2021年开局，什么样的成长型房企发展稳健
文：张明明
中共十九届五中全会提出了“十四五”时期经济社会发展指导思想和必须遵循的原则，同时，全会公告中“发展”和“新”为最高频词汇，分别出现了72次和66次，我国各行各业正在经历百年未有之大变局，房地产行业同样存在新的挑战和机遇。
随着“三道红线”等宏观政策相继提出，“十四五”期间，房企发展模式将发生较大变革，房价和融资规模受限，房企依靠财务杠杆推进跨规模增长再难实现，整个行业已经进入管理红利时代。在此背景下，房地产行业的整体基调将继续维持平稳，对应在具体的企业的发展逻辑也是如此，房企业绩增长普遍放缓，在“房住不炒”基调之下，房企需延续稳步增长趋势。
数据来源：亿翰智库整理
因此，一味追求规模化的发展逻辑并不适应时代发展，房企纷纷调整发展战略，如华润置地 、龙湖集团等抢滩商业地产，雅居乐、富力地产、中国奥园等布局城市更新，提前做好战略布局的房企将在未来发展和市场占位中抢占先机。
作为成长型房企，和昌集团早在2019年将总部迁至深圳，在发展战略中提质增效，不断培养未来长时间内持续创造价值的能力。
发展稳
前瞻性保持财务稳健
2020年8月份，监管部门出台了一个房地产新规：控制房地产企业有息债务增长，并设置了“三道红线”。
红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；
红线二：净负债率不得大于100%；
红线三：现金短债比不得大于1倍。
从政府角度，调控房地产的大框架，大逻辑和众多红线是有宏观层面的必要考量——既是房地产行业高度民生属性的反向需要，也是金融体系安全不被冲击的前提，更是地产行业自身健康长期发展的需求。
在此背景下，很多房企受到不同程度的影响，万科集团董事会主席郁亮更是表示，“三道红线”改变了行业的游戏规则，使所有房企都将回到同一起跑线上。对房企而言，负债结构是企业发展的基层安全指标，需要有较强的回款能力、融资能力以及较快的资金流转速度。
据统计，百强房企中只有少部分企业不受此次政策影响，作为民营企业的和昌集团就是其中一个。
作为成长型房企，和昌集团背靠母公司中瑞控股强大的资金优势和资源优势，脚踏实地，以企业稳定发展为目的，摒弃行业内规模为王的发展逻辑，找到属于自身发展的节奏。过去的两三年和昌集团外部公开市场拿地信息不多，更多地是通过收并购进行土储，以各地的合作开发公司举牌，有意识地降负债，去杠杆，投资更稳健也更重质量。据和昌内部人士透露，和昌各项财务指标完全满足三道红线要求，全部在绿线范围之内。
因此，对和昌集团而言，“三道红线”背景下，立足于稳健的财务状况，已经提前完成了去杠杆及投资布局的转移，并未受到大的冲击和影响，在运营层面已经具备了很多房企没有的竞争优势。
理念稳
秉持“价值导向、稳健发展、合作共赢”的经营理念
众所周知，进入“存量时代”以后，以增量撬动企业发展的发展逻辑已经不适用当下持续发展的理念，土地储备量将是支撑房企未来前进的底层支柱。但是，这套逻辑的前提是土储能再面向市场时充分释放价值，否则将不利于企业成长，尤其对成长型房企而言，更是如此。
在这一点上，和昌集团很务实。和昌集团内部人士表示，和昌集团的规模本就不大，也没有上市，所以不用跟其他地产商比拼规模。不顾一切地追求规模，即使亏本开发也还要继续高价拿地并不是企业发展的健康成长路径，滚雪球的模式停不下来很可能会导致融资方面出问题。
因此，近两年和昌集团积极转变了发展理念，摒弃了对规模的过度追求，转向价值导向、稳健发展、合作共赢。从投资战略上，和昌集团并不热衷于公开土地市场，更多地是通过收并购、合作进行土储，及以合作开发公司举牌，追求效益释放和精准投资，审慎开展业务。
但是，不盲目追求规模并不代表消极增长。和昌集团在2019年之前已大举获取土地储备项目，而到了2019年开始放缓拿地节奏，将更多精力转化为价值释放。
