【策划】商业地产市场调研

产业服务、产业运营、产业孵化

商业地产市场调研基本步骤

不管做任何事都是有一定步骤的,只有严格按照步骤来,才能将事情

做好。商业地产调研同样如此。

商业地产市场调研是指收集某个城市的宏观经济、产业结构、商业地产发展水平等方面的信息,欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）并对该市的房地产现状和发展趋势进行分析,以便更直观地了解该城市的发展潜力。

商业地产市场调研的内容主要有五个方面,具体说明如下

一般来说,商业地产市场调研要经过如下步骤

商业地产市场调研步骤

1.市场调研准备

做市场调研前应当做好充分的准备,这样才能有的放矢、提高效率、防止遗漏。具体来说,商业地产项目市场调研之前要做的准备工作主要有下面几点。

(1)明确任务:明确市场调研的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求。

(2)团队分工:明确团队人员组成、任务分工及相互之间的协作关系。

(3)制订计划:主要内容是“5W1H1M',即Why、What、Where、When、Who、How、 Money。

(4)资料预热:调研项目所在区域、商圈、竞争对手的相关资料,调研途径包括发布在书刊、报纸、网站等媒体上的公开信息及通过各种方式

获取的内部资料。

(5)配齐工具:准备好调研表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像器材等必要设施。

(6)确定线路:确定调研对象的人口、行走方向、重要节点、出口等,并做好分工协作安排。

(7)时间安排:做好调研项目、地段的时序安排等。

2.市场调研内容及次序

商业地产市场调研最为常见的是基础普查、全地段重点考察;其次是专项调研,分为商业业态、业种、物业类别调研;再次就是定点考察,比

如类似项目、竞争项目、新兴与特色项目等,前者一般会覆盖后两者。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）

市场调研有以下两个前提

(1)在实地考察之前,应当对所调查区域的功能进行区别,判断其是商务区、商业居住混合区还是商业功能区。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）后者还要分为市、区、社区邻里等四级商业区,实地考察的目的就是为了印证和了解。

(2)事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系。面就是板块商圈,线就是地段、路线,点是重要的、大型的商家和店铺。

商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等,主要是观过“面”观察。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）

商业地产项目的业态、档次、气氛、建筑形态等,都要通过“线”观察。

购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广要通过“点”观察。

投资环境分析

在进行商业地产开发时,投资环境分析是一个重要环节。那么究竟如何才能做好投资环境分析呢?要想回答这个问题,首先就要明白什么是投资环境。

投资环境指的是与整个投资过程如影随形的外界因素和客观条件,欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）比如资源要素、交通要素、资金要素、政治要素和劳动力要素等。

影响商业地产的投资环境

企业在进行商业地产市场调研时,必须对自已所处的环境有清醒的认知,并努力适应环境,充分利用环境提供的有利条件,主动回避不利因素。

1.投资环境的分类

根据不同的划分标准,投资环境可分为不同的种类,具体说明如下

投资环境分类表

2.救资环境分析的原则

企业在进行投资环境分析时要坚持以下几个原则,具体如图

投资环境分析应遵循的原则

(1)系统性原则

投资环境具有综合性和整体性,构成投资环境的要素既有宏观要也有微观要素;既有自然地理、基础设施等硬件要素,也有法律法规济政策、社会文化等软件要素。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）开展商业地产项目投资环境分析时,要素都不能忽视。

(2)客观性原则

投资环境分析要从实际出发,以客观事实为依据,既要看到区域投环境的现状,又要看到与此相关的一些问题,决不能想当然地进行评价。

(3)比较性原则

投资环境的优劣分析没有绝对固定不变的标准,即使是同样的投境对不同的投资项目产生的影响也是不同的,因此要多比较。

(4)时效性原则

投资环境具有动态性,构成投资环境的各个因素和评价投资环境的准都是不断变化的,因此一定要注意分析的时效性。

(5)目的性原则

各投资主体的投资动机并不完全相同,对投资环境的要求也不一样，因此在做投资环境分析时,一定要明确自己的目的究竟是什么，如此才能做到有的放矢。

3.投资环境分析的标准

商业地产项目进行投资环境分析时,要坚持这样几条标准

(1)安全性

安全地收回本金是投资活动最基本的要求,因此投资环境必须是稳定的。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）在进行投资环境分析时,一定要尽力避免过大的经济或政治动荡，将投资风险限定在一定的范围内。

