最高法院:在建工程抵押权范围包括尚未建造的建筑物?|民商事裁判规则
最高人民法院
除另有约定外，在建工程抵押权的抵押物范围包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物
👉作者：唐青林 李舒 李斌 (北京云亭律师事务所)
在建工程抵押权作为一种单独的抵押权类型，除当事人在抵押合同中另有约定外，其抵押物范围不仅包括现有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。
一、2014年3月10日，金汇信托公司与三联集团公司签订《信托贷款合同》，约定金汇信托公司向三联集团公司提供1.95亿元的贷款。
二、后双方签署了编号分别为浙金信（抵）字HY-2014-016号-1、浙金信（抵）字HY-2014-016号-3的《抵押合同》，约定将三联集团公司开发建设的桂语山居项目(二期)在建工程以及该部分在建工程所对应的土地使用权[2014）第103-02695号《国有土地使用权证》]抵押给金汇信托公司。《抵押合同》中约定，本合同项下的抵押物是指，抵押物具体信息见合同附件之“抵押物清单”。“抵押物清单”中分别列明了99套房产和17套房产。
三、嗣后，双方共同向登记机关申请办理“在建工程抵押”的抵押登记手续，登记机关为“抵押物清单”上记载的99套房产和17套房产分别颁发了《在建工程抵押登记证明》。
四、三联集团公司分别于2014年3月至5月期间，向金汇信托公司提交《解除抵押申请》，以销售合同需要去房管局进行备案等为由，申请金汇信托公司对桂语山居二期项目中179套房屋（不局限于已经列入抵押物清单中的房屋）出具解押证明。金汇信托公司向金华市房地产交易办证中心出具解押证明，据此金华市房地产交易办证中心允许上述179套房屋进行销售。
五、2015年1月15日，金汇信托公司向杭州中院提起诉讼，请求判令三联集团公司归还借款本息，金汇信托公司有权就抵押物优先受偿。
六、本案的一个争议焦点为，金汇信托公司的抵押权范围，是仅限于已经发放《在建工程抵押登记证明》的“抵押物清单”中所记载的部分，还是包括抵押合同所约定的土地使用权及其上已经建造和尚未建造的部分。
七、本案经杭州中院一审，浙江高院二审，均认定金汇信托公司的抵押权范围仅限于“抵押物清单”中载明的房屋。
八、金汇信托公司不服，向最高人民法院申请再审。再审期间，金汇信托公司作出书面确认，对2014年3月12日办理抵押登记前已经售出的23套房屋及办理抵押登记后经其同意解封的179套房屋，不再主张优先受偿权。因其中一套房屋同时列在登记前已售出和嗣后同意解封的179套房屋之中，故金汇信托公司放弃优先受偿权的房屋共计201套。
九、最高人民法院再审认为，金汇信托公司的抵押权范围包括案涉《国有土地使用权证》项下的全部国有土地使用权及其上在建工程，改判确认浙商金汇信托股份有限公司在254,867,898.2元债务范围内对浙江三联集团有限公司提供的案涉《建设工程规划许可证》项下已经建造和将要建造的建筑物以及案涉《国有土地使用权证》项下的国有土地使用权，扣除201套房屋及对应的土地使用权后的剩余部分折价或以拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权。
本案中，最高人民法院认定金汇信托公司的在建工程抵押权所支配的抵押物范围，应当以抵押合同约定内容作为确定权利范围的依据，而非以《在建工程抵押登记证明》的内容作为确定权利范围的依据，其原因是：
首先，完成不动产物权公示的是不动产登记，登记机关为案涉116套房产分别颁发《在建工程抵押登记证明》的法律效果，是使得金汇信托公司取得了证明其权利状况的权属证。因此，不能以颁发的《在建工程抵押登记证明》作为判断案涉在建工程抵押办理抵押登记手续的依据。
其次，在建工程抵押权作为一种单独的抵押权类型，除当事人在抵押合同中另有约定外，其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。在登记机关未设立房屋登记簿、亦未明确在抵押合同上记载在建工程抵押登记方法的情况下，因前述抵押合同及相关登记申请材料和登记机关出具的收件单等文件均已载明登记类型为在建工程抵押登记，这些资料是登记机关存档备查的登记资料，利害关系人可通过查询档案资料的内容来获悉抵押物上的权利负担，故应当认定登记机关在收件、审核时将此项业务作为在建工程抵押登记业务加以办理的行为，即完成了“记载”在建工程抵押登记的工作，在建工程抵押权即已依法设立。
