京东违约 致使鸿海仓库损失5.5个亿！
■IT时报首席记者 李栋
4月28日，深圳鸿海环球控股集团起诉京东商城一案，在上海市青浦区法院正式开庭审理。鸿海集团认为，京东商城拒绝使用为其量身定制占地150亩的青浦二期仓库，同时还退租鸿海集团青浦一期仓库，连环违约造成了5.5亿元的损失。
但另一当事方京东商城却将责任归咎于鸿海集团，认为二期仓库建造标注不符合要求，一期仓库未完成漏雨整改。
四年前，京东和鸿海的关系可以用甜蜜来形容，鸿海是京东在华东地区最早一批租赁仓库的合作伙伴，京东也承诺要将鸿海仓库租借到2018年。
“京东先是背着我们，偷偷把一期仓库搬到了昆山，现在连二期仓库也不要了。”鸿海新闻发言人、风控总监杨煌铭说道。
这段合作破裂的背后，则是京东出于成本考量，对自身仓储战略规划的急刹车式转型。
在京东与鸿海的最早合作中，双方曾有过一段时间蜜月期。
根据鸿海人士出具的一份鸿海与京东的谈判纪要，2012年，京东CEO刘强东亲自与鸿海高层进行谈判，提出京东正在全国7个城市筹建单个仓储面积超过100万平方米的大型自有仓库，同时还要在全国大部分二级城市建立二级物流仓。这部分战略布局二级物流仓储的建设，则全部交由鸿海建设，长期租赁给京东使用。
“京东当时看中鸿海在资金链、仓储开发运营的实力，还提出双方共同开发建设二级物流仓，并在一定时间内回购。”一位负责与京东深度合作的鸿海方高层向《IT时报》记者透露，刘强东非常重视此次合作，“当时想把这个样板打造成华东区最大的物流集散中心，甚至刘强东想以个人身份投资入股这部分物流仓储，只是不参与日常运作与管理。”
在刘强东背书的前提下，鸿海的二期工程也应运而生。
据鸿海集团介绍，2012年2月，京东委托鸿海集团在青浦工业园区建造150亩的二期定向仓库，双方签订合作备忘录，京东承诺交付4800万元的定金。此前，京东曾于2011年与鸿海集团签署租赁合同，将鸿海旗下80余亩的工业仓储作为华东地区3C第一仓库。
在签订合作备忘录后，鸿海集团开始了项目建设，先后寻找多家建筑单位设计规划方案，并会同京东商城确认了初步方案和项目细节。双方于2013年3月正式签订了青浦仓库二期租赁事项的合作协议，京东商城同时承诺将一期仓库的租赁时间延续到2018年。
“在项目开工后，京东以上市资金链紧张为由，请求暂缓支付定金。”鸿海集团新闻发言人杨煌铭对记者表示，出于前期良好的合作，鸿海开始自行垫资建设京东定制仓，“鸿海根据与京东确认的规划设计方案，向相关政府部门进行报批报建，双方约定在2014年8月1日交付青浦仓库二期。”
2013年6月26日，在青浦仓库二期的开工典礼上，京东仓储总监董国礼与行政高级经理肖军参加，这在鸿海看来是京东依旧认可该项目的信号。但就在2013年9月10日，鸿海开始动工基建的2个月后，京东集团突然发函要求“变更方案”，并对仓库提出了建筑结构、承载等的改动。
在鸿海集团与京东的重新谈判中，双方达成一致协议，京东商城保留“二、三层楼面均匀静载2吨/平方米”的标准，其余按照鸿海集团已报政府审批通过的方案执行。
杨煌铭告诉记者，协商过程中京东仓储部门一再强调，“只要能够达到承载标准，变更费用由京东方面承担。” 但这个承诺却与定金一起未能兑现，就在鸿海集团发函给京东商城，要求其承担因标准更改带来的1680万元费用和延长工期30天的成本后，“京东回函拒绝承担任何变更费用，也不接受延期交付。”
在鸿海方面出示的与京东往来公函中，《IT时报》记者注意到，京东提出了“变更园区建筑及布局，建筑层高，地面承载”三大要求，按照京东的标准，青浦二期仓库应该更改为6×22米钢结构，一层10米、二三层4.5米的层高，其中最关键之处在于，要将地面承重更改为“一层3吨、二、三层2吨。”
在4月28日的庭审现场，这一技术标准也成为双方争执的焦点。京东方面坚持认为，由于鸿海建设的仓库承重能力只达到国家强制标准，未能满足京东集团定制化仓库的需求，由此产生的后果应该由鸿海方面承担。
但鸿海方面表示，京东提出的所谓“承载达到2吨”的技术要求，始终未能得到确认。“多次发邮件、发函给京东，要求其明确自重＋荷载达到2吨／平方米，还是纯荷载达到2吨／平方米。”杨煌铭告诉记者，京东内部以涉及保密资料为由拒绝提供相关技术材料。
“当时地基等主要基建已经完成，一楼的基本结构也搭建了起来。”鸿海集团工程项目部负责人马延安回忆，当时二期仓库基本施工已经完成，京东临时提出的要求不符合建筑设计流程，“京东的标准相当于消防车承载的建筑要求，在这个基础上重新更改很困难，而且要重新报批政府部门审批，必然带来工程延期。”