例如，2017年，和昌集团收购了莱蒙资产包，包含了莱蒙国际位于深圳、南昌、南京、常州、杭州、广州等地的8个房地产项目，预计可售建筑面积为197万平方米。
莱蒙资产包的收购在当时受到不少质疑，不少人认为收购价格太高，又是城市更新项目、开发周期过长。但实际上这一资产包主要货值集中在大湾区，而近些年大湾区房地产市场表现高度活跃，价格升势明显，整个资产包最新估值在600亿左右。
其中，位于深圳的项目之一——拾里花都是莱蒙资产包中体量最大的项目，总体量150万方，项目一期工程建设正在有序推进中。和昌2019年战略南迁将总部搬到深圳，也是出于货值储备重心与后续发展的考量。
据了解，拾里花都一期塔楼已达正负零工程节点，项目主体工程建设按工程计划节点有条不紊推进，预计于今年年中首开入市。
和昌·拾里花都一期工程建设现场
作为和昌集团落子深圳的首个项目，拾里花都是一个集主题商业、商务办公、轻奢住宅、精品公寓为一体的超级城市综合体。早在2020年11月，和昌·拾里花都一期回迁选房大会就已顺利举行，选房活动受到各界人士的高度关注与一致认可，在品牌方面形成了良好的效应。
和昌·拾里花都一期回迁选房大会
目前，“大湾区”是国家战略发展核心之一，深圳也已经成为了全国最火爆的市场之一。因此，单从土地价值而言，拾里花都项目过去两年已经实现了几十亿的账面浮盈。据估计，项目入市后每年将为和昌贡献至少约50亿的业绩。
其实，依托包含拾里花都项目的那次收购，和昌集团不仅顺利布局粤港澳大湾区，收获产业结构转型升级与协同发展下的国家发展红利，也打通了旧改了全产业链，逐步摸透城市更新的规律，对于后续进一步深耕大湾区具有积极的指导意义，成为和昌集团在稳健战略发展规划中重要的里程碑。
战略稳
布局“3+X”战略
以产城融合与合作开发平台撬动持续发展的未来
对于房企发展来说，战略是方向性、全局性和基于未来的资源下的合理布局。在“房住不炒”基调下，行业整体运行走势平稳，但市场环境不断变化，行业发展呈现机遇与挑战并存的状态。在此背景下，房企应积极调整发展战略，注重通过拓展协同业务，构建地产发展新生态。
经过18年的发展，和昌已经进驻深圳、东莞、杭州、苏州、南京、合肥、郑州、青岛等18座城市，均为一二线城市以及热点三四线城市，实现了华中、华东、华南三大区域的全国化布局。
近期，和昌集团在原有的华中、华东、华南三大区域主导的传统投拓模式基础上，主动调整战略，依托母公司的实业优势，建立定位代号为“X”的产城融合与合作开发平台。今后，和昌集团的全国化布局将围绕“3+X”的拓展策略。
和昌集团的对外开放合作平台由来已久，比较早的是牵手郑州航空港兴港投资集团合资组建的兴瑞实业，是一家以“供应链+不动产”两大主营业务为中心，金融、物业等模块辅助发展的集团化公司。
据了解，兴瑞实业合资平台被看作“X”拓展策略下的典型样本，主要立足更开放的发展策略，在和昌集团与实力雄厚的国企、大型民营企业合作共赢的基础上，利用低成本融资能力，盘活大量潜在的存量土地资源，专攻产城融合方向。
例如，2020年11月，和昌集团和东莞民营投资集团有限公司（简称“莞民投”）正式签订了战略合作协议，双方就住宅开发、生物医药产业园、大宗贸易、供应链金融等业务板块展开全面合作。目前双方已就东莞一住宅地块合作开发达成一致，由和昌负责操盘，计划于2021年内启动。
未来，和昌集团将依托产业实业，拥有完备的大宗供应链产业园、生物医药产业园开发经验，并与各地知名企业开放合作，形成产业开发核心竞争优势，形成新的企业发展增长极。
结 语
2021年，立足宏观背景，地产行业发展将在继续保持“总体稳定”的基本面不变，房企，尤其是成长型房企，应像和昌集团一样，顺应环境发展，调整发展步骤，制定符合自身状况的战略，迎接地产下半场。