前事不忘，后事之师，为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、在建工程抵押权的抵押物范围原则上不仅包括现有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。如当事人同意抵押权的范围不包括尚未建造的建筑物，必须要在抵押合同中另行作出约定。
二、不动产权属证书记载的事项，与不动产登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。据此，当事人不仅应关注不动产权属证书的内容，更应关注不动产登记簿的记载内容。
《物权法》
第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第四十七条 以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
《房屋登记办法》
第六十条 申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交登记申请书、申请人的身份证明、抵押合同、主债权合同、建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书、建设工程规划许可证，以及其他必要的材料。
《城市房地产抵押管理办法》
第三条第五款 本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第三十四条第二款 以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
关于案涉在建工程抵押权是否依法设立及其抵押物范围的问题。
本案中，金汇信托公司与三联集团公司签订的浙金信（抵）字HY-2014-016号-1、-3《抵押合同》中均明确约定，本合同项下的抵押物是指目标项目项下位于金华安地镇安地村地块的土地使用权及其上在建工程，抵押物具体信息见合同附件之“抵押物清单”。前述《抵押合同》后附的“抵押物清单”中分别列明了99套房产和17套房产。嗣后，双方共同向登记机关申请办理“在建工程抵押”的抵押登记手续，并提交了国有土地使用权证、土地未抵押未查封证明、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证等办理在建工程抵押所需要的文件资料。登记机关受理后，为“抵押物清单”上记载的99套房产和17套房产分别颁发了《在建工程抵押登记证明》。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。由此，登记机关为案涉在建工程抵押权所办理的抵押登记手续，是仅限于其已经发放《在建工程抵押登记证明》的“抵押物清单”中所记载的部分，还是包括抵押合同所约定的土地使用权及其上已经建造和尚未建造的部分，成为本案中认定抵押物范围所必须解决的关键问题。
……
本院注意到，在案涉在建工程抵押登记办理之时，作为登记机关的浙江省金华市房地产交易办证中心并未实行房屋登记簿制度，且对在建工程抵押应当采用何种方法在抵押合同上记载亦不明确。本案中，浙江省金华市房地产交易办证中心在受理金汇信托公司和三联集团公司的在建工程抵押登记申请后，是根据浙江省住房和城乡建设厅、中国人民银行杭州中心支行、中国银行业监督管理委员会浙江监管局下发的《关于进一步做好在建工程抵押权登记工作的若干意见》（浙建房〔2012〕28号）的要求，采用“抵押物清单”的方式，将在建工程抵押物的范围限定在已完工部分或可售部分，并为在建工程中已完工部分或可售部分的每套房屋单独办理《在建工程抵押登记证明》。但这种登记方法并不能得出登记机关认为在建工程抵押物的范围仅限于已完工部分或可售部分这一结论。从登记机关对案涉179套房屋销售的解押登记手续办理情况来看，无论三联集团公司销售的房屋是否已经列入抵押物清单中，登记机关均要求三联集团公司取得金汇信托公司的同意证明。由此可见，本案中登记机关对在建工程抵押权的标的物范围的认识在逻辑上并不能一以贯之，其所理解的抵押物限定为在建工程完工部分或者可售部分，更多地是出于登记手段或技术的考量，随着工程建设阶段的发展，在建工程抵押权的抵押物范围随着完工部分或可售部分的增加而得到扩张。