2014年8月，就在鸿海集团加班赶工完成二期仓储建设后，京东商城却指出因“仓库承载标准不符要求，拒绝租用青浦仓库二期。”
更让鸿海感到不安的是，此后不久，京东以青浦区一期仓库因“建筑问题导致大范围漏雨”为由，悄悄将仓库整体搬迁到昆山物流集散中心。《IT时报》曾在2014年9月19日对此进行过报道，当时甚至有员工为此进行抗议。
“京东以方便物业维修为借口，开始大规模往外搬迁货品与设备。”杨煌铭表示，当时漏雨维修已经完成，尚不至于让京东腾空整个仓库来配合，他们曾专门发函要求京东就此行为作出说明，但京东在回复将“重申契约精神”后，迅速单方面解除了青浦仓一期合约，而根据合同，一期仓库租期要到2018年才终止。
为此，鸿海方面声称由于京东单方面毁约带来了巨大损失，提出了5000万左右的索赔请求。“仅二期项目建设成本、闲置成本、一期项目的闲置成本，合计共达到5.5亿元。但按照双方合同约定，京东有责任承担6个月租金的违约款项，再加上闲置成本等，共计5000万元左右。”杨煌铭说道。
但京东方面称，由于一期未完成漏雨问题整改，二期项目未达到使用标准，双方将按照合同约定解除合作，“同时按照6个月租金的30%承担违约责任。“京东突然拒租，导致库房没有任何招商期缓冲，给鸿海带来了巨大困难。但对方只愿意赔偿500万元的损失，这是我们不能接受的。”杨煌铭说道。
京东对此的回应是，鸿海集团旗下上海禾美家具有限公司交付的仓库不符合使用要求，多次沟通后未能达成一致，目前已进入法律程序，相信法院会有公正的判决。
截至目前，该案件正在进一步审理之中。
在与昔日合作伙伴鸿海摊牌的同时，京东正在加紧自有物流仓储的搬迁与建设。
根据中国土地市场交易网，2014年9月10日，（京东集团）上海圆迈贸易有限公司以3445万元的价格，获得嘉定工业区挂牌出让的北区兴文路地块，总面积4.6公顷（69亩），约合49万元/亩。据嘉定工业区方面介绍，该地块位于嘉定工业区北区，紧邻京东“亚洲一号”仓储物流基地，总面积达到46000平方米，用于“亚洲一号”仓储物流基地的二期建设。2014年12月，圆迈以5127万元的价格获得嘉定工业区挂牌出让的1205号地块，总面积6.83公顷（102亩地），约合50万元/亩。
北京时间2014年5月22日晚间，京东正式登陆美国纳斯达克。据京东招股书和财报显示，从2009年至2013年，京东物流成本投入分别为1.44亿元、4.77亿元、15.15亿元、30.61亿元、41.09亿元。翻倍增长的投入背后，是大规模的圈地扩张。截至2014年底，京东已经在北京、上海、武汉、广州、重庆等全国13个城市自建大型物流仓库，总面积约为230万平方米，共拥有2045个配送站和1045个自提点。
其中，上海物流中心占地260亩，广州物流项目共有258亩、武汉物流项目占地250亩、成都物流中心占地400亩、北京亦庄占地200亩……京东覆盖长三角、珠三角、环渤海湾地区的18个亚洲一号的雏形已经显现出来。
“租赁仓储的模式前期投入较少，但后期成本较高。”一位曾参与电商标准仓库建设的人士告诉《IT时报》记者，在上海这样高租金的地方，自建仓库是更为划算的选择。“自建仓储的一次性投入较大，但后期基本没什么成本，还能借助物流园区带动周边服务产业，类似国外丰树与普洛斯模式。”
据《IT时报》记者了解，以青浦区二期仓库（150亩）为例，租金为0.8元/平方米/天，在京东与鸿海签署的书面协议中，按照150000平方米建筑面积计算（二三层坡道、花园不计算入内），意味着每月要付出360万左右租金成本，一年共计4320万成本。相比之下，如果京东在嘉定区拿下同样150亩面积的工业仓储土地，需要7500万元左右成本（按照50万元/亩计算），加上仓储设施2500元/平方米左右的土建成本，15万平方米意味着京东要付出3.75亿元左右的建设成本，共计付出成本4.5亿，相当于10年左右的租金，而工业仓储用地的使用期限是50年。
该人士认为，近年来电商借助物流仓储带动周边产业发展，成为地方政府最为欢迎的落地项目，而京东在上市后无疑拥有更加诱人的税收等砝码。
随着京东“亚洲一号”的自建仓储逐步投入运营，越来越多的租赁仓库面临着退出使用的结局，但这对京东昔日的合作伙伴来说并不好受。
“京东没搬走之前，青浦一二期仓库旁很热闹，餐饮服务业配套齐全，现在完全荒废掉了。”杨煌铭坦承，京东放弃合作后鸿海开始了招商，但至今还未租出。同时，由于为京东量身定制的大规模、高标准化缘故，但如今在华东地区很难找到一家同等规模的电商来接盘，“将近5个多亿的资产死在那里，对鸿海来说压力也非常大，将来有可能考虑切割后分散出租。”