万科属性：从“文科生”走向“技术生”
【老潘说】早年“文科万科，理科中海，工科金地”的标签，导致万科一度被称为地产“文科生”，这个称号对长期从事住宅开发这门技术壁垒很高的行业而言，并不一定全是美誉。
黄金时代，我们看到是更多早期万科学索尼做服务，开创地产行业第1本内刊《万科周刊》向客户和行业输出万科强大的人文品牌，学帕尔迪做客户细分和城市布局，，学霍顿做集团管控集分权公司治理……这些似乎都相当成功。但在产品、技术层面，很多同行评价万科的产品品质并非业内一流，且过程中屡屡出现质量门事件，而且所谓住宅产业化的效果一直不太理想……当然，辩证的看，你可能会说这是企业从10亿到千亿扩张中不可避免的现象，虽然你可能会说黄金时代业绩第一，产品第二才是规模化战略的明智选择。万科没必要在“大好时光做一流作品”。
战略（做大规模）的成功，远远大于战术（产品做好）的成功。
但今天，白银时代，万科在过去长期做住宅建筑设计研究的基础上，陆陆续续提出向制造业学习，提出技术万科的口号。这种变化，是万科的与时俱进。
最近7月，王石也表示万科向技术转型是一个必然趋势。“万科这么多年来搞住宅产业化，搞绿色建筑，白领有6000人，一半以上是工程师。实际上，万科的技术属性已经非常明显了。
另一方面，近几年的万科似乎变化很大，万科正在陆续推出智能硬件产品，比如新风系统、净水器、触控开关、智能机器人，比如万科目前开发的机器人主要做物业服务，负责保洁工作，以及代替保安进行夜间巡逻，未来不排除有服务式的机器人进到客户家中……这些动作，初一听，貌似不是一个地产商该干的事。但显然万科是要战略性投入，万科未来的目标在于由智能硬件的单品逐步向集成化的智能家居方向辐射。
技术化的万科开始显现和强化！
越来越技术范的万科在做智能硬件有几点值得一提。
其一，万科做智能硬件，完全不用万科品牌，目的就是这个产品不依赖于万科的品牌溢价，也不只做万科的生意，而将会面向市场和全行业。这是万科做智能硬件的决心。
其二、万科做智能硬件的优势在于粘性高的、与房屋实体息息相关的客户，以及房地产企业经年积累的业主生活经验数据。
其三，在智能硬件上，万科是一个应用方，并不会坚持一定要自己做，显然一个相对开放的态度更复合这个时代的胃口。
附：推荐经济观察网余舒虹写的一篇万科智能硬件的文章。
“万科将用3D打印机建造房子”、“万科未来40%的员工是机器人”……王石所描绘的这些智能时代的预言正在逐步成为现实。10月16日，万科首款智能硬件产品“可邻”正式投放市场。
据介绍，“可邻”是一款挂墙式的新风除霾机，尺寸仅普通抽屉大小，功能上结合了传统的新风系统和家用空气净化器。目前，1000台产品准备分批次在万科内部十个城市进行推广，并对外限量预售，市场最低售价在1000元以内。这是万科首次将技术类创新成果推向市场。除新风除霾机之外，万科还开发了净水器、触控开关、智能机器人等产品。技术创新市场化正在成为一项新的业务，最终目标是由智能硬件的单品逐步向集成化的智能家居方向辐射。
王石曾在7月举行的外滩国际金融峰会上表示，万科向技术转型是一个必然趋势。“万科这么多年来搞住宅产业化，搞绿色建筑，白领有6000人，一半以上是工程师。实际上，万科的技术属性已经非常明显了。”王石说。
正在转型的万科站在了一个新的风口上。
目前包括万科“可邻”在内的智能硬件采用自主品牌，由万科建筑研究中心统一出品，万科建筑研究中心副总经理时宇直接主导这项新业务。
万科建筑研究中心成立于1999年，主要职能是以技术研发为核心，与实际项目营建相结合，为万科产品品质的不断提升的提供技术平台。十年前，万科就在东莞松山湖拥有了200亩的研发基地，除了目前主推的新风、净水等课题之外，还拥有工业化、建筑材料、植物园林、住宅内环境、抗震和水环境研究等，基本涵括了与住宅性能相关的技术类别。万科几乎全部技术创新的成果均在此孵化并推广。
“不用万科品牌的原因之一是这个产品不依赖于万科的品牌溢价，也不只做万科的生意，而将会面向市场和全行业。”时宇解释说。
2013年，万科开始推广新风系统，当时的做法是从外部集中采购。2014年4月，万科在中城联盟内部会议上发起了“除霾行动”，推广户式的除霾系统，在万科内部做了集中采购，并在中城联盟共享了平台。在此基础上，万科今年重新研发了“可邻”新风除霾机，既解决了家用净化器空气难以循环的问题，又避免了传统新风系统铺设管道带来的二次装修。时宇表示，这么做的目的一是希望影响行业，二是万科这么多年可以拿出去对外服务的技术，希望有一个统一输出的端口。
目前，“可邻”产品还在寻找种子用户、做试点项目的阶段，下一步可能会在万科内部做集中采购，再推到中城联盟。同时，不排除与其他开发商合作的可能性。
“万科做智能硬件，实际上属于万科'好房子’的一部分。着眼点首先是解决万科内部的问题，帮助万科业主提高住宅的生活品质。”时宇说。
