法拍房过户流程，90%的人都会忽略的步骤？
相比较二手房，法拍房过户流程会更加复杂一些，如果没有提前做好功课，交易中心有的让你跑了。
但法拍房过户说起来也非常简单，我们内部风控流程就划分为5个步骤，完成这5个步骤，就能顺利拿到红彤彤的房本啦。
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案例背景
张小姐，浙江人，29岁，未婚，外企工作。张小姐想在上海买房，可是按现在上海的政策张小姐是不满足上海的购房要求的。在朋友的推荐下，张小姐找到了我们，用法拍房不限购的特点，买一套合适的房子。
最终在我们的推荐下，经过了5套房子的竞拍，终于以550万的价格顺利拍下了一套浦东新区的一套电梯商品两房。从成功缴清尾款开始，我们和法拍交房专员一起看看，法拍房过户需要哪些步骤。
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法律文书
在法院规定的时间内交完全款，虽然是成功购买法拍房的必须条件，但并不意味着交完全款，房子就是你的了。
需要法院出具《成交确认书》《判决书》，从法律效应上确定这套房子属于你。除此以外，还需要法院出具《协助执行通知书》，让交易中心配合，在没有上家以及买卖合同的情况下，强制性的将房屋过户到你名下的法律文书。
没有这“四书”，后面的步骤都没法开展。那一般情况下，法院会多久出具“四书”呢？上海的法院常规是1-2个月。
但是但是，也有很多例外：比如，涉及到很多的法院查封，特别是涉及到刑事、公安查封、军事法庭的时候，那拍卖的法院出“四书”的时间就很难说了。
还有更极端的情况，比如有人提出拍卖执行异议，甚至交完全款的情况下，都有可能会导致拍卖无效。
02
房产解封/解押
拿到“四书”后，并不能立马去交易中心做过户。必须要有的一个步骤但买受人又察觉不到的一个步骤就是法院的“解封解押 ”。
啥是“解封解押”？法拍房都是被法院查封以后才会进行拍卖的标的，所以这个“封”就是查封。“押”的意思，就是抵押，因为很多法拍房都是因为对于涉及经济纠纷的案件，有银行/金融机构/个人/企业等的抵押。
法拍房在过户前，必须将所有的查封和抵押都涤除，才能进行过户交易。不仅法拍房，二手房也是。大家遇到比较多的日常案例是，有按揭贷款的二手房进行交易时，上家需要先把银行贷款还掉，银行把抵押权撤掉。这就和法拍房的“解押”是一个意思。
如果是多家法院查封的情况，甚至是我们上面说的涉及军事法庭/公安等查封，那解封的流程会更长。但如果“解封解押”步骤没完成，你拿着“四书”也是没办法去过户的。
在我们日常的咨询中，常常会听到有客户会提出这样一个看上去比较专业但又典型缺乏实践经验的问题：会不会我买下来之后，还没等我过户，又有新的查封进来，把我买的房子查封了，我就过不了户了。
emmmm，怎么说呢，可能理论上存在，但实际上是不太会存在的。只要紧密的和法院保持好沟通，法院完成解封解押后，立马进行过户就可以了。
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省税--审税
通常大家都知道“审税”这个步骤，但有超多法拍实践经验的我们，必须要提醒你在“审税”前必须“省税”，在税费各付的大背景下，更是非常容易被大家忽略的一个步骤。
常关注我们公众号的朋友应该知道，目前政策的大趋势是以后法拍房的税费都是各付，下家先替上家垫付，然后凭缴纳税费的发票，提交法院报销，法院会从拍卖款中再拨给买家。
所以很多买家去缴纳税费的时候，几乎不太考虑上家的实际情况，交易中心审核下来缴纳多少税费，下家就按照审核的结果去缴纳。
殊不知，交易中心审核税费的原则是“从多不从少”，啥意思，没有材料证明按照少交税的规则，那就按照最多的规则来。
比如上家是家庭满五年唯一住宅，但是需要上家出现签字承诺配合。如果上家不出现，个税则由原来的免征，变为全额的3%，即便不是满五唯一，也可以是唯一住房1%，非唯一住房2%。
这个差别是很大的，如果下家不考虑这个因素，会导致拍卖款分配的时候，上家提出异议。这个税就未必能那么简单的报销退还了。
还包括，上家的房子差一点就满2年（增值税按照差额计算）、差一点满5年（影响个税），这种情况下，要不要给予一定时间延长……
相较于复杂的省税，审税就简单多了，除了排队让人很恼火，无脑按照交易中心的规则，带好材料，调好原始档案，递交材料，等待审税结果就可以了。
可即便这样，还是有很多人，光一个审税步骤就跑交易中心很多次，不是缺这个材料，就是少那个证件。
04
税费缴纳--退税
税费缴纳是最容易出问题的一个阶段，我们之前也多次谈起过这个事情。
竞拍之前的尽调做的完美的话，这一步只需要拿出银行卡刷刷刷就可以了。
但如果没有仔细调查税费问题，可能就会在这一步才发现自己原来要缴纳这么多意想不到的费用。
具体税费种类和计算方式，大家也可以看看我们之前的文章：三分钟看懂法拍房税费计算！
交完税费后，千万不要丢了任何一张票据哦，立马着手准备好退税的材料：最主要的就是上家缴纳的增值税/个人所得人税发票，还有本人的身份证、退税的银行卡等材料。
05
房产过户
最后我们就可以拿着各种材料完成最后一步了。一般这时候我们会带着这些材料（包括但不限于）：
1. 法院出具的协助执行通知书
2. 法院委托拍卖行拍卖的委托拍卖书
3. 拍卖单位与成交人之间签署的拍卖成交确认书
4. 法院出具的的法院裁定书
5. 被执行人资料和竞拍人资料
6. 各项税费的缴纳证明
至此，关于法拍房过户流程及费用就算完了，这套房产才算是你的。整个过户流程只要沟通及时材料完备，最快可以在2-3周内拿到产证。
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整个过程需准备的资料
1. 买受人证件类：
身份证（夫妻双方）原件、户口本原件、结婚证原件（若有，离异或者曾离异再婚的，需提供离婚证和离婚协议）、未成年子女出生证原件或身份证原件（若有）。以上材料需复印三份，身份证正反面复印，户口本复印至空白页。
2. 法院出具的法律文书类：
a) 执行裁定书原件（复印四份）
b) 开具给不动产事务登记中心的协助执行书原件（复印四份）
c) 开具给税务部门的协助执行通知书原件（复印四份）
d) 拍卖成交确认书原件（复印四份）
e) 拿到材料请先检查法律文书地址、金额、名字及身份证号码是否正确。
3. 其他类：
a) 网上打印完整拍卖公告和竞价记录（含标的物照片）
b) 原产权人身份证号（可要求法院提供）
c) 标的物如包含车位，请要求法院分别确认房屋价格和车位价格
d) 标的物如多套房屋合并拍卖，请要求法院确认每套房屋价格
通过上面的流程解读，大家肯定看出来了，法拍房的过户流程虽然繁琐但是并不难办，整个过程的顺利与否取决于拍卖前的尽调和对过户流程的熟悉程度。
更多法拍房过户问题可点击：法拍房过户风险
最后希望大家在竞拍前都做足准备，顺利的买到心仪的房子。