(2)营利性

增值既是资本的本性,也是投资者的追求目标。因此,营利性也就成了投资环境评价的重要标准。

(3)服务的完善性

资本运作不仅需要具备一系列的必要条件,还需要各种配套条件和辅助设施。因此,一定要提供完善的服务手段和服务内容。

(4)优惠性

政策和制度是重要的投资软环境要素,提供一些优惠政策能吸引更多的投资者,比如税收优惠、资金支持等。

自身情况分析

企业所具备的能力和资源会对地产项目的开发与运营产生巨大的影

响。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）所以,在策划一个商业地产项目之前一定要做好自身分析。

1.明确自身的优势与劣势

企业在策划项目之前,一定要明确自身有哪些优势

自身优势所包含的因素

(1)服务技能优势

独特的服务,领先的革新能力,雄厚的技术实力。

(2)无形资产优势

优秀的品牌形象,良好的商业信用,积极进取的公司文化。

(3)人力资源优势

健全的人力资源体系,独特的管理模式,积极上进和综合素质出色的职员。

(4)竞争能力优势

与供应商保持良好的伙伴关系,对市场环境变化能做出灵敏反应,市场份额方面占据领导地位。

(5)组织体系优势

高质量的控制体系,完善的信息管理系统,忠诚的客户群,强大的融资能力。

(6)有形资产优势

丰富的客户资源,大量的不动产项目,完备的资料信息。

自然,除了分析自身的优势之外,还要分析自身的劣势。比如项目开发管理团队是不是具备相关从业经验、资金或相关资源情况如何、有没有形成商业经营网络、是否具备特色产品、有没有优良的服务体系、业态业种组合的劣势在什么地方……欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）了解了这一切,就可以对项目开发的相关资源进行权衡和取舍,并采用针对性措施扭转一些不利的局面或避开某些风险。

2.商业地产项目的建筑规划设计分析

商业地产项目建筑规划设计分析的主要内容如下

3.商业地产项目的配套设施分析

项目周边的配套也是商家看重的因素之一。如果项目周边各种配套完善,非常有利于项目招商工作的开展。

配套设施分析主要是分析商业地产项目周边各类配套设施的情况,主要包括交通情况、教育设施、文娱设施、金融配套设施、物流配套设施及其他商业配套设施等。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）在做这项分析时,一般都需要画出分布图,表明各种设施的具体位置及其与项目之间的距离。

竞争对手的分析

知己知彼，方能百战不殆。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）对企业生存和发展影响最大的因素之一就是竞争对手,这就决定了竞争对手分析在外部环境分析中的重要性。

商业地产开发商一定要了解项目商圈内的竞争对手,不仅包括眼前的对手，还包括那些潜在对手。比如项目所在区域内有没有可以满足周边居住人群日常购物需求的商业地产项目？零散分布的小超市、百货店、便利店等在规模、专业程度、经营管理方式上能否与自己形成竟争？项目有效辐射区域内在未来一定时间内会不会出现相似的商业项目？

那要怎么对竞争对手进行分析呢？一般来讲,竞争对手分析的主要内容有四方面:竞争对手目标分析、优劣势分析、现行战略分析、假设分析等。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）只有进行深入细致的竞争对手分析,才能制定出有效的市场营销战略方案，让企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。

竟争对手分析的具体步骤如图所示

竞争对手分析的步骤

客户群分析

商业地产项目定位的关键,就是抓住目标消费群体的主要需求，从而有针对性地进行产品开发。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）所以，客户群分析也是商业地产市场调研过程中很重要的一个环节。

1.商业地产客户群分析的核心

企业开发任何一种产品,其最终目标都是让客户满意。“满意”是一个心理学术语,说的是人的一种肯定的心理状态,即通过外界的某种刺激让人的某种需求或期望得到满足,进而感到某种“快意”。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）

市场营销学大师菲利普·科特勒给客户满意下了一个定义:“客户满意是指一个人通过对一个产品的可感知的效果(或结果)与他的期望值相比较之后形成的感觉状态,是可感知的效果和期望值之间的差异函数。”欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）

