它被誉为东京“私藏”的宝贝。奥运运动员入住的这个村公开出售，值得买吗？
◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 黑泽
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11年前的今天，鸟巢里齐聚了来自全球204个国家的11438名运动员，以及各国的最高领导们。
这一天，“同一个世界，同一个梦想”，大概是中国人自改革开放以来，最感到自豪的一天。
开幕式上，张艺谋用中国博大精深的文化，展示了中国古老的历史，巨量的人力，也传递了“以和为贵”的中华精神。
“中国体操天王”李宁在2008年作为最后一个火炬手，“飞”上天际点火的瞬间，也点燃了全中国在观看现场直播的中国人的热血——
今天，距离2008年北京奥运会正好过去11年。那一年和在其前后五年的中国，是一个世纪以来经济最高速腾飞的时刻，中国崛起可以说正是在这短短时间内迅速造就的奇迹。
而现在距离2020年东京奥运会则还剩1年，经济奇迹会不会再度降临东京？
昨天七夕之日，给申请奥运会时，为东京立下汗马功劳的美女主播泷川雅美，与日本前首相小泉纯一郎的次子小泉进次郎宣布婚事。一位东京奥运会的幸运女神，与日本世袭的政治世家的“联姻”，这似是在相互呼应东京奥运会即将到来。
（泷川雅美在奥委会上用流利的法语打动了奥委会的评委们；图中的日语意思是“好客热情”）
（小泉进次郎与泷川雅美）
然而，奥运会预算已经膨胀到1.35万亿日元（约890亿人民币）。
为了缩减开支，日本政府已经放弃了许多计划新建的会场，直接改用现成的，还直接拿来再生钢材做奖牌，但是预算还是居高不下。
老百姓交的税都拿来办奥运会了，这么下去可怎么跟老百姓交差？于是日本政府搞了一个大动作，又能迅速回血又能为奥运做宣传，那就是——卖选手村！
趁着今天这个大好日子，掘金日本房产（Japan_gold）就来为大家介绍一下这个巨大的国家级工程，一起来探讨奥运村的房产究竟值不值得买？
1国家级别的大工程
2020年东京奥运会的选手村位于东京中央区晴海5丁目，名叫晴海（HARUMI）FLAG（这个名字让人有点flag高高立起的感觉），整个奥运村位于东京湾岸区域的人工岛上。
附近的13.9公顷土地整修计划，是2020年东京奥运会及其后的最大都市再开发计划的项目之一。
负责建设的是日本三井、住友、野村不动产等11家叫的出名的顶级开发商所组成的联合团队，看这阵仗就很牛逼。目前还在建设中，14~18层的公寓楼总共21栋，预计将在2020年1月全部建成。
（2019年5月的奥运村建设情况；谷歌地图）
在奥运会和残奥会之后将继续由这一团队负责改建奥运村，并将改建成一个新的高层住宅群和商业中心。
这次开发是为东京都市开发计划的旗舰项目，其中用于出售的公寓有4145套，出租的有1487套，加起来有5632套，总计将有约1万5千人居住于此，无异于是都心最大规模的国家级项目。
这座“未来型都市”三面环海，多数高层公寓都将配有天空展望台，无敌海景房，居民面向东京湾可欣赏到彩虹大桥和东京铁塔的美景……
除了住宅楼、商场以外，晴海FLAG社区还配套中小学和养老院，防盗治安设施和公园绿化也非常丝毫不差，被评价为“适合所有家庭居住的国际化住宅区”。
奥运村的开发项目的卖点之一是它在东京都心的地理位置，距离银座仅2.5公里，距东京站仅3.3公里！这里还是中央区晴海和东京都心的湾岸区域连接点，方位优势尽显。
这么高大上的公寓楼，卖相到底怎么样呢？我们来看看公开的样板房——
第1期在7月26日开放了申购，首发2LDK（两室一厅）、3LDK、4LDK共计600套，这是2019年首都圈供给量最多的新房项目。截止8月4日时共收到了1500多组申请，人气户型的申请率居然高达71倍！
后续还需从申请者里摇号抽签来确定购买权。果然，靠着奥运概念与都心稀缺新房的噱头，火爆的一塌糊涂。
2奥运房为什么这么便宜？
奥运房遭到疯抢，其实还有一个非常重要的理由，那就是便宜！便宜！便宜！
东京23区内，很少有比市面价格低的新房。比如距今32年前的1986年，新宿区内的“西户山公寓”发售，当时泡沫经济初现苗头，房价开始疯长，而该楼盘以72万日元/㎡（约4.8万元人民币）的低价备受瞩目，吸引各界投资者排长队来摇号买房。
但这个楼盘有一条“十年内不得转手”的规定，就是避免低价买入后马上倒卖赚钱。
为什么能有这么便宜的房子？
因为那是政府的土地。在日本，公有的土地的原价成本是很低的，所以高价出售也能狠赚一笔。
