地产央企：2020年如何“加速度”？
地产行情越难，往往房企分化越厉害
文|潘永堂
2020年接近尾声
房地产业内基本形成一个共识：
这一年，注定是一个“地产小年”！
甚至可能是地产未来长时间“小冰期”的开启之年。
造成小年的因素很多。如果说政策面的“房住不炒“是给楼市需求规模上缩小了蛋糕；那么“三道红线”则是通过融资层面的收紧，在杠杆、速度上给开发商收紧了紧箍咒。
需求收缩、速度受限，这对当下多数力求做大做强的中小民营房企来说，是个巨大挑战。
这也意味过去习惯的传统扩张模式开始遭遇瓶颈。即类似发展“不可能三角”的困境“低融资成本+高周转速度+高品质实现”三者同时实现的难度将越来越大。
然而硬币也有另一面。
拥有融资优势、信用背书、高品质产品的央企地产，被认为迎来了扩张的机会！
因为普遍的融资收紧，对那些拥有体量优势、信用背书、综合融资成本比普通民企低出5%以上的央企来说，其实是“变相利好”。
亿翰智库发布的2019年房企融资成本数据，在列入统计的30家房企中有以下三个结论：
从平均值差距看，国企平均低1.61％左右，国企平均融资成本是4.87%，民企性质房企平均融资成本是6.48%。
从结构上看，融资成本低于5.5%的10家房企中就有8家是国企。
从落差看，其中平均融资成本最高的民企中梁控股（9.4%），几乎是最低的央企中海地产（4.21%）的两倍以上。
而2020年“三道红线”重压后，未来融资水平将分化更为严重。拥有“更多的钱、更便宜的钱“，将成为未来房企竞争的关键优势。
一句话，未来房企融资能力的差异，将很大程度上决定房企未来的江湖地位！
未来的房企竞争格局，或许将变成地产“大型央企VS大型民企”的PK竞争。寡头效应越来越明显。在这样一种大背景下，此刻来研读一下未来大型央企的“成长“之路，在当下就特别有意义。
Part 1
2010年，国资委核定首批16家以地产为主营业务的中央企业名单！
这16家地产央企，可谓“背景、出身、模式、形态”各有差异，今天老潘对它们做一个整体分类，也是一件有意义的事情。
纵观16家地产央企，不妨粗略分为“特长生”、“留学生“、“工程生”三大类。
第一类“特长生”。即那些母公司为行业垄断企业旗下的房企，如中粮、中冶、中化（房地产平台为中国金茂）；
第二类是“留学生”。主要指在那些在特殊年代在海外帮助国家进行各类业务拓展，改革开放后又全力参与国内建设的企业，如被誉为“香港四大中资机构”的招商蛇口、华润、港中旅等。
第三类是“工程生”。即国内外从事各类工程规划、设计、建造、运营的“工程生”，比如中国水电，中国高铁，中国建筑。
在这三类企业中，“工程生”被认为是市场程度化更高、开拓能力更强的一类。
他们一方面拥有央企融资优势、信用背书，另一方面，所处行业并非完全垄断，需要通过实打实的市场竞争、产品竞争、服务力去赢得更大市场，这也让这些企业在长期业务打磨中积累了建设实力、在一线市场中培养了市场意识，同时机制上也更为灵活。
这类工程类企业，一定程度可以说是拥有央企、民企二者之长：
既能像央企一样不为短期利益所动，定力足够、长远眼光，稳扎稳打，也能像民企那样快速响应、调整战法、灵活出击；
既占央企的财务、融资、信用等优势、又有民企的成本控制、产品创新力。
Part 2
“工程生”地产央企中，有一家企业最近动作频频。
首先，快速启动了登陆资本市场的步伐。即通过并入子公司南国置业（SZ：002305）的方式实现借壳上市的电建地产。它的母公司是位列2020年《财富》世界500强企业第157位的中国电力建设集团有限公司（中国电建）。
6月5日晚间，中国电力建设股份有限公司（简称“中国电建”）宣布，南国置业拟通过向电建地产全体股东，即中国电建及其全资子公司中电建建筑集团有限公司，以非公开发行股份及支付现金的方式，对南国置业控股股东电建地产进行吸收合并，并募集配套资金。（据乐居财经）