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定”。在建工程抵押权作为《中华人民共和国物权法》所规定的民事权利，属于《中华人民共和国立法法》第八条第八项所规定的法律保留事项，其民事权利的内容不因任何他人的不当限制或错误理解而减损。从立法沿革的角度，在《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条对“正在建造的建筑物”没有做出相反定义的情况下，应当遵从此前规范性文件中对“在建工程抵押”的理解。在《中华人民共和国物权法》颁行之前，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款亦规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。据此，在建工程抵押权作为一种单独的抵押权类型，除当事人在抵押合同中另有约定外，其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。
本案中，浙金信（抵）字HY-2014-016号-1《抵押合同》第1.2条约定，本合同项下的抵押物是指目标项目项下位于金华安地镇安地村地块的土地使用权及其上在建工程。第1.5条约定，除法律另有明确规定外，抵押期间抵押物上新增建筑物应列入本合同项下抵押物范围。前述抵押合同的约定内容，符合司法解释和行政规章的规定。在登记机关未设立房屋登记簿、亦未明确在抵押合同上记载在建工程抵押登记方法的情况下，因前述抵押合同及相关登记申请材料和登记机关出具的收件单等文件均已载明登记类型为在建工程抵押登记，这些资料是登记机关存档备查的登记资料，利害关系人可通过查询档案资料的内容来获悉抵押物上的权利负担，故应当认定登记机关在收件、审核时将此项业务作为在建工程抵押登记业务加以办理的行为，即完成了“记载”在建工程抵押登记的工作，在建工程抵押权即已依法设立。
至于登记机关嗣后是否向抵押权人发放权利证明，以及发放权利证明的时间、方式等事实，均不能成为判断抵押权人的权利是否依法成立的依据。且在本案中，三联集团公司作为抵押人，本身并非不动产物权公示制度的保护对象。不动产登记制度的规范趣旨，是为了保护以该不动产为交易客体的第三人的信赖利益和交易安全。三联集团公司破产管理人在接管之后，试图利用登记实务中的不同理解否定三联集团公司此前在自身财产上所设定的权利负担，明显有违诚信原则。
综上，本院认定，本案中金汇信托公司的在建工程抵押权已经依法设立，该抵押权所支配的抵押物范围，应当以抵押合同约定内容作为确定权利范围的依据。申请人金汇信托公司关于其在建工程抵押权的范围除在办理抵押登记前已经出售的房屋和办理抵押登记后经其同意出售的179套房屋及相应的土地使用权外，应当包括金市国用（2014）第103-02695号《国有土地使用权证》项下的其余国有土地使用权及其上在建工程，包括未完工的部分的申请理由成立，本院予以支持。被申请人三联集团公司关于案涉在建工程抵押权仅限于办理了《在建工程抵押登记证明》的50套房屋及其相应的土地使用权的诉讼理由，并无相应的事实和法律依据，本院不予支持。三联集团公司关于金汇信托公司的在建工程抵押权与其他购房户的权利相冲突，以及破产管理人接管后新增的建筑物不属于抵押权范围的诉讼主张，因不属于本案的审理范围，本院在本案中不予理涉。
顺予指出，根据本案的实际情况，案涉浙金信（抵）字HY-2014-016号-3《抵押合同》将担保范围限于1.95亿元中的17,172,900元并列明17套房屋作为抵押财产的做法，是基于该17套房屋已经符合登记实务中的抵押物能够特定化的要求而为，在本院已经认定金汇信托公司根据浙金信（抵）字HY-2014-016号-1《抵押合同》的约定，有权就信托贷款合同项下全部债权对案涉土地上规划许可建设的全部工程享有优先受偿权的情况下，该项登记构成重复抵押，不影响本案中对金汇信托公司的在建工程抵押权的标的物范围、优先受偿的主债权范围的认定。
浙商金汇信托股份有限公司、浙江三联集团有限公司金融借款合同纠纷再审民事判决书，[最高人民法院（2018）最高法民再19号]
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