市场|同比下降39% 南京酒店式公寓进入降温通道

近两年，南京住宅市场热度居高不下，玩出了“卖包”、“提首付”的新花样，成交量价稳中有升。而与住宅市场相比，南京的公寓市场近几年降温明显。

从市场数据来看，南京的公寓市场在2017年迎来了供求高峰期。当时的投资热火爆，新房市场一房难求，投资客进入不限购、低总价的公寓市场。据克而瑞数据统计，在2017年，南京公寓（含备案为办公当办公出售的公寓）成交量达到了25205套。

不过，随着市场大热，公寓也迎来了楼市风口，同年，南京连续出台政策调控商办市场，严禁商改住。从市场反应来看，调控效果很明显，2018年之后，供应端呈现大幅度回落。之后在2020年2月、2021年3月，”严禁商改住”被反复提出，公寓市场量价走低。2021年至今成交3538套，同比去年成交量下降39%。

酒店式公寓近几年明显供大于求，市场积压库存量150.58万方，按照近12个月月均去化计算，还需要43.3个月才能去化完。而住宅去化周期仅需要5.7个月。

2010-2021年40年公寓供求量价

政策+市场双重影响下 酒店式公寓进入降温通道

酒店式公寓本质上可以说是一个理财产品，同时兼具了类住宅和投资两种特性。在新房房价高、摇号难的市场环境下，一部分投资客选择低总价的公寓，用于出租收获长期租金。但随着市场环境变化，南京的酒店式公寓进入了降温通道。

降温的原因，一部分来自于政策层面，新政要求长酒店式公寓面积不得小于45㎡，而此前，南京市场有很多30-40平米左右的小面积、低总价产品，新政出台后，提升了酒店式公寓的投资门槛。

另一方面，近几年南京长租公寓崛起，贝壳、银城千万间、冠寓、朗诗未来寓的品牌公寓产品占领了部分租赁市场，其统一管理、提供物业服务等优势，迅速吸纳了一波对居住品质有一定要求的白领，对个人租赁市场造成一定冲击。

政策和市场双重影响下，酒店式公寓市场进入低迷期。当然，这样的市场行情下，并不是酒店式公寓不值得入手，当下的南京市场依然会有一些值得入手的公寓。

地段+综合体提升酒店式公寓抗风险能力

从市场表现来看，南京南站、江北核心区、城北、河西等交通枢纽、城市金融聚集区的酒店式公寓市场热度高，是目前的主力成交区域。

2020-2021年各片区酒店公寓供求套数

这背后蕴含了酒店式公寓的投资逻辑——地段。交通枢纽可以为酒店式公寓提供客源，南京南站的酒店式公寓，很多业主购置后托付给酒店运营，按年收取租金。而金融产业聚集区，周边的产业、写字楼白领人群、商户都有可能成为潜在租户，且这部分人群收入高，愿意支付高租金享受更好的居住环境。

因此，判断一个酒店式公寓是否值得入手重要因素就是地段，只有优质的地段，才能为后期收益带来一定保障。

从今年的酒店公寓排行榜来看，TOP3的项目均符合这一特点。榜首的万科都荟天地位于南京南站，而绿地金茂国际金融中心位于江北核心区，是江北核心区的天际线项目，周边未来将聚集大量的总部经济写字楼。

40年酒店式公寓TOP10（2021,1,1-2021,6,21）

除了地段之外，酒店式公寓的另一个投资逻辑就是是否是综合体上盖。一般综合体都是区域地标建筑，是人流聚集区域，写字楼综合体的成功开发运作，不仅能为区域提供更为集中、完善的配套，同时其业主员工也是酒店式公寓潜在租户，综合体体量越大，能级越高，酒店式公寓后期的潜在租客厚度越高。

排行榜TOP3均是综合体项目的酒店式公寓，且规划能级较高，均是集住宅、甲级办公、主题商业、酒店式公寓四位一体的项目，荟萃商务、居住、商业、休闲、娱乐、文化等多元功能。

而同时具备了地段+综合体两大附加值的酒店式公寓，会具有较强的抗风险能力。是投资公寓产品的首选。

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