和很多企业不同的是，电建地产的上市之路显得异常低调。老潘了解到，电建启动上市动作时，为了保证低调稳妥，管理层甚至都未曾通报集团品宣。
而这样的低调、沉稳作风，也是这家央企的一向风格。
这家扎根在水电这个“跋山涉水、开山引水”行业的央企，在业务拓展和对外形象宣导上，一直不“显山露水”。但如果你一旦认真研读这家企业的背景，才发现，电建真不简单：
说几个名字，一定让你如雷贯耳：
新安江水电站、三峡水电站、二滩水电站、刘家峡水电站、上海东海大桥100兆瓦海上风电工程、西电东送工程；此外在国际上还有中巴经济走廊首个落地大型能源项目巴基斯坦卡西姆电站、世界最大在建燃油电站沙特延布5✖️66万千瓦燃油电站，等等。
再列几个数字，有它的大功劳：
1950年，中国电力消费量2.76千瓦时，远远落后于美国的2949千瓦时；2019年，中国发电量达7503.4TWh， 世界占比27.8%，排名世界第一。中国电力消费量占全球的27.8%，人均电力消费510W/人， 远高于世界平均水平309W/人。
这是一家从能源供应基础设施入手，见证、参与、贡献中国经济从小到大、从弱到强的企业。
Part 3
你可能会疑惑
参与水电建设
和做房地产
有什么关系？
这其中的关系，可以用“一脉相承”四个字来形容。
看一下中国电建设的几个主营业务：水电规划设计、施工建设、水环境治理、装备制造、投资开发、房地产开发。
都是事关国计民生的业务。
都是建设在一线、靠实力求生存的领域。
电建内部也有这样一句看似自嘲的话：“我们不是西装革履、也没喝过太多洋墨水，我们更多是在国内外各种恶劣环境下啃“硬骨头”、去做最难的事，不断做大做强。”
事关国计民生，才会对质量品质有严苛要求；
必须靠实力求生存，才会在自身内部管控上与时俱进。
而房地产行业，在被高周转、资本化的迷雾缠绕之前，本也应该是这样一个行业：设计规划的精益求精、钢筋水泥质量保证、产品细节的严丝合缝……如果以事关国家能源安全和人民生活安全的水电建设去衡量，这些本就应该是企业的基本功。
这应当是电建这家拥有能源央企背景的房企，和一般央企、以及其他房企最为不同的差异点所在。
也许正是因为这样，电建地产虽说已经稳居全国TOP50房企行列，但在地产业务、城市拓展上却相对克制，走的是品质为先、扩张其次的稳健路线，一直坚持的是聚焦一二线城市为主、实现住宅-商业-产城综合开发的模式。
行的稳，体系才稳。电建地产也逐步确立了智慧住宅、商业运营、产业地产、地产金融四大业务模块。拥有自己的产品系列：泷悦、洺悦、 澋悦、泛悦四大产品系。并且在智慧城市、未来社区、产城融合、地产金融几个领域，展开基于自身平台背景与实力背书的对外合作。
Part 4
在“内功修炼”足够深厚之后，对外进行扩张是内生动力使然，也被外部环境变化推动的必然。
电建地产更需具体考虑的则是，以怎样的速度、力度和深度，向哪个方向扩张？
2019-2020年的电建地产，在对外拓展这件事上做了两件大事：
其一是前面提到的低调上市，其二是最近电建以上海自贸试验区临港新片区为新基点，全面进军上海。
需要关注三个时间点：
2019年8月，国务院宣布自贸区新片区正式揭牌成立
2019年11月25日，中国电建和临港集团签订了深化合作框架协议
2019年11月29日，电建集团拿下临港奉贤园区地块
上海房地产，是全国房企兵家必争之地。
得上海者，才能更好打响企业和产品品牌。
对电建地产而言，基于聚焦一二线的城市战略，电建地产此前其实已率先进入上海，开发了闵行区的洋房社区“海赋尚品”，小试牛刀之后，电建地产在上海短暂沉寂，在之后全国化进程中确立“四系六悦”产品线，同时通过与金茂、华润、金地等品质开发商的合作，继续强化自身专业能力。
另一方面电建持续发力另外一个赛道：产业地产、产城融合领域。
这次再次选择以临港为基点重新发力上海，其实就和电建在产城领域的布局有关：
