“钢筋+混凝土”如何摇身一变成为数字城市的基础设施？

一、从中国新一轮城市化基本判断看当前及未来的建筑业与地产业走向何方

近些年有好多位朋友去了不同的地产公司，最近好几位联系我说有些迷茫，认为需要调整一下行业，有的甚至希望被国有平台公司并购。当然没有传统的行业，只有传统经营形态与商业模式。当前及未来的建筑业与地产业走向何方，取决于对中国新一轮城市化的基本判断。

一是中国的城市化率。诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨曾经说美国的新技术革命和中国的城市化是 21 世纪带动世界经济发展的“两大引擎”。2020年我国常住人口城镇化率大约在60%，普遍认为到2030年在75%。现在我们参保人数是9.9亿，还有好多人口并没有参保，或者很多是低水平参保，也就是还有很大城镇化空间。即使都还处于“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的一般认识上，在大的增量需求上依然存在就到的空间。

一是中国的城市格局。第一世界城市是高净值的，人均GDP超过2万美元，GDP过万亿，现在是23个，是高质量发展的重要代表。到2030年，万亿城市俱乐部怎么也有35个到40个之间，这40个城市基本上占据中国整个GDP的50%以上。第二世界城市人均1万美元、GDP在 3000亿到1万这之间，可以高质量带动高速度。第三类是城市经济规模3000亿以下的、人均在1万美景以下的，有的维持发展、有的限制发展、有的野蛮生长。不同发展阶段、发展水平与级差地租，决定不同的进入模式、成本结构、投资强度以及收益等。

一是中国的再城市化。新一轮城市化不仅仅是都市群、城市群的跨区域一体化，更重要的是再城市化。以往的城市化，大部分是钢筋架+混泥土代表了城市发展形态，然后将农村人口变成街道人口，但现代的城市建筑形态并没有现代生产方式、现代都市生活、现代治理相结合。未来谁能重新定义行业未来，就需要将现代生产方式、生活方式、城市形态与治理方式有机结合。

一是中国的数字城市。如今城市经营发展的机制变了，其中最重要的一个机制就是数字孪生。这并不是说互联网+建筑和房地产，而是借助数字孪生的机制去再造这个行业。在以往的世界里，大家都强调人口、资源、环境、生态之间存在矛盾，一个城市人口多了受不了。但在如今的条件下，人口增加一倍，对于GDP带动可不是一倍的增长，尤其是在数字孪生基础上，它能放大的作用更大。一个城市很多时候60%以上的建筑面积都和人的生活、居住有关，无论是商业地产、产业地产、住宅一旦成为智能硬件，就能为整个数字孪生城市建设起到关键作用。

一是未来的社区形态。如今浙江已经开始搞未来社区，未来社区面向未来，更加注重场景化、数字化、智能化、生态化。现在不是建筑面积总量多了，而是低水平的、过时的太多了。无论对于城市更新还是对于未来社区，都有较大的空间。尽管我们现在无效建筑面积很多，人均的弹性太大，但依然存在很大的一个设施空间，所以并非建筑、地产行业不行了，只不过要着眼未来走出建筑和地产。只有着眼“未来感”，才能重新定义行业的形态和运作模式。而建筑业、房地产只有走出“钢筋+混凝土”，还成为数字城市的基础设施才更有价值。

二、从城市经营开发建设演进的规律看一二三级开发商如何更好地服务地方

现在很多开发商、建筑商、地产商、运营商等，大量的项目还是和政府在合作，城市的开发建设核心是做好几个功能的耦合。杭州最早讲经济发展模式和产业发展模式相结合，后来把经济发展模式打开，核心围绕城市功能、产业功能、开放功能和科技功能在空间上有机结合。只有更好地把握城市经营开发建设演进规律，才能更好地和政府合作，才能更好地服务地方经济社会发展。

一是1.0的城市经营开发建设模式。1.0往往是要么突出城市功能——城市经营与房地产泡沫经济，要么是突出产业功能——产业园区与实体经济。如果是做城市，主要是基于土地的开发，税收结构是土地的出让和房地产的后续收益。地方政府只有土地，这是最大的资源和聚宝盆，然后城市有了资本的原始积累，才开始做产业，产业起来之后，税收都是生产性税源结构。虽然有的工业园区开始先做产业，但对很多地方政府还有县市区来说，先做城市还是先做产业。

二是2.0的城市经营开发建设模式。这个阶段其实就是产城融合，将产业功能与城市功能、经济发展与城市发展、经济事务与社会事务有机结合。除了城市化经营及开发建设外，实体经济属性不断加强，具有明显的投资驱动色彩，市场的牵引力至关重要，地方政府主要财税来源是各类生产性、消费性的产业税收收入，是最典型的投资驱动。

三是3.0的城市经营开发建设模式。这个阶段叫“科产城融合”，促进城市功能、产业功能、创新功能在空间上的耦合，将创新发展模式、产业发展模式、城市发展模式有机结合。最典型的是个人所得税和企业个人所得税成为主要的税种，就是创新的功能来体现。当然科技元素不光是创新功能，如何用科技去赋能地产的建筑，然后引入金融投入，那么人口自然也就跟着进来了，实现从创新驱动统筹财富驱动。