客户满意度主要有下面几个特征

客户满意度的特征

(1)主观性

客户是否满意,并不仅仅是由产品和服务水平决定的,在很大程度上还受客户主观因素的影响,比如客户的需求、期望、性格、好恶、情、经济水平、教育程度等。

(2)不稳定性

客户是不是满意并不是一成不变的,会跟随社会经济、文化发展、个人消费水平和鉴赏能力的变化而不停地变化。昨天让客户感到十分满意的产品，在第二天可能会成为客户抱怨的对象。因此,商业地产企业不能沉醉于现在所具备的较高的客户满意度水平,应当居安思危，不断地改进产品和服务,持续地提高客户满意度,如此才能在竟争中立于不败之地。

(3)多层次性

客户满意度是客户对企业所提供产品和服务的心理评价,这种评价是多层次的,且并不是单一的指标。客户满意在横向上包括理念满意、行为满意、视听满意、产品满意和服务满意等方面,在纵向上包括物质层满意、精神层满意和社会层满意三个逐渐递进的层次。实施客户满意战略时应当注意到每一个层面，努力实现客户的全面满意。

2.商业地产目标客户群分类

作为一种市场分析的手段和提升企业竞争力的工具,目标客户群分析越来越受到商业地产业界的关注。目标客户群的分类方法有很多，比较普遍的做法是按以下两个要素分类。

(1)按地段划分

商业地产属于不动产,开发商所开发的商业地产项目是无法针对所有地域的客户的,会受到投资者购房区域观念和项目自身条件的限制,所以应当以地段为标准对客户群进行划分。

(2)按投资者职业类别划分

在一个固定区域内生活着很多人群,这些人拥有不同的特点,可以用很多方法将他们区分开,比如年龄、学历水平、经济实力、职业类别等如果对方没有购买能力,即使价格再优惠,他们也不会买。

通常,按职业类别可以将投资者划分为三种

3.锁定目标客户群的依据

商业地产锁定目标客户群的依据主要有以下三点。

(1)区域大型社区和相关配套设施是不是逐步建成并且投入使用

住成熟度是不是不断增加,对常住客有没有特别强的吸引力。

(2)周边商业地产项目是怎样的状态,潜在客源数量大不大。

(3)本区域商业地产项目的综合质素、性价比、价格是否在区域客可接受的范围内,交通是否方便。

用好大数据分析

如今,大数据已经在各行各业被广泛使用，也已经渗透到商业地产开发的方方面面，从前期的项目拿地、产品设计,到后期的精准营销、物业服务,无不体现着大数据的种种优势。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）

商业地产调研中大数据的优势

1.项目拿地

开发商往往会通过区域环境、经济、人口来判断在某个区域拿地的可行性,其中会用到很多关键指标,例如区域人口的实际规模、家庭实际收入水平、消费情况、支出结构、存款还款信息等,这些信息能够给企业的市场需求预测分析带来极大的帮助。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）因此,要想准确拿地,就要借助大数据。

2.产品设计

不管是住宅项目还是商业项目,都可以借助大数据对目标用户群体进行分析,了解他们的需求,进而实现定制服务。传统定位依据和大数据定位依据的区别如表所示。

传统定位依据何大数据定位依据的区别

在商业项目的设计运营方面,大数据的应用更为直观。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）如在北京的西单大悦城内,只要客户连上商场内的Wi-Fi,商场就可以根据W-F接入点的客流情况勾画出消费者在卖场内的轨迹图,这样的人流轨迹图就为商家的招商布局做了很好的指引。

3.精准营销

商业地产开发商通过对大数据的挖掘,可以准确摸清消费者的真正需求，进而找准营销人群、定淮营销策略、选准营销渠道、投准营销资源，这样做针对性更强、命中率更高、效果更佳。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）

大数据在精准营销中的价值,主要体现在如何找准目标客群，具体法有以下几种。

(1)来源于已成交的历史客户数据,可以通过一个或多个项目的客户数据勾画出客户地图。

(2)通过第三方市场调研公司,获取来源于社交网站的反映客为、习惯、偏好、情绪等的数据。

(3)根据客户手持设备中的GPS、传感器,获取客户的位置等即懂据,先将这些数据通过云计算手段进行筛选、分析,之后从不同维度细出重要客户、次要客户、泛化客户。

4.物业服务

依靠大数据,商业地产开发商可以实现很多的物业增值服务。商业地产项目可以通过与金融、电子商务、互联网第三方平台的合作，为客户全生命周期的社区服务，比如即时推送更新活动信息、柴米油盐等日后品都可以从社区平台上买、买东西送积分、积分就可以抵物业管理费等。