郑志刚，距离“新世界”还有多远？
作者：唐一刀
“未来会在内陆开发23个K11项目，于2023年布局9个国内城市。”
2018年，在新世界年度中期业绩会上，郑志刚带着满脸笑容说出了他的“新世界”版图。
时间到了2020年，在K11官网上，郑志刚当初立的Flag却悄然发生了变化。
“到2024年，将在内陆布局9个城市，建设36个项目，面积达280万㎡。”
“新世界”越来越大，郑志刚在内陆野心也越来越明显。
这不，近日，距离上海新世界城开业25年后，郑志刚再度杀入上海市场。
8月11日，上海黄浦区淮海社区C020102单元055-2商办地块开拍。
当天交易结果还尚未公示，但新世界集团官微就已激动宣布，此地块被其收入囊中。
郑志刚还表示，以41.11亿元获得的“黄浦区淮海中路地块“，将打造成长三角地区的第四个K11商业综合体项目。
也就是说，未来上海或将迎来第二座K11。
至此，K11在内陆已建成开业的4座（上海、沈阳、武汉光谷K11、广州），待开业的6座（武汉K11、北京、天津、深圳、杭州、宁波）。
细数下来，满打满算，目前K11在内陆明确确定的仅有10个项目，而这离当初定23个的目标似乎仍相差甚远。
接下来，郑志刚在内陆所规划的“新世界“，能顺利建成吗？
8月11日，上海新天地1.7万方钻石地块正式推出。
据悉，这幅地块是20多年来淮海路一线推出的第一块土地。
当天交易结果还尚未公布，新世界集团官微就高调公布：
“新世界发展有限公司宣布，在新世界发展有限公司执行副主席兼行政总裁、新世界中国地产有限公司行政主席郑志刚先生的带领下，以人民币41.11亿元，摘得黄埔淮海社区C020102单元055-2 地块（黄浦区淮海中路地块）。
这是继2013年内陆首个K11购物中心入驻上海后，新世界集团再度入沪并带来全新艺术美学的力作，同时也进一步完善了K11在华东的战略布局，引领高端美学消费模式。”
图片来源：新世界中国官微
郑志刚还表示“黄浦区淮海中路地块项目是长三角地区的第四个K11商业综合体项目”。
可见，未来这里或将迎来上海的第二座K11。
新世界再次杀入上海，充分表示，郑志刚这一次拿下的地块价值是非常大的。
黄埔淮海社区C020102单元055-2地块，是淮海社区一线稀缺土地，占地面积约17,170.8平方米，总开发面积约为128,683.2平方米，可用作商业办公用地。
地块位处淮海中路商圈核心位置，东至淮海公园，南至太仓路，西至嵩山路，北至规划绿地；
图片来源：公众号 凤凰网房产上海
并且紧邻爱马仕之家和上下之家，与爱马仕之家、上下之家一街之隔的还有TIFFANY旗舰店和VICTORIA'S SECRET旗舰店（之前是LV），周边豪宅密集，消费力高端，位置得天独厚。
地铁上盖，地块紧邻地铁1号线和14号线黄陂南路站，通过地道还可与香港广场及九龙仓的大时代广场相连的地下室相连通，交通绝佳。
郑志刚表示：“项目将会打造成为艺术性与现代感兼具的高端商业综合体，与周边多个商圈联动共融。”
也就是说，该地块建成后，将和直线距离仅有200米的K11购物中心，K11香港新世界大厦，以及新世界关联企业丰盛地产的尚贤坊项目（商业部分计划由K11运营），进行连子成线。
上海K11
图片来源：百度百科
郑志刚上海成功拿地，意味着新世界在内陆的扩张版图再落一子。
同时也表现出，郑志刚对内陆市场，野心更大了。
早在2016年前后，新世界先后将位于上海、武汉、成都、海口、贵阳等地的项目，转给恒大、融绿、高和资本等企业，内陆土地储备大幅减少，当时一度被外界认为要退出内陆市场。
但是近年来，郑志刚持续加码内陆，不断扩大新世界在内陆的商业版图。
带着K11，郑志刚重点发力内陆一二线城市，让新世界又重新回到了公众视野，实力证明了新世界并没有丢失内陆市场。
广州K11
图片来源：K11官网
