重庆观音桥,在自己旁边又复制了一个"观音桥"!

前言

重大利好!

规模浩大!

目测要火!

最近长安三厂片区城市更新的消息,在论坛引起广泛讨论。

根据网传图看,这次的计划改造体量庞大,规划面积达到了约1650亩,相当于150多个足球场那么大。

分为了新建区、改造区、保留区三块。包含长安厂、富强社区、劳动一二村等在内的新建区,占比已超过1/3

(图源网络)

相比年初远洋官宣要在长安三厂打造“升级版太古里”川渝地标商业综合体,这次的城市更新规划更让我感觉到,

江北区真的不鸣则已、一鸣惊人。

01

到底谁能代表重庆出战?

以往,人们对谁是重庆真正的商圈大佬都有所争论:

新兴商圈尚处襁褓,传统商圈很多消费力欠缺、日渐衰落......解放碑和观音桥这两个全国顶流商圈成为最终的PK对象。

解放碑商圈:

前年智博会公布的重庆商圈人流量TOP10排名中,解放碑夺冠;

它有历史底蕴,是全国示范性步行街,有无数的世界500强企业、“亿元税收楼”、总部及重点企业,外地游客。

观音桥商圈:

去年智博会公布的旅游大数据报告中,观音桥客流量和受本地游客喜爱度,都排在第一

它是4A景区,是北部城区商业的发源地,聚集了大量国际知名品牌、政务机构、娱乐消费场所、精英人群。

可以说这两个千亿级商圈的地位一直分庭抗礼、不相上下。但谁能真正代表重庆出战呢?

02

观音桥能代表重庆出战

我认为是观音桥。

因为解放碑受无地可供+拆迁难度大+常住人口客源腹地窄等三大限制,扩容规模和速度很难比得过后来居上的观音桥。

如今长安厂-鲤鱼池片区的升级改造将使观音桥商业版图扩容一倍:

1、商业串联

“总部经济+高端商业聚集区”,这不仅意味着鲤鱼池片区将利用中高端商业模式完美实现退二进三,

更意味着作为一个重要的中间量,把观音桥步行街、九街、鎏嘉码头、江北嘴等商业完整连接起来,形成城市级商业综合体。

2、交通串联

轨道9号线(串联核心区中西部和北区中央公园)和10号线(横贯南北的交通大动脉)、曾家岩大桥等密集的路网,正在不断拉近鲤鱼池片区与重庆各区的距离。

3、住宅串联

几十万方的高端住宅区规划,将和附近春森彼岸、融景城等北滨路的网红社区连接起来,再次激活板块房价潜力、增强宜居属性、优化城市界面。

总之,这块核心板块将高度汇聚产业、文旅、商业、交通等城市资源。

观音桥,在自己旁边又复制了一个"观音桥"。

03

观音桥或将成为“重庆第一商圈”

庞大的扩容体量,明晰的规划进度,未来观音桥前途的不可限量程度,依然是很多商圈难以匹敌的。

很多人会担心礼嘉、中央公园、照母山等新兴商圈会分流观音桥的吸附力。但其实:

商圈能级分化,会让观音桥成为重庆最有人流吸附力的商圈。

观音桥作为区别于区域级、社区级商圈的城市级商圈,有几大优势:

1、辐射的是全市的消费人群而不是某个区域

占据城市核心优质地段,它的商业规模和品牌吸附力都很可观。

2、它要留的不仅是常住人口还有流动人口。

有数据说,观音桥每迎来100人次出行,其中就约有34人次来自其他组团,跨组团出行人流量居然占了1/3。

3、轨道站点吸吐能力强

2019年,它的日均总客流就已经是TOP1,把观音桥的轨道站点称作“宇宙中心站”并不夸张。

反观北区、西区的很多热门新兴商圈,都只是区域级或者社区级商圈。其弱势在于:

有的招商水平和某达差不多;

有的作为富人区的中高端商业体,预期和现实营业额反差太大,除了餐饮其他几乎没人。

有的人气热度不足以支撑大规模商业规划,单为周边常驻人口服务;

降低的只是跨组团出行的比例,并不具备区域外人流虹吸力,更多是填补区域内的商业空白。

可以说,北区的商业体想要比过观音桥,需要经过长达10-20年的阵痛期,才可能看得到希望。

04

100万在观音桥上车还来得及吗?

所以,谁不想在未来“重庆第一商圈”置业投资呢?

