重庆观音桥,在自己旁边又复制了一个"观音桥"!
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前言
重大利好!
规模浩大!
目测要火!
最近长安三厂片区城市更新的消息,在论坛引起广泛讨论。
根据网传图看,这次的计划改造体量庞大,规划面积达到了约1650亩,相当于150多个足球场那么大。
分为了新建区、改造区、保留区三块。包含长安厂、富强社区、劳动一二村等在内的新建区,占比已超过1/3。
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(图源网络)
相比年初远洋官宣要在长安三厂打造“升级版太古里”川渝地标商业综合体,这次的城市更新规划更让我感觉到,
江北区真的不鸣则已、一鸣惊人。
01
到底谁能代表重庆出战?
以往,人们对谁是重庆真正的商圈大佬都有所争论:
新兴商圈尚处襁褓,传统商圈很多消费力欠缺、日渐衰落......解放碑和观音桥这两个全国顶流商圈成为最终的PK对象。
解放碑商圈:
前年智博会公布的重庆商圈人流量TOP10排名中,解放碑夺冠;
它有历史底蕴,是全国示范性步行街,有无数的世界500强企业、“亿元税收楼”、总部及重点企业,外地游客。
观音桥商圈:
去年智博会公布的旅游大数据报告中,观音桥客流量和受本地游客喜爱度,都排在第一。
它是4A景区,是北部城区商业的发源地,聚集了大量国际知名品牌、政务机构、娱乐消费场所、精英人群。
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可以说这两个千亿级商圈的地位一直分庭抗礼、不相上下。但谁能真正代表重庆出战呢?
02
观音桥能代表重庆出战
我认为是观音桥。
因为解放碑受无地可供+拆迁难度大+常住人口客源腹地窄等三大限制,扩容规模和速度很难比得过后来居上的观音桥。
如今长安厂-鲤鱼池片区的升级改造将使观音桥商业版图扩容一倍:
1、商业串联
“总部经济+高端商业聚集区”,这不仅意味着鲤鱼池片区将利用中高端商业模式完美实现退二进三,
更意味着作为一个重要的中间量,把观音桥步行街、九街、鎏嘉码头、江北嘴等商业完整连接起来,形成城市级商业综合体。
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2、交通串联
轨道9号线(串联核心区中西部和北区中央公园)和10号线(横贯南北的交通大动脉)、曾家岩大桥等密集的路网,正在不断拉近鲤鱼池片区与重庆各区的距离。
3、住宅串联
几十万方的高端住宅区规划,将和附近春森彼岸、融景城等北滨路的网红社区连接起来,再次激活板块房价潜力、增强宜居属性、优化城市界面。
总之,这块核心板块将高度汇聚产业、文旅、商业、交通等城市资源。
观音桥,在自己旁边又复制了一个"观音桥"。
03
观音桥或将成为“重庆第一商圈”
庞大的扩容体量,明晰的规划进度,未来观音桥前途的不可限量程度,依然是很多商圈难以匹敌的。
很多人会担心礼嘉、中央公园、照母山等新兴商圈会分流观音桥的吸附力。但其实:
商圈能级分化,会让观音桥成为重庆最有人流吸附力的商圈。
观音桥作为区别于区域级、社区级商圈的城市级商圈,有几大优势:
1、辐射的是全市的消费人群而不是某个区域。
占据城市核心优质地段,它的商业规模和品牌吸附力都很可观。
2、它要留的不仅是常住人口还有流动人口。
有数据说,观音桥每迎来100人次出行,其中就约有34人次来自其他组团,跨组团出行人流量居然占了1/3。
3、轨道站点吸吐能力强
2019年,它的日均总客流就已经是TOP1,把观音桥的轨道站点称作“宇宙中心站”并不夸张。
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反观北区、西区的很多热门新兴商圈,都只是区域级或者社区级商圈。其弱势在于:
有的招商水平和某达差不多;
有的作为富人区的中高端商业体,预期和现实营业额反差太大,除了餐饮其他几乎没人。
有的人气热度不足以支撑大规模商业规划,单为周边常驻人口服务;
降低的只是跨组团出行的比例,并不具备区域外人流虹吸力,更多是填补区域内的商业空白。
可以说,北区的商业体想要比过观音桥,需要经过长达10-20年的阵痛期,才可能看得到希望。
04
100万在观音桥上车还来得及吗?
