【同策监测】5月上海商品住宅市场月报：住宅均价全面上涨，成交大幅下跌市场不复上月火热
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本月观点
本月数据快报
数据说明：
商品住宅：公寓类+别墅类；公寓类：公寓/复式+花园洋房/电梯洋房+叠加/叠院/叠墅；别墅类：独栋+联体
去化周期为3个月移动去化
政策与热点
5月7日-智慧城市试点
5月7日，住建部、工信部发布《住房和城乡建设部办公厅工业和信息化部办公厅关于组织开展智慧城市基础设施与智能网联汽车协同发展试点工作的通知》，确定北京、上海、广州、武汉、长沙、无锡等6个城市为智慧城市基础设施与智能网联汽车协同发展第一批试点城市。
分析：
· 智慧城市是以先进科技为依托，并将先进的城市经营理念与之相结合，通过物联化、互联化、智能化的方式，对城市的地理、资源、环境、经济、社会等系统进行数字网络化的管理。智慧城市是智能网联汽车发展的基石，通过完善发展智慧城市基础设施建设，能够进一步推动智能网联汽车技术的应用。
· 同时，智能网联汽车的发展也有利于推动城市痛点问题的解决，通过对数据化群众出行体验、城市交通的实时道路情况，能够帮助城市规划人员细化他们对城市角落的掌控，治理一些顽固的“城市病”。
6月1日起-租赁房源核验码
上海市房屋管理局近日发布《上海市租赁住房房源核验业务规则》（以下简称《规则》），从6月1日起，上海所有的租赁住房都必须进行房源核验，未取得核验码不得对外发布房源信息。
分析：
·从信息有效性来看，房源核验码的实施将进一步规范化房源信息，要求首次房源核验前应先办理数据入库，将原先不易被监管的散户房源彻底纳入完善的信息系统中，保障了房源信息的真实有效性，打击假房源、钓鱼房源，促进租房市场平稳有序发展。
·从渠道透明性来看，同一房源虽然可以多平台发布，但仅能指定一家机构检验房源，渠道更加透明，可以追溯，方便政府对渠道进行监管。
5月17日-70城房价数据
5月17日，国家统计局发布4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。据测算，4月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.3%、1.1%和0.5%。二手住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州分别上涨1.2%、0.9%和1.2%，深圳持平。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.5%，涨幅比上月均扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同。
分析：
·从整体市场来看，4月楼市出现全国性升温现象，总体城市销售价格增幅都比上月扩大0.1-0.3个百分点，其中，一二线城市仍为房价热度贡献的主力军，三线城市商品住宅销价涨幅也很大。
·从上海市场来看，二手住宅销售价格的增长幅度仍大于新盘的销价增幅，进入银四，上海房市成交火热，4月上海新盘成交区域中也存在内环地区，新盘价格涨幅比上月上升了0.1个百分点。
5月25日-REITs试点
5月25日，上海市人民政府发布《关于加快推进上海全球资产管理中心建设的若干意见》提出，主要从完善多元化资产管理机构体系、创新产品和服务、发挥进入市场作用、扩大行业对外开放、加强人才引进培育、优化发展环境等六个方面，提出包括制定专项政策支持基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，打造全国基础设施REITs产品发行交易首选地、推动扩大个人税收递延型商业养老保险试点机构和产品范围等十九项具体举措。
分析：
·从发展目标来看，通过丰富固定收益产品种类，加大权益类产品发行力度，拓展资产管理服务模式和领域，有利于创新资产管理产品和服务，满足投资者多样化需求。
·从金融市场来看，通过大力发展金融创新，一方面鼓励推出创新性金融产品，另一方面不断完善金融市场规则，着力发挥金融市场作用，畅通资产管理投资渠道。
商品住宅市场特征
商品住宅市场
5月份上海商品住宅市场较4月相比供应规模大幅下跌，新盘入市量减少；本月供应总面积为38.93万平米，环比大幅下跌；成交总面积为58.58万平米，环比持续下降，同比大幅下降；本月总价1000万以上的商品住宅成交占比持续增加，豪宅化需求旺盛，全市均价受结构性影响上升至58409元/平米。
商品住宅-成交排名
5月，南汇区临港新城板块的万达钻石湾项目为商品住宅成交面积冠军，该项目均价约31765元/平米，仅第一批次的968组3.1人才可以入围摇号，且项目认筹比达134%。
