程度——但是没有看到。所以我就来从他的经历来理解他的这些结论。看看他是学什么的，还做过哪些研究，出过哪些成果。一看不要紧，看到了他的宏论《地产周期论》，我如饥似渴地买来学习。
虽然地产界有过很多的周期论，都言之凿凿，但都是实战派的，既没有多少理论学养，又多是带有目的性的，所以我一贯忽略。任首席说出来的不一样，因为他是从更大的宏观经济周期来说的，而且之前在证券界说的很对，所以我是认认真真地看了他写的书《房地产周期》。
我们知道一个运动如果能产生周期，一定是要有个固定的回复力的，就像单摆，有个地球吸引力垂直向下，当它摆高了，吸引力又把它拉下来，如此往复，形成周期。经济周期也是因为有个无形的引力，就是当供需严重失衡时，市场的无形的手会把它拨回来，趋于平衡。于是市场在贪婪和恐惧中就产生了周期性地摆动，形成周期。
那么既然能算出地产市场的周期，它的回复力是什么，T=2π√（L/g），这里l和g是什么？没有这两个量如何能算出周期？当然社会科学更复杂，是没法这样精确计算的，用归纳法也可以得出结论，就是对过去的一切周期做些归纳，起码可以算出概率性的周期来。
书中的任首席大概就是这样的思路，他有团队，所以可以算的很对。用他的周期，来检验过去的，都非常吻合！神奇吧？
这个规律一找到，会带来什么，大家应该也知道了，伟大的收割！
那就是在周期的低点拿地，高点出货！做买卖的，买的对卖的对，那就是无往而不胜了！那就是在市场的竞争中，真正双赢了——赢两次，许老板赢一次，任首席赢一次！
这个大概是任总在地产界最有含金量的研究成果了。你想想，你花1500万把任首席买断，今后他的这些研究成果只悄悄告诉你，不给别人说，你就可以超前运作，那赚来的钱可不仅是1500万了，而是1500亿了。所以恒大的投入是值得的。
但是恒大这些年似乎在任首席进来之后，反倒跌跌撞撞，这说明：
要么是周期论说的不对，要么是说得对、恒大没执行。
当然不会是前者了，如果说的不对，这样的文章早删去了，是后者？那又是为什么呢？
这里面有我的一个绝妙发现。
就像高斯拿着比萨饼一折发现一边弯必然一边直把它命名为“高斯绝妙定律”一样，这里面的绝妙程度绝不亚于它。当然我还缺个爱因斯坦后手，能把这个应用到广义相对论去。
放过这本书，你去找一下过去的关于地产周期的文章和专家，你去拿来读一下，你会发现他们都说对了，都在那沾沾自喜，但是，他们说的又绝对不一样。
这怎么回事？
发现这个奥秘，你就可以做首席了。你就可以在在复杂的地产市场，啥也不用研究的情况下，把周期说对了，说准了。
因为地产市场是一个包括一线二线三线四五线，南北不同、东西差异的巨大市场，是一个宽带，就是说深圳等沿海开始上涨时，长春等东北可能正在下跌，而太原等资源城市在那十年不动，每种状态下都有大量的城市，所以你抽取其中任何一个时间段来作为周期，都能够找到这样的目标城市作为涨落证据。一个单线条的波动可以看出有周期，一个复线条，就没法精确描述了。因而怎么说也都是对的。
你今天判断地产在低谷，你可以找到80%的城市数据来支持，如果你说是高峰，你也可以同样找到80%的城市数据来支撑，不是20%。主要看你的选点和数据选择。何况每一次涨跌的开口时间不一，都足以淹没整体的波动周期性。所以，如果没有严谨的科学态度，是很容易说对的。这个就像邻国交战，很好瞄准，往一个方向开炮就行了，总是能打到对方领土，但要说这就叫瞄准，那就不严谨了。所以当你有了严谨的科学态度，在地产周期方面，你就不敢说了。
这就是中国国地产市场研究领域的现实，导致了——
不懂的真敢说，真懂的不敢说。
又似乎不懂的能说对，而真正懂的，却得不出一个确切的结论。
回过头来，再来看看那个三句话的分析框架，似乎也是有破绽的。
你看地产的先行示范区深圳，在过去的几十年人口一直是持续地增长的，从未停息，土地的稀缺也是一直都摆在那里的，金融政策和全国都一样的，但是在2015年3月之前，房价就是出奇地低，均价不到两万，还卖不出去。2015年3月之后，这些人口、土地情况都没发生变化，房价就涨翻了天。
所以人口要看是不是有效需求人口，不是，来再多没用；土地，如果不是炒房，哪个城市的土地盖房子都够住，没人睡马路上就说明这一点了。但如果全国人民都来炒，那就不够了。所以房价和土地、人口的关系，其相关性和相关系数的研究，还需要更深入一步。如果大家都觉得市场要涨，都进场买房，不该涨也涨；如果都不看好，人再多土地供应再少，都不进场买，它就涨不上来。
真正和房价一级相关的是市场温度，它综合了市场预期、市场供需和相关政策等。而市场温度又是可以测量的，市场温度和进场热分子数量以及每个热分子携带的热能量的乘积有关，这些都是可以通过市场的特征值表征出来的。如我们用带看量、成交周期和杠杆率等的变化值来表征这个热度的变化，测出不同市场的临界值，这个就很有用了。这一切都早已被概括在一个房价的热气球模型中，已经被真实市场所验证，不再赘述。
对不起，任首席，我今天用了你的模糊分析之道，给你泼一身浆糊。这里的分析式批评当然是不科学的，但也许是公平的：以其人之道，为其人送行。
挖苦点说，希望地产界的研究都能认真点，都没文化，都别忽悠！这里也说我自己的。
最后，为了再公平点，也为任泽平讨个公道：1500万的年薪，说了就要给齐。
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