所以,谁不想在未来“重庆第一商圈”置业投资呢?
很多人会问:现在手握100万,还能建仓观音桥吗?
能,买公寓。
这是我们新一线第一次首推公寓。为什么要推?
观音桥这种寸土寸金的地段,只有公寓这一种低门槛上车的机会,且不占你的房贷名额。
市面上大部分公寓不能买,是受地段、流通性、消费力、激烈竞争等影响。
而真正热门地段的公寓,月租金年均增长率可以轻松达到10%-18%左右,优质的公寓产品依然可以一铺养三代,不愁客源,不愁租赁。
所以公寓并不是不能买,有价值的公寓不仅值得买,并且还应该早点买。
什么才是有价值的公寓呢?放眼观音桥甚至全重庆,有一个项目可以说是优质公寓典型代表。
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(意境图)
05
我们通过它来梳理一下有价值公寓的特性。
1、要有稳定的现金流保证
以往很多公寓地段和运营模式有问题,没有持续稳定的现金流保障。而这个项目如何呢?
观音桥商圈的租金收益在主城数一数二,同时由于项目是商圈内需求缺口很大的高端服务式公寓,
所以很容易形成租金收入远远高于住宅的现金流收益。(重庆很多服务式公寓租金每月能达到1万左右,比住宅高出40%)
同时,还有远东百货入驻,金科大酒店等意向入驻。大品牌坐镇,未来的收益稳定性更高。
2、要有人流量支撑
现金流保障是满足了自己的诉求,同时还需要人流量来满足租客业主挣钱的诉求。
因为让你的租客挣到钱,你才会有稳定的现金流。
以往很多公寓坑,签了租赁合同返租几年后就跑路了,为什么?没有足够的人流量支撑。
而这个项目除了有前面说的区域人流吸附力外,还有极高的人客流转化率。
与步行街周边购物中心、不夜九街等业态延时互补,共享客流;
与3号线、9号线无缝对接,吸引成渝高铁过来的外地人流......
人流客流量这一点不需要担心。
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(示意图)
3、要好转手
不好转手的公寓我们新一线是不会推荐的。而这个项目的流通优势就在于:
它的总价低,只需要110万起,建面约51-71㎡的清水/精装高层小户型均有。
这样面积总价双控的项目,在观音桥最极核的地段,还会愁流通性吗?
4、要有竞争力
有些同样出租率很高的商圈,由于商业塔楼聚集度太大,且不通气限制经营业态,同质化严重。
而在观音桥,这个项目由于填补了区域高端服务式公寓业态空白,竞争力是航空母舰级别的。
观音桥不缺空中商业,红鼎国际、茂业百货......实在太多,但它们的很多硬伤是大家都懂的:
电梯配比太少,红鼎国际A座高峰期排半小时队都不一定上得了电梯;
车位比太小,节假日堵到想骂娘;
公区过道太窄,层高矮影响尺度感等......
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(破旧的塔楼)
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(拥挤的排队)
而项目完全像是古墓派玉女心经专门克制全真派武功一样,每一招都在破解和优化这些缺点:
水电气三通,有9部专供5A甲级写字楼的高速电梯;
约2500个车位配比,高达观音桥商圈目前所有车位总量的近一半;
每层楼过道都约2米宽,商圈内稀缺的可以隔2层的大气层高;
与老塔楼有天壤之别的潮流感玻璃外立面......
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(意境图)
连红鼎国际老楼都有90%以上出租率,高达4-6千的月租金,这个项目未来会有多高的出租率和租金收益,可见一斑。
另外因为红鼎国际的住宅性质并没有营商权利,不久市场规范后,其商铺租户或将会被清出来,对项目也很有利。
5、不占用房贷名额
项目不占用你的房贷名额,买2套房过后,还可以继续贷。年底交房,买了马上装修入驻。
结语
观音桥商圈扩容后,或将成“重庆第一商圈”。
在这里,我们目前很难再找到比这个项目,更适合手持100万置业投资的产品。
甚至在全重庆也很缺这种:
总价低地段好,回报优好转手;
现金流保障性高、人流客流消费力不需要担心;
解决商圈现有问题,填补业态空白,竞争力强的公寓项目。
这种优质公寓,才是值得我们早点抢到手的。
感兴趣的朋友请速加微信:xyxcs100或xyxcs123 咨询!验证:观音桥(请勿重复添加)
(验证:观音桥)
E·N·D
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