在2019年11月25日中国电建和临港集团签订的深化合作框架协议中，电建确立将与临港集团合作，参与临港产业项目与产业园区开发。这也意味电建进入临港开发，并非只是普通住宅开发模式，而是更深度地进入了临港这一上海自贸试验区新片区的一级开发。
而作为上海国资委下属唯一一家以产业园区开发和配套服务的国有企业、临港片区开发的主力军的上海临港集团，为什么选择电建进行这样的合作？
大概有两个角度：
其一、是临港本身的重要性，临港将是上海这座未来的“卓越的全球城市”中下一个核心增长极，定位为“更具国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区，开放创新、智慧生态、产城融合、宜业宜居的现代化产业新城”。
作为一个承载特殊任务的新城，设计规划的前瞻、基础设施的扎实、产业引入的长效，是必须要被放在重要位置的。
而这正是电建的长项，“懂水熟电，擅规划设计，长施工建造，能投资运营”，这四大核心竞争力，让电建在技术面拥有了进军临港开发的基础能力。
此前，电建在全国各地拥有大量土地储备，已经进行了多次盘活土地，水治理、土壤治理、城市改造等工作，形成了相应的专业化流程，以及技术、人才储备，做一级开发比一般开发商更专业。在雄安容东片区、南京兴智中心片区、武汉创智水谷，电建都已经有了成功经验。
其二，央企的信用背书、融资成本的优势，也让它有足够的底气，与上海临港集团展开这场谋划长远的“央地合作”。
可以说，临港自贸区和电建所见证、参与的中国水电业一样，都是在实现弱到强、从无到有、从小到大的宏大故事。这样的故事，“从一线跋山涉水走出来”的电建自然乐于参与、也更为擅长。
Part 5
宏大的故事从微小的细节开始书写，城市的未来从人居的角度开始铺排。
电建地产此次参与临港自贸区新片区的建设，在居住层面同样是与临港集团进行联合开发，这个“央地合作”的典范项目，采用的电建研磨成熟的最高端产品系“泷悦系”，被命名为“泷悦蓝湾”。
这个项目的命名已经明晰了电建地产在临港的野心：把最高端的产品系带到上海的最新风口处，为未来在临港的深度发展奠定基础。
先看“蓝湾”，这意味占位了临港片区先行区“临港蓝湾国际社区”，这个国际社区的定位可以从海外、上海两个维度的对标来解读。
在世界层面，对标的是美国第二大硅谷城市尔湾。
在上海层面，则是意图在古北、碧云、张江、唐镇之后，打造出第五个国际化社区，瞄准的是临港片区内智能网联汽车、生命科技、高端智能装备、航空航天、金融投资等高端产业从业人员的居住需求。
再看“泷悦”，作为旗下高端产品线在上海的首次亮相，“泷悦”不容有失。而电建地产端出的产品则有着清晰的标签感：玻璃立面、低密墅区。
只说“玻璃立面”一点，一方面带来美学视觉的极化，另一方面带来的却是施工难度的极化。
这样“困难却必要的事情”，也也只有电建地产这种一线出身、对品质有极致追求的央企去做，才显得顺理成章。
Part 6
如果说，地产央企将在2020年开始，进入新一轮的战略加速期，需要考量的则是，这一辆辆“加速之车”：赛道何处去? 油门在哪里? 底盘稳不稳?
电建地产全面进军上海的故事，给出了参考答案：
赛道的方向，正与当前中国房地产的发展路径一致，不只是住宅开发一条直路，而是要加上产城融合、一级开发、城市更新等多条赛道的叠加，走出更多的路，才能创造更多的可能性。
油门，即是“低融资成本+高产品呈现“的结合，二者一体两翼，共同为拓展之路提供加速度。
而所谓“底盘“，作为水电建设出身的电建地产自然更为看重，对质量、品质的重视，对细节的打磨、以及选择最优质的合作伙伴，是保证“底盘够稳”的关键。
电建地产的上海加速之路，从“泷悦蓝湾”的首次发车开始。
“泷悦蓝湾”产品力具体细节如何，请看好友卢俊的解读！那个上海等了很久的王炸房企，来了
专注地产30强之变
地产总裁内参