重返前十！掉队的天地源，还能跟上西安城运节奏吗？
编者按：本文来自微信公众号“西部城事”（ID:xibuchengshi0518），作者：西部菌，36氪经授权发布。
岁末年初，各类榜单密集出炉。日前，中指研究院发布了2020年西安房地产企业销售排行榜。
与往年相比，这个榜单一个引发关注的点是，时隔数年后，终于有两家西安本土房企进入销售业绩Top10榜单——天地源以70.21亿元位列第九，紫薇则以64.51亿位列第十。
颇为巧合的是，这两家房企都来自西安高科旗下。
而天地源作为西北最大上市房企，陕西第一家、亦是目前唯一一家上市房企，自然吸引了更多的关注目光。
不过，恭喜之余，这家最近几年颇多坎坷的地方国资房企重返Top10，到底是回光返照，还是真正迎来转折点，一时间仍让人恍惚。
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可能没有哪个行业像房地产这样，与一座城市的命运如此深度捆绑。
过去的几年时间，毫无疑问是西安这座城市的高光时刻：代管西咸新区，国家中心城市获批，“抢人大战”中大出风头……与此同时，西安房价也一路飙高。当然，这背后也有一批房企巨头的抢滩。
但对西安本土房企来说，过去几年却是一个被边缘化乃至出局的低谷期。被形容为“对内守土无方，对外扩张无力”的天地源正是其中的代表之一。
论在地产界的资历，天地源可一点都不浅。其1992年在上海成立，2003年借壳上市，打入资本市场的时间远早于碧桂园、恒大等一干地产大佬。
但起得早的天地源，却赶了个大晚集。
年报披露，2019年，天地源实现销售收入仅55.91亿元。在2019年克而瑞的榜单上，天地源的操盘金额为80.5亿元，位列172名。
1月11日，天地源发布2020年度第四季度经营简报显示，公司2020年度销售额达到109.5亿元，超额实现预期目标。而2020年，克而瑞销售业绩Top100的门槛为332.5亿——个中差距显而易见。
且不说与晚于自己上市的碧桂园等头部房企相比，就是和西北第一大房企隆记泰信相比，天地源也明显掉队了。
根据中指数据，后者2020年销售额已经达到340亿元，位列全国第91位。
起个大早的天地源走到今天这样的局面，确实让人唏嘘。
02
究其原因，当然是多方面的。
比如，外来“强龙”大举进军西安，且西安楼市“变天”的最近几年，天地源这只“地头蛇”，却遭遇了巨大的内部危机：
2018年8月15日晚，天地源发布重大事项公告称，公司于近日接到陕西省监察委员会留置通知书，因公司董事总裁李炳茂、副总裁马小峰涉嫌违纪违法，决定对上述二人采取留置措施。
外患内忧之下，可以说天地源“完美”错过了西安这座城市过去几年的城运窗口期。
当然，从更长远的角度看，它也错失了在全国圈地扩张的房地产黄金年代。
其实，有着国资背景，同时很早就在上海上市，天地源曾经是有机会的。与其他本土房企一般要在深耕大本营后再谋求全国扩张不同，天地源可谓一开始就已经“睁眼看世界”。
如早在2005年，天地源就提出了“1+3”跨区域发展战略，即以西安为中心的西部市场、以深圳为中心的珠三角市场、以上海为中心的长三角市场以及以津京为中心的环渤海市场的“品”字形区域布局。
但15年后，天地源官网所显示的定位仍是“立足西安，巩固上海、壮大深圳、发展天津”。
数据的变化轨迹，更能清晰反映天地源过去几年的艰难挣扎：
根据财报，2015年至2019年，天地源总营收分别为29.74亿元、37.25亿元、39.56亿元、52.67亿元、55.91亿元；实现归属于上市公司股东的净利润分别为2.07亿元、2.30亿元、2.54亿元、4.20亿元、4.24亿元。
如果说营收和净利润还有所增长的话，那么，在毛利润方面，天地源却似乎陷入了“长不大”的魔咒——2015年至2019年，其房地产业毛利率分别为25.55%、24.26%、22.79%、22.85%、25.74%。
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那么，刚刚过去的2020年，天地源重返西安房企销售额Top10，这份成绩是否真的意味着转机已经到来？
四季度经营简报显示，2020 年 1-12 月份，天地源开工面积 121.44 万平方米，同比增加 27.71%；竣工面积 58.98 万平方米，同比增加 27.77%。
实现商品房签约面积 78.25 万平方 米，同比增长 33.31%；实现商品房签约金额107.6亿元，同比增长 42.56%。
同时，还相继摘获常熟、珠海、重庆地块。
多组数据的增速还算不错。但是，请注意——2020年前三季度，天地源实现营业总收入15.4亿，同比下降37.6%；实现归母净利润1.3亿，同比下降46.9%。
考虑到签约额与实际公司权益、最终营收的时间落差，其高增长的含金量，恐怕还需要在更长的时间才能看得更清楚。
负债方面，截至2019年12月31日，天地源公司借款余额为132.9亿元，累计净新增借款金额28.61亿元，累计净新增借款占2018年末净资产比例为83.65%。
而以房企公布的2020年中期业绩数据为准，全国百家房企中，踩中两道红线的橙色房企共有36家，其中就包括天地源。
身为国企，在仍未“做大”的情况下，依然未能幸免“三道红线”，个中警示，想必不难理解。
而根据公告，2020年，天地源还收到政府补助558.4万元。
一方面是债务承压，一方面号称要坚定实施“扬帆”战略。错过了黄金时代的天地源，在调控趋紧，融资空间压缩等多重利空因素下，未来要想拓展出更大的天地，需要的付出和努力不难想象。
一个值得注意的时间点是，2018年11月，天地源完成了工商变更登记手续“荣归故里”，这家西安国资房企终于变得实至名归。
但是，要追上西安的奋进步伐，与这座城市的城运同频，天地源，从企业治理，到质量管控、产品能力等等方面，都还有很长的路要走。