因此在销售渠道上，会采用市场化的方式，优先满足万科项目以及老业主的需求。在内部通过万科管家的平台，一个管家面对几百户的业主进行重点推广，在外部则会走一些经销商和本地服务商的渠道。“我们希望所有的产品是一个市场化运作的方式，而不是一个长在体制内循环的项目。传统思路是，我们做了一个东西，一线公司就必须用，这样是没有市场生命力的。”时宇说。
随着万科业务的衍生，类似“可邻”这样的产品会越来越多，最终是否运用到项目中，由项目自主决定，但是这些产品技术含量的提升，无疑会帮助万科打通多个产业，甚至实现产业链的深度整合。
8月，“万科周刊”微信平台刚刚对一款名为“vLight”的智能光电触控器产品发放了研发问卷调查。据了解，该产品也已经完成首轮研发生产，将选择适当的时机投放市场。同时，万科两款智能机器人产品也将于10月底在东莞研发中心进行展示和进入试推阶段。目前开发的机器人主要做物业服务，负责保洁工作，以及代替保安进行夜间巡逻，未来不排除有服务式的机器人进到客户家中。
在今年的第一届深圳创客大会上，万科参展的产品是无人驾驶汽车。这款绰号“大白”的无人车从制定到研发花了三年时间，时宇表示，这些产品都将纳入智能创新领域，希望未来以一个独立的业务单元出现。
近年来，智能硬件成为互联网巨头争夺市场的一个入口，智能家居也开始从单品乱战进入互联互通的智慧家庭时代。去年年底，海尔、美的也相继宣布与恒大、京东达成战略合作，不约而同的提出要大力发展智能家居。
在智能家居领域，与客户最为贴近的或许是房地产企业。因为任何模式都需要与住宅这个建筑实体本身有很好的结合，并有相匹配的服务方案。同样的，企业无论是做硬件还是做平台，都需要解决一个共同的问题：客户在哪里？
与传统家电企业、互联网企业相比，万科的优势在于粘性高的、与房屋实体息息相关的客户，以及房地产企业经年积累的业主生活经验数据。“房子做数据入口是更合理的。”时宇说。房地产企业直接面对客户，这个使用端是搬不动的使用端。不像手机的更新换代频率如此之快，房子大多数人不会轻易换，因此对客户的绑定更强。
根据客户的需求，万科对“可邻”产品做了长346mm、宽203mm的尺寸设计。参照系是和家里的家具做了对比，选了一个比较合理的柜子抽屉的尺寸。设计为挂墙式，不仅不占据多余空间，也不会因为二次装修而影响外观。过去万科推广新风系统，过程中发现一个问题：新的系统安装后，客户的体验感很低。因此在新产品上直接增加了PM2.5数值的显示，并且在手机app上设置提醒。
新风除霾最大的问题是要定期更换滤网，由于不同地域空气质量和使用级别的差异，滤网的使用寿命也会产生差异。因此，“可邻”针对不同地域进行了不同的设定，到了一定时间手机上的提醒功能就会启动。
客户数据涉及隐私、管理、存储等非常重要的问题，不仅局限于家庭，还有大楼、物业、设备管理、能耗管理等等。过去几年万科在客户研究上做了很多的工作，不仅仅是传统意义的客户调研。数据显示，在房地产企业中，万科业主的忠诚度和客户粘性是很高的。“目前市面上的硬件产品层次不齐，鉴于我们对客户的了解，我们做出来的东西可能更贴近客户的需求。与其让客户去买外面的产品，不如我们自己来做。”时宇表示。
2013年，万科首创性的提出了“好房子、好服务、好社区”的“三好住宅”标准。万科在智能硬件上的创新是“好房子”的组成部分，完善社区服务平台应该往智能化的方向发展，而消费地产和产业地产领域的拓宽也离不开智能化的产品和系统。
据了解，目前市场上智能硬件有两类发展路径，一类是开发某个单品，通过单品来提供一揽子的解决方案；一类是搭建生态平台，通过整合产业链来逐步开发单品。
万科的方向是在单品的基础上做集成，如与住宅装修、设备、主体的集成，使得功能更智慧。
集成化，时宇的理解就是做解决方案。例如“可邻”是一个带有特定功能的单品，与智能路由器、智能电视等单品一样，替代性是比较强的。可能有个别的单品解决了某些痛点的需求，成为了爆款，但是完整的解决方案目前还没有看到。
“智能硬件要想在万科有发展前景的话，路径就是做智能家居的全套解决方案。我们会单品和解决方案两条路同时在走，智能家居的平台也在考虑，但是不会是市面上已经见到的东西。”时宇说。
智能硬件是一个风口，但并不意味着万科会介入制造。据悉，目前万科建筑研究中心负责该项新业务的团队人数并不多，“可邻”产品内部团队仅三四个人，主要做功能定义、产品测试、硬件的改良，生产和开模则由外部配合。
此前万科总裁郁亮曾带领管理层考察过海尔、美的等家电巨头，但目前与外部的合作仅限于采购，万科自己定义需求，做前端的功能开发。时宇认为，现在谈制造与以前不同，以前要有厂，更多谈的更多是创新，并不意味着一定要有生产能力。在智能硬件上，万科是一个应用方，态度是相对开放的，并不会坚持一定要自己做。“在互联网、智能硬件行业这么火的情况下，自己做不一定是对的，可以选择利用外部资源，但选择的方式一定是一个开放的平台。”时宇说