而顶着“新世界发展执行副主席兼总裁”、“新世界中国地产行政主席”、“周大福珠宝公司的执行董事”、“K11品牌创始人”等各种头衔和身份的郑志刚，为何一直对内陆市场情有独钟？
除了内陆市场本身的重要性越来越大之外，大概还与郑志刚早期的经历有关。
郑志刚，1980年出生，新世界发展有限公司主席郑家纯长子，郑裕彤长孙。
从哈佛大学毕业后，郑志刚没有立即回家族企业接班，而是选择了在海外顶级投行磨练。他先是加入高盛，负责客户上市，随后进入瑞士银行，从事投行业务。
3年间，郑志刚辗转于纽约、日本、香港等地，学习了丰富的企业融资经验。
2006年，郑志刚主动回归新世界，不过却并没有呆在香港总部，而是去到了当时新世界中国地产位于北京正在进行改革的管理中心。
在北京的历练，让郑志刚看到了内陆是个巨大的市场，潜力和价值不容小觑。
2008年，郑志刚创立K11。
2009年，香港尖沙咀首个K11购物艺术中心开幕后，郑志刚就带着K11开始了内陆扩张之路。
香港K11
图片来源：网络
如今，12年过去了，K11的扩张速度并不算快。
K11在全国已开业了4个项目，上海、沈阳、武汉光谷K11、广州。
K11待开业和规划在建的有6个项目。
武汉K11，预计2020年12月开业；
北京K11，最早预计2017或2018年就能开业，而直到现在，连开工都没有动静。
深圳K11，预计2023年开业；（查看往期报道：独家爆料！深圳K11终于要来了！）
天津K11，预计2020年开业；
宁波K11，2019年4月底开工建设；
杭州K11，2020年3月25日开工建设。
已开业的加上待开业的一共才10个，这似乎离郑志刚2018年规划的要在内陆开23个K11，还差得很远。
K11在内陆的扩张，仍是任重而道远。
2019年，在新世界年度中期业绩发布会上，新世界董事会主席郑家纯曾强调，集团发展还将以地产业为主。
而相比父亲郑家纯追求的地产主业，郑志刚则更重视商业地产的发展。
2009年香港首个K11一开业，就取得了非常好的成绩。
80%的品牌首进香港，开业第一年就实现了盈利，且收入比整改前翻了3倍。
基于香港K11的成功，郑志刚信心满满的开始了内陆的扩张，早早布局内陆。
香港K11
图片来源：公众号 房地产观察家
总的来说，目前，K11在内陆的确是走出了一条差异化的商业道路。
耳目一新的商场装饰风格，吸引了不少眼球；
同时还将艺术融于商业，从招商管理、主题形象、业态功能、特色经营等各个方面结合艺术进行差异化运营。
其中，上海K11，不到4万㎡的体量，开业第一个月客流就超百万；
如今，开业多年，在上海仍是消费者眼中最值得逛的mall之一。
广州K11，开业一周年客流量突破了2200万，成为广州潮流人士的必去之地。
广州K11
不过，也需要警惕的是，内陆的K11还没有完全成功复制香港K11成功的神话。
首先，从新世界的财报中就可以看出。
根据新世界2020年的中期报告显示，在物业投资——经常性收入租金增长数据表现上：
2020财年上半年，香港达到848百万港元，同比增长30%，主要是K11 MUSEA，主要投资物业出租率录得理想表现；
而中国内陆为462.3百万港元，同比增长仅2%，主要是位于大湾区、上海、武汉的核心项目录得稳定出租率。
图片来源：新世界官网
另外，香港的成功经验在内陆市场可能并不完全适用。
每个商场的开发均需因地制宜，不同城市甚至不同商圈对应的客户群体、消费水平和消费观念都不同。在商业市场，一招很难吃遍天下。
以此，不论是从K11在内陆的表现还是扩张进度来看，郑志刚在内陆的“新世界”虽早已开局，但离成功“建成”还将有很长一段路要走。
目前，随着香港的各种社会问题日益显现，对于众多老牌港企地产商来说，内陆市场已经越来越重要。
内陆的市场是绝对不可丢，且还要继续加大扩张。
“内陆的风都是香的。”或许，郑志刚现在就是深深沉醉在香风里。