专稿 | 客栈民宿能不能生存，区位品级成重要考量

埃尔斯沃斯·斯塔特勒先生所说的：“对任何饭店来说，取得成功的三个根本要素是地理位置、地理位置、还是地理位置”已成为饭店业建设与发展的法典箴言，但在当前红红火火的客栈民宿建设过程中，受“非标意识”的影响，许多人认为应打破一切选址的套路，只要有山有水有老屋，只要设计讲究，舍得投入就能得到受市场欢迎的客栈民宿产品，这种思维导致客栈民宿的遍地开花，也从根本上为客栈民宿在中国的发展埋下了致命的隐患。

1、客栈民宿也应重视位置的选择

客栈民宿作为一种与传统酒店相区别的住宿业态，其个性、特色是其核心竞争力，但是和酒店一样位置仍然是一切因素中最重要的决定性因素，决定着客栈民宿的产品属性、市场幅度、收益水平和可持续发展能力，应该引起最高度的重视。因为：

第一，客栈民宿虽然是一种小微的住宿业态，但是作为商品一当投入市场就必须符合市场运行的内在规律，其中位置不仅是一个空间布局的问题，而是一套完整的专业化决策程序的结果，涉及到对市场消费需求与所在地自然资源、文化资源、社会资源等条件的综合考量，关乎着客栈民宿市场定位、规模定位、产品定位、风格定位、价格定位、投资大小等一系列战略决策。因此位置选择成功与否对客栈民宿品牌形象、投资回报、可持续性发展等将产生极大的影响，这绝不是投资者、经营者的个人情怀，设计师的妙手设计能够弥补或改变的。位置从某种程度上，先天的决定了客栈民宿的市场影响力、市场覆盖率和收益回报率，是客栈民宿成败的前提和基础。

第二，客栈民宿虽然是一种个性化产品形态，但是作为一种进行交换的商品，客栈民宿的个性、特色必须符合市场消费的需求特点，所在地文脉、地脉、人脉积淀为客栈民宿个性特色塑造提供丰富的营养和素材，赋予客栈民宿更具普适性的鲜明文化印记与品位。客栈民宿的位置决定着可供选择资源与素材的富集程度与品位等级，只有植根于所在地区位条件、资源特色基础上的个性特色才是真正具有根基和拥有市场生命力的个性特色，才能有效地转化为产品为消费者所认同和接受，才能激发消费者的心理感知机制，去品味、体验和记忆这些个性特色。所以说客栈民宿的个性特色绝不是投资者、经营者飘忽虚幻的个人情趣，客栈民宿的情怀也不是投资者、经营者个人的嗜好，情怀是消费者的认同与情感共鸣，来自于将所在地区位条件、资源优势专业化打造而成的产品，只有产品的高度认同才有情怀产生的基础，由此而形成的情怀才是真正的情怀。

因此，和酒店一样地理位置对客栈民宿建设具有制约性影响作用，其选址原则体现投资者、经营者的战略思维和专业化意识高低，是客栈民宿建设的前提和基础。

2、区位因素是客栈民宿选址的主导因素

区位一词源于德语的“standort”，英文译为“location”,是指区位主体所处的特定场所与空间。区位论产生至今已有一个半世纪的历史，已成为工业、农业、交通运输、商业等产业部门和城镇聚落规划及区域空间组织优化的共同理论。区位论是指关于区位研究的理论，即通过地球表面的集合要素及其组合实体，从空间或地域角度研究人类活动、特别是经济活动空间组织优化的学问。

站在区位论的角度研究客栈民宿，即是要研究客栈民宿在特定场所或位置获得最佳综合效益的空间组织优化问题，而其中区位主体根据自身目的和要求，在区位因素制约下的区位选址决策是最为重要的任务。所谓区位主体是指区位活动的核心与主角，包括一切社会经济部门、活动及相关设施。就客栈民宿而言，则包括从业者、宾客与客栈民宿有形与无形产品。所谓区位因素是指经济活动发生在某个特定点或若干点上，而不是其他点上所获得的优势。这种优势是特定空间或位置内各种要素的累积，并经过具有唯一性的场所承载之后所产生的一种资源聚合效能或“区位能”。区位因素是决定客栈民宿进行区位选择的主导因素，客栈民宿的区位因素应包含以下基本的因子：

第一，气候因子：客栈民宿是以休闲、度假为主要市场的产品形态，气候条件决定着度假休闲产品的质量，包括常年体感温度情况、季节反差程度、不适宜天气（如严寒、酷暑、台风、沙尘暴、雾霾、阴雨等）出现的几率与日数等。气候条件直接休闲度假宾客的选择动机，决定着客栈民宿经营的淡旺季分配比例，影响着经营的最终效益。