很多人会问:现在手握100万,还能建仓观音桥吗?

能,买公寓

这是我们新一线第一次首推公寓。为什么要推?

观音桥这种寸土寸金的地段,只有公寓这一种低门槛上车的机会,且不占你的房贷名额。

市面上大部分公寓不能买,是受地段、流通性、消费力、激烈竞争等影响。

而真正热门地段的公寓,月租金年均增长率可以轻松达到10%-18%左右,优质的公寓产品依然可以一铺养三代,不愁客源,不愁租赁。

所以公寓并不是不能买,有价值的公寓不仅值得买,并且还应该早点买。

什么才是有价值的公寓呢?放眼观音桥甚至全重庆,有一个项目可以说是优质公寓典型代表。

(意境图)

05

我们通过它来梳理一下有价值公寓的特性

1、要有稳定的现金流保证

以往很多公寓地段和运营模式有问题,没有持续稳定的现金流保障。而这个项目如何呢?

观音桥商圈的租金收益在主城数一数二,同时由于项目是商圈内需求缺口很大的高端服务式公寓,

所以很容易形成租金收入远远高于住宅的现金流收益。(重庆很多服务式公寓租金每月能达到1万左右,比住宅高出40%)

同时,还有远东百货入驻,金科大酒店等意向入驻。大品牌坐镇,未来的收益稳定性更高。

2、要有人流量支撑

现金流保障是满足了自己的诉求,同时还需要人流量来满足租客业主挣钱的诉求。

因为让你的租客挣到钱,你才会有稳定的现金流。

以往很多公寓坑,签了租赁合同返租几年后就跑路了,为什么?没有足够的人流量支撑。

而这个项目除了有前面说的区域人流吸附力外,还有极高的人客流转化率。

与步行街周边购物中心、不夜九街等业态延时互补,共享客流;

与3号线、9号线无缝对接,吸引成渝高铁过来的外地人流......

人流客流量这一点不需要担心。

(示意图)

3、要好转手

不好转手的公寓我们新一线是不会推荐的。而这个项目的流通优势就在于:

它的总价低,只需要110万起,建面约51-71㎡的清水/精装高层小户型均有。

这样面积总价双控的项目,在观音桥最极核的地段,还会愁流通性吗?

4、要有竞争力

有些同样出租率很高的商圈,由于商业塔楼聚集度太大,且不通气限制经营业态,同质化严重。

而在观音桥,这个项目由于填补了区域高端服务式公寓业态空白,竞争力是航空母舰级别的。

观音桥不缺空中商业,红鼎国际、茂业百货......实在太多,但它们的很多硬伤是大家都懂的:

电梯配比太少,红鼎国际A座高峰期排半小时队都不一定上得了电梯;

车位比太小,节假日堵到想骂娘;

公区过道太窄,层高矮影响尺度感等......

(破旧的塔楼)

(拥挤的排队)

而项目完全像是古墓派玉女心经专门克制全真派武功一样,每一招都在破解和优化这些缺点:

水电气三通,有9部专供5A甲级写字楼的高速电梯;

约2500个车位配比,高达观音桥商圈目前所有车位总量的近一半;

每层楼过道都约2米宽,商圈内稀缺的可以隔2层的大气层高;

与老塔楼有天壤之别的潮流感玻璃外立面......

(意境图)

连红鼎国际老楼都有90%以上出租率,高达4-6千的月租金,这个项目未来会有多高的出租率和租金收益,可见一斑。

另外因为红鼎国际的住宅性质并没有营商权利,不久市场规范后,其商铺租户或将会被清出来,对项目也很有利。

5、不占用房贷名额

项目不占用你的房贷名额,买2套房过后,还可以继续贷。年底交房,买了马上装修入驻。

结语

观音桥商圈扩容后,或将成“重庆第一商圈”。

在这里,我们目前很难再找到比这个项目,更适合手持100万置业投资的产品。

甚至在全重庆也很缺这种:

总价低地段好,回报优好转手;

现金流保障性高、人流客流消费力不需要担心;

解决商圈现有问题,填补业态空白,竞争力强的公寓项目。

这种优质公寓,才是值得我们早点抢到手的。

感兴趣的朋友请速加微信:xyxcs100xyxcs123 咨询!验证:观音桥(请勿重复添加)

(验证:观音桥


(验证:观音桥

E·N·D


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原创:玉如意

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主编:南城旧事

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