讲真，房企严重缺钱的后遗症，才是圈内最担心的地方。
2019年，对所有从事房地产的人来说都是个充满考验的大年。
疫情之下，限购限贷限价持续，资管新政依然严控，中美贸易摩擦，都一定程度上给本是资金密集型的房地产行业融资带来叠加效果的冲击。
对于一个从事地产投资的老鸟，有必要对2019年做点总结，展望一下2020年。见证不少历史的这一年，总得留下点思考才好。
2019年整个行业最煎熬的事情莫过于钱荒，以至于到下半年出现“加通道费不超过15%已经算低”的说法。
直至今年上半年，销售端显然没有出现对应的活跃度。
尽管疫情之下救市的钱多了不少，带动了核心城市土拍市场的一片火热，但事实上，深挖多数房企可以发现，这只是去年严重缺钱的遗留症。
讲真，这才是让圈内有所担心的地方。
降维来说，后遗症包含两个方面：
一方面，去年缺钱买地，今年再不趁钱多水混冲一冲，恐怕就没货可卖了，然而上市股东的指标还在呢；
另一方面，圈子交流来看，实际买地资金大部分并非是通过健康的运营周转回来的资金，而是重复发债卖股获取的资金；
这意味着沉淀于楼盘的资金正在积累且回笼缓慢，借新资金除了还旧，还得抽出一部分来买地，这无疑中将扩大各家房企的负债规模。
再来翻看一季度各家房企年报，多数负债率在不降反升，合理解释均为疫情影响。
然而数据下面不为人知的那些事，自是各家的苦各家知道。
零散的总结告一段落，来说说今年的形势。
首先得提振一下，笔者认为房地产行业依然是“青年转中年”的发展阶段，势头不算旺但意气风发依然。
首先国外城市化率平均70%以上，中国当前43%，若达到70%的城市化率，至少还有2亿像笔者这样的上班族需要进城安家。
其次，2019年房地产销售总额依然是达到了15.9万亿的规模，回看前10年的平均增长率，未来3-5年销售总额突破20万亿应该是大概率事件，规模在，行业就旺。
再次，住房原有需求依然未能得到满足，旧改及棚改又增加了新需求，行业巨头市场集中度在增强，抗压能力在提升。
所以说20万亿的市场规模之后，笔者认为高位横盘还需要5-10年的时间，而后才可以说行业进入夕阳期。
因此笔者对房地产行业未来走势保持“中庸”式的谨慎乐观态度。
再来说说怎么解决钱的问题。
整体来看，目前国内房企融资渠道其实还是非常多。
尽管“资管新规”一直在严格监管着资金的流向，但可用的融资工具依然在合理范围内可为房企提供种类繁多且源源不断的的“水源”。
当然，咱们只基于当前的政策及市场环境下来分析，目前典型房企仍然可以运用的融资工具有以下几类：
股权类：包含两个渠道，二次上市及增发。
其一，对于未上市或只在国内上市公司，境外IPO是个不错的选择；
其二，通过增发、引进新的战略投资方，这倒是迫不得已的选择；
比如近期的泰禾传出引入战投人，虽融资目的不同，但共同点都是原有绝对控股的大股东都被迫不得不让出部分股权。
优点：资金量大、时间长、成本低
缺点：不容易得到资本市场青睐，本身周转健康、利润数据靓丽是前提要求。
债权类：主要是公司债。
发债是房企最简便直接的融资方式之一，因此自然是“资管新规”的重点打击对象。
基于当前央行政策的严格控制，公司债融资的钱用途相对单一，一般只允许“借新还旧”，期限也多限制在1-3年内，短期救急好用，长期来说就是鸡肋了。
优点：方便快捷、要求较少、成功率最高
缺点：“枪头鸟”的属性让发债资金变成烫手山芋，一不小心容易变成鸡肋。
项目层面类：总结来说，这是最复杂、花样最多、操作空间最广的融资类型。
主要分两类，一类是开发前期融资；另一类是开发阶段融资
先来说说开发前期融资：合作拿地、并购贷、拆迁贷
合作拿地咱们来单独说。合作在前期融资中虽看似平平无奇、甚至不起眼，但尤为重要。
当前市场环境下，大多房企都倾向于在一二线城市拿地，这便意味着“地货比”低下成为不可避免的常态。
一二线土地在常规项目的成本占比往往达到50%甚至以上，通过分享项目股权、同股同投方式降低投入无形中降低了大笔投入。
同时分享股权的一方往往要求控股并表，获得并表方既降低负债率，同时扩大的资产规模，为后续自身的融资提供更大的征信背书。