但国家或者东京政府卖房子的情况极为稀少，几乎20年内才出现一次，比如上一次出现这样的楼盘还是2008年的“City Tower 品川”。
时隔十年，绝好机会又出现了，那就是奥运村。
近几年东京房价呈现单边上涨的情势，十年来涨幅超过30%，湾岸区域和选手村差不多规格的房屋单价约为104万日元（约6.94万人民币）。
（东京23区房价变化）
按照这个势头，要买一套70㎡的3LDK怎么也得486万元人民币吧？一套设施齐全的高级塔楼得准备好1亿日元。
但！是！日本政府毕竟受民众监督，吃相不能太难看，所以售价不能与成本出入太大，因此这些地段的房子就成了“宝物”。
奥运村的奥运村平均价格仅为90万日元/㎡（约6万元人民币），相当于打了九折。
看到这个折扣价，是不是很心动了？
3奥运结束后奥运房就会贬值吗？
别急着一股脑热就想买奥运村房。
一是很难抢到，71倍的申请率，一房难求。
二是奥运房有它的架势和概念，就有它的风险。日本政府用地盖的房，并不是绝对安全的。
东京举办奥运会不是头一回了，上一次还是半世纪前的1964年。上次的奥运村选址在现在东京涉谷区代代木，奥运会开完以后就闭村了。
（当时的奥运村长这样，这是……城中村吗？）
第二年这些建筑就被全部拆除，原地改造成了代代木公园。现在公园里还保存着当年荷兰选手住的一间宿舍作为留念，也设立了一座“TOKYO 1964”的奥运五环纪念碑。
（东京1964奥运纪念碑）
随着奥运会的举办，当时的日本政府大举兴建新干线、高速公路、国立竞技场、日本武道馆等基建，日本的经济也得以到1970年都维持着两位数的高增长率，因此也带动了周边的楼市。
我们再来看看北京奥运会与东京奥运会之间的2012年伦敦举奥运会，给伦敦这座城市带来了什么。
据日生基础研究所的报告，2013年伦敦的房产成交量比前一年增长了39%。当时世界还未走出金融危机的阴影，伦敦房价、成交量的上涨可以说和奥运会不无关系。
看来，“奥运会结束就下跌”这个判断是站不住脚的，那么奥运房一定稳赚不赔吗？显然不是，任何投资都是有风险的。
首先，成也地段败也地段。影响晴海FLAG人气的还是它的地段。虽说地处东京中央区，但目前晴海5丁目三面环海，在一座人工岛上。附近没有直达市中心的铁路交通，最近的地铁站还是都营江户线的“勝どき”站，走路过去最少也需要17分钟。
这显然与我们此前撰写的一篇文章《原来日本人是这样选房的！买日本这一类房产，居然能升值……》中的要求不符，还是太远了。
为方便奥运选手以及将来的通勤需求，政府组织建设公共公交系统（BRT）。建设完成后，公交将从晴海FLAG开发区直通到新桥和虎之门。
此外，还计划增加通往新桥的交通班次，特别在早上的通勤高峰期。但1小时6通的公交能否满足将来在住的1万余人的通勤需求，还仍然是一个疑问。并且，BRT能否如期建成并按计划运作，可能会影响到奥运村作为住宅社区的优势。
（奥运村）
还有一点，就是交割期限长达4年。此前日本大型公寓交割时间都不超过3年，而奥运村则需要在2020年后改建，预计2022年秋天竣工，实际入住则要等到2023年3月，这里头就有两个风险需要考虑了——
1. 这期间贷款利率上升的可能性。
2. 人生阶段以及生活方式改变的可能性。
第一个贷款利率问题。在全球经济存在诸多不确定因素的情况下，日本央行曾澄清它将“至少在2020年春季之前保持目前的极低和短期利率”，也有人预计利率甚至将继续下降。
但很难保证在东京奥运会之后，特别是各国经济回暖开始加息之际，央行还会保持超低的利率水平，所以相应的贷款利率也可能上涨，进一步抬高贷款的成本。
第二个个人生活规划：你要等4年才知道。这期间，没有任何收入，却有很多不确定性。：你可能需要钱，你可能看到更好更适合的物件……
因此，要买这么一个有政府背书，施工时间长，然后人气超高的物件，只作为投资的价值并不大。一来不能马上获得现金流，二来它的租售比很低，三来需要长远考虑人生规划。
所以，想投资日本房产拥有日元资产、分散资产配置需要的话，晴海FLAG就像一个没有兑现能力的空头支票，反而是现成的二手房投资才能马上给你投资回报。
到最后，留给你的就是一道简单的选择题：你会选择投资，
A. 打九折但价格仍然高、回报低、还没做出来的精致摆设
B. 现成耐用价格有弹性，回报可观、刮擦了也不心疼的经济适用品
今天，我们隆重介绍掘金日本房产（Japan_gold）的日本投资专家陈意（ID：chenyi91025），对日本房产感兴趣的朋友，欢迎扫码来撩~
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