第二，自然环境因子：客栈民宿是一种对城市化反叛，因此客栈民宿周边自然环境相对城市的差异性成为人们旅居的重要条件，空气洁净程度、自然景观美感度以及植被多样性、风土人情独特性等要素成为人们体验不同生活方式的重要内容，能否有效的放空身心、摆脱日常生活的羁縻成为人们选择客栈民宿非常重要的标准，“水光潋滟晴方好，山色空蒙水亦奇”的环境是客栈民宿最大的卖点。

第三，文化资源因子：“念天地之悠悠， 独怆然而涕下”的千古幽思与怀旧情结是人们在客栈民宿居停过程中渴望体验的一种感受，因此客栈民宿所在地的风土人情、历史遗存、灵山古镇、风味特产等文化资源能否支撑人们以客栈民宿为中心，点线交织，放射性出行，为放空的心灵注入更深层次的精神体验，决定着客栈民宿产品多样性组合的丰富程度和自身的风格品味。

第四，社区因子：包括所在地政府对待旅游业、住宿业的态度、相关政策、社区发展目标规划、土地、物业的基本情况；所在地居民对待外来者的态度、诚信水平、服务意识、基本修养与习惯，人力资源储备情况；交通通达性、其它基础设施完善情况等等，将直接制约着客栈民宿的建设、生存与发展。

在上述重要的因子中，气候因子是前提，社区因子是保障，自然环境因子与文化资源因子是内涵和品质，只有各区位因素均达到较高的等级，才能为客栈民宿提供坚实的基础和茁壮成长的肥沃土壤。

3、区位品级是对区位因素的质量评价概念

区位论认为地理空间分布存在空间等级层次规律，即是说空间位置不仅仅具有空间关系的意义，还具有所在地形象的指示意义。本文所首倡的“区位品级”概念正是基于空间等级层次规律对区位因素质量评价与判断所提出的一种观念。

品，孔颖达注《礼记·檀弓下》：“品节斯，斯之谓礼”。品，阶格也。“级”，《说文》：“级，丝次弟也”，指丝的质量。品级是指事物品质的等级。因此“区位品级”是对特定场所或位置区位因素的内涵丰厚程度与能量大小的考量与评价。区位等级的高低直接影响到区域主体的市场覆盖能力、产品差异化吸引能力、品牌塑造能力、议价能力和可持续创新能力。因此，客栈民宿在选址过程中，必须高度重视区位因素的品级。

区位品级标志着客栈民宿市场力与客源地之间的相互关系，决定着客栈民宿的基本形态：

第一，品牌覆盖力：区位品级的高低决定着客栈民宿未来市场的广度与深度。按照区位品级指标，通常情况下客栈民宿品牌价值可以分为：世界级、全国级、区域级、城市级等不同级别。品牌覆盖力的大小影响着客栈民宿规模、投资大小、服务功能设置、预算决算、人力资源计划、品牌设计与推广等发展战略决策，也影响风格、产品设计、服务方式、市场营销方式等经营策略的制定，制约着客栈民宿核心竞争力的培养和建设。

第二，经营性质：区位品级的高低决定着客栈民宿的经营性质。按照区位品级指标，通常情况下客栈民宿可以分为度假型和休闲型。世界级、全国级以及部分区域级客栈民宿主要以度假市场为主，城市级客栈民宿则以本地居民休闲市场，尤其是周末休闲为主。经营性质的不同决定着不同类型客栈民宿市场层次、产品生命周期等内容的差别，世界、全国级度假产品具有更强大的持续发展能力。

第三，获利能力：品牌覆盖力、经营性质的区别导致不同类型的客栈民宿获利能力存在显著的产别，世界级、全国级度假型客栈民宿其房价可以远远高过五星级饭店的水平，而城市级客栈民宿房价则和一般的经济型饭店处于相同水平，甚至更低，且淡旺季、周末经济特点明显，经营压力巨大。

立足区位品级，科学选址，合理投入是客栈民宿建设优生优育的关键，客舍青青柳色新，以专业的精神，做充满生机活力的客栈民宿是未来发展过程中必须树立的基本观念。

【作者简介】

李原：饭店业杂志编委、四川大学旅游学院教授、饭店管理系主任、硕士生导师，文化遗产与旅游开发博士，国家级星评员，国家职业技能裁判员，中国国际主题酒店研究会副会长、中国主题酒店研究院副院长、《旅游饭店星级的划分与评定》（GB/T14308-2010）》标准释义起草人。