这种叠加的融资效果对于多注重规模和排名、对利润要求不高的房企绝对是一举两得的。
当然，合作也意味着利润少了，且能否实现并表还得合作双方互相博弈良久。
优点：降低负债率、增加资产规模、利于扎根在热门城市
缺点：需要前期博弈实现并表、只针对项目本身、融资量较小
再来聊聊并购贷及拆迁贷。
这是两种针对不同性质项目的贷款。并购贷针对收并购项目，往往在“大鱼吃小鱼”时用于缓解收购资金紧张问题。
如今不管是世茂收购泰禾或福晟，还是融创收购万达，用的至少70%都是金融机构的钱，典型的小资本撬动大资产的融资操作。
唯一也是最大的问题是，在被收购资产未完成债务清表或未完善权证手续之前，往往需要收购方优先提供征信措施，且放款节奏受收购进程的影响。
因此除非被收购资产确实是块好肉，否则容易得不偿失。然而收并购项目中，有谁能保证肉一定是好肉呢？
优点：省时省力收购大资产
缺点：多数需要收购方提供担保
类似的，拆迁贷是针对南方旧改、北方棚改项目的专项贷款。
要强调一下，此类贷款目前来说是性价比最高、最经济实惠的前期性贷款。
特点鲜明，只要改造表决通过、政府同意备案，即可放款，放款迅速，额度较高，不限用途（相比较而言）。
同时拆迁贷放款机构多是地方农商行，考虑到农商行优先服务本地项目的性质，这让房企具有更好主动权。
优点：“周期又长又花钱”不再是旧改和棚改的bug
缺点：首先你得搞定村民啊。
说完第一类的开发前期融资，再来说说开发阶段融资。
基于开发阶段的融资基本限于项目本身需要，且不因项目类型的而有差异，因此这里统一到一起来聊聊。
开发阶段融资主要包含：传统开发贷、供应链融资、商票和保理、总包垫付、资产证券化以及监管资金的盘活。
传统开发贷基本都能做，只要项目合法合规，四证齐全，基本没有放款压力问题，剩下的只是放款快慢及偿还的问题了。
供应链融资则相对要求高一些，对于有着完整供应链体系的大型房企，通过将供应商应收账款打包成资产，或者以提供商票方式将短期内应付账款大幅降低的方式实现大规模的融资。
这种操作不仅灵活降低了房企的融资成本，利于适时调节项目经营数据，同时联动形式为上下游供应商提供了无需担保抵押的融资新形式，一举多得。
对于小型房企游击队式的供应商体系，则难以有如此待遇了。
至于商票及保理融资，基本原理与供应链融资差别不大，多数也配合着供应链融资一起完成融资操作。
甚至江浙一些小企业发达的地区，已经进一步衍生出房地产行业的金融租赁融资，因房地产行业资产的也属性，此类融资目前仍未大规模铺开，这里暂且不细说。
总包垫付就简单多了。
建设成本总包先给，按项目建设期平均3年、总包费用支付节奏1年50%计算。
话语权强大的大型房企通过捆绑多个项目的方式要求总包垫付，一年下来省下的融资成本足以大幅影响年度利润总额。
真要评论，这是最不人道（替乙方出气）但是最简洁好用的融资方式了。
资产证券化，是针对地方政府对土地出让有特殊自持要求的项目设计的资本运作游戏。
近年来尤其热门但却一直不成熟的Reits及MBS等等资产证券化通道就是这种融资方式核心工具。
把所有资产的未来预期收益做成金融产品通过渠道进行发行交易，不仅要求房企本身有此类通道，而且对打包的资产收益能力有着极高的要求。
因此虽然近几年繁多的房企雷声很大地进驻长租物业领域并号称将首开Reits产品的先河，以此获取政策优待。
但笔者其实坚定认为，在国内税收及金融制度改革仍然完成之时就想要将资产证券化培育成熟，那是不可能的。
国内平均4%不到的自持物业收益率，税收和制度成本已经吃掉大部分，拿什么再去吸引金融市场的投资者？
至此，房企可进行的融资渠道基本说完。
其实从目前可执行的融资操作来说，房地产融资大门并没有完全关闭，股权类及一些非标融资工具依然可以灵活使用。
倒是发债及普通的标准类融资现在需要进行窗口指导，前几年火得一塌糊涂的资管平台直接前融基本是紧闭状态。
新兴的供应链、商票及保理融资依然存在机会。如若不是“打脸充胖子”地一味拿地王、冲规模，理论上当前的融资工具基本不会太受政策限制。
市场不算活跃，政策短期内不会变化太大，那剩下的，就都看房企自身的本事了。