四是4.0的城市经营开发建设模式。促进四大发展模式协同演进，并围绕人口版图、财富版图、产业版图、创新版图、开放地图聚合在一起，在城市发展格局上占有一席之地。其实1.0到4.0的变化阶段，分别代表了要素驱动、投资驱动、创新驱动，最终走向财富驱动。

在这过程中，未来城市经营开发建设将从土地财政走向金融财政。如果我们的一二三级开发商能协助政府从土地财政走向金融财政就破题了。以往土地是地方政府的聚宝盆，未来人口是地方政府最大的资源。在一定人口规模和结构条件下，如何将土地等不动产转化为资源、资产、资本，进而在要素市场或资本市场是释放价值，实现政府收支平衡，将是重要的方向。

表：城市不同发展阶段的不同发展结构

三、从城市经营开发建设演进的规律看一二三级开发商如何更好地服务地方

对于到底是问题导向，还是发展导向，从来不认为问题导向更重要，因为没有发展很多问题解决不了，只有系统性解决发展，才能对一系列问题标本兼治。而在发展导向上，核心是面向未来，也就是要不断地向前看。这几年流行的一句话叫“战胜了行业对手，却输掉了新的时代”，所有的行业都不能故步自封，而是要去赢得这个面向未来的新时代。所以现在我们就要用新经济把产业做一遍，用新基建把社会重新做一遍，用新地标把城市重新做一变。这里单独解释一下新基建跟社会建设有什么关系。某种意义上，新基建解决的其实需要是一个社会建设的问题。当我们再重新做一遍的时候，就是城市更新、产业更新与社会治理有机结合。现在大量的社会建设都可以用经济手段和方法来去建设，我们都在重新构建我们的生态圈。整体而言，我们这个行业需要未来都市发展运营商。“未来”就是面向未来，探索居民生产生活新的疆域与方式；“都市”而非“城市”，在于城市还是基于物理空间地域的，如今“创新从园区走向城市，发展从城市走向都市圈到城市群，开放的从城市群走向经济带和全球化”，都市更加开放、更加延展。“运营商”就是从传统的二产走向现代的三产，从一级开发、二级开发走向三级开发。更进一步而言，可以归结为“12345”：

一是一大价值主张。以人的更加美好、幸福、和谐的生产生活生态追求为核心。现在有些城市运营商是一个过时的商业模式，立足城市运营是对的，但是没有找到真正的去引领城市运营的方式，更多的用了一些比较传统的手段，甚至是通过裹挟政府进行捆绑。所以并非价值驱动的，它是一个价值的转移，是不可持续的模式。

二是两大重要突破。目前我国现在的城市功能中百分之六七十都是为了人的居住问题，以人的家庭生活为核心依然占很大比重。未来我们要从土地单纯的开发建设走向以数字化带动开发建设模式。所以第一个突破就是用数字基建走出土地开发建设，没有建筑业、房地产参与的数字化一级、二级、三级开发是不完整的；第二个突破是用数字孪生颠覆目前所谓的智慧城市建设，智慧城市由硬入软，在防疫抗疫过程中证明是失败的。

三是三方力量汇聚。核心是立足第二方，走向第三方和第四方。不仅从开发商、建筑商彻底走向运营商；关键是塑造生态圈，用生态圈合作伙伴的力量共同去服务社会、服务企业、服务政府、服务居民；还要做平台的平台，既有总包，也有组织者的成分，也有引领者的成分。

四是四大功能提升。主要是将科技的功能、产业的功能、城市的功能、开放的功能在空间上如何更好的结合。不光产城融合等等，还要体现出创新功能、开放功能在一般城市化、数字城市建设中的重要作用，最后构建成开放的、泛在的、社交的超级智能物联生态圈。

五是五化协同运转。第一个是场景化，第二个是数字化，第三个是智能化，第四是金融化，最后是生态化。场景化就是现在提供的东西不再是钢筋混凝土形态，而是从物理的形态走向更加社交，更加服务性更强的这种东西。浙江的未来社区基本上是非常注重场景。在开发建设以及运营服务的过程中，基础就是场景化，需要场景创新驱动。数字化就是数字孪生。原来就叫钢筋+水泥，或者鼠标+水泥，现在应该是手机+水泥。智能化就是将建筑重新来定义成具有功能性的智能硬件。当各种物理空间都嵌入了数字化、智能化系统成为智能硬件、智能终端后，就成为了数字城市建设的基础设施。金融化就是支撑政府从土地走向金融财政。政府单独做社区的不值钱，但是我是把这些东西规划好，协助政府这边规划的同时，从一级开发走向土地的价值倍增。生态化不光是与自然、与社会的这种和谐，还要形成生态圈层。

作者：

徐苏涛：北京市长城企业战略研究所高级合伙人、副总

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