公寓市场
5月公寓市场供应规模大幅减少，仅为4月供应规模的三分之一；本月供应面积27.41万平米，环比大幅下跌65%；成交量为50.93万平米，环比持续下降26%；成交均价为58032元/平米，环比上升18%，同比下降9%；本月位于中外环、内中环、内环内的新盘成交占比大幅上升，带动均价上升明显。
公寓市场-成交排名
本月公寓市场销冠为万达钻石湾项目，成交均价为31765元/平米；成交排名第二的为嘉定区南翔板块的融信海纳项目，项目所在的南翔板块一二手倒挂现象严重，周边二手房挂牌价在7万左右，该项目一经推出需求火热，触发计分制。
别墅市场
5月上海别墅市场供应规模持续扩大至11.52万平米，成交规模却持续下滑至7.65万平米，环比大幅下降43%，同比下降65%；成交均价受区域结构性影响上升至60921元/平米。
别墅市场-成交排名
5月，松江区佘山板块的国贸佘山原墅项目为本月成交面积第一，该项目于上月加推306套，本月持续成交，成交量与上月相对持平，去化率达67%，本月均价为53260元/平方米，与上月相比成交价格小幅上涨。
商品住宅存量
5月上海商品住宅市场存量环比小幅下降，供应大幅下降导致去化周期下降至6.8个月。
上海各环线商品住宅存量
2021年5月，上海外环外商品住宅存量占比环比上升，内外环存量占比环比下跌，全市商品住宅总存量面积环比持续下降，存量依旧主要集中在外环外区域。
上海各区域商品住宅存量
5月浦东新区为存量最大区域，其次为金山、奉贤。
上海地区单月访客指数
本月上海地区来人量为7604人次（上月为10377人次），访客指数为53，较上月（72）下跌，环比下降26.4%。
市场结构性成交分析
成交区域结构
5月成交区域结构中，嘉定、南汇、青浦成交量排列榜单前三，其中青浦区成交均价最高；嘉定区安亭汽车城板块的奥园金地格林云尚项目本月首次开盘，去化率超50%，成交均价为35280元/平米。
成交板块结构
5月，临港新城板块位于成交榜首，其次为南翔板块和颛桥板块；其中，临港新城板块的万达钻石湾项目为成交主力，均价为31765元/平米；南翔板块的融信海纳印象项目为成交主力，均价约为58181元/平米；颛桥板块的上海星河湾项目为成交主力，均价为77993元/平米。
成交环线结构
受供应影响，外郊环仍为成交主力，5月整体占比环比降低10%，郊环外成交占比较上月持续上涨3%，内中环成交占比增加2%。
成交环线结构-项目排名
5月，中粮瑞虹海景壹号项目为内环内销冠，均价为10.53万元/平方米；内中环，尚海湾豪庭为换区内销量冠军；中外环，浦开仁恒金桥世纪项目销售占比最高，该项目目前已全部售罄，去化良好；郊环外，万达钻石湾项目为本月销售冠军，该项目广受临港新城的3.1人才喜爱。
成交总价结构
上海300-500万总价项目依旧为市场成交主力，该总价段较上月的成交占比大幅下降19%，200-300万总价项目成交占比上升5%；1000万以上总价段的商品住宅占比大幅增加至17%，市场豪宅化需求旺盛。
成交总价结构-项目排名
5月，总价300-500万项目销售占比最高，其中销冠为临港新城板块的万达钻石湾项目；总价500-800万项目中，南翔板块的融信海纳印象项目销量占比最高；泗泾板块的金地自在城项目蝉联800-1000万项目中的销售量冠军；上海星河湾项目在总价1000万元以上的商品住宅中成交面积最大。
成交均价结构
5月，3-5万元均价段依旧为成交主力，成交2443套，占比46%，较3月相比成交占比大幅下跌17个百分点；均价5-10万的商品住宅成交量占比大幅上升13个百分点，10万以上的豪宅总成交530套，相比4月成交占比大幅上升5个百分点。
成交均价结构-项目排名
5月，受市场供应影响，均价3-5万项目的成交量最高，其中万达钻石湾项目保持良好的去化率，在该均价段内销量最高；均价5-10万元项目中，位于南翔板块的融信海纳印象项目销量最高；均价10万元以上的项目中，龙华板块的尚海湾豪庭项目成交套数最多，该项目毗邻繁华商圈，区位优良。
成交户型结构
5月，上海商品住宅市场成交9615套，销售套数环比上升28%；户型上，仍然是90-120平米成交套数居多，占比总成交量的47%，环比下降29.4%，市场成交豪宅化有所增加，140平米以上户型成交占比环比上升3个百分点。
成交户型结构-项目排名
5月，90-120平米户型销量最高，万达钻石湾项目在该户型段成交第一；120-140平米的面积段中，仍然位于宝山区顾村板块的大华锦绣四季项目销量最高；140-200平米及200平米以上的面积段中，位于颛桥板块的上海星河湾项目销售面积最大，该项目交通配套完善，均价再77929元/平米。
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