重庆土拍市场再迎“王炸级”地块，坡区重拾荣光？！
（图源网络）
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01 滩子口再现核心地块
7月18日，重庆中心城区供应2宗商住用地，其中一块为大杨石组团地块：
容积率2.0，可建规模17.49万方，公告楼面价8950元/㎡；
公告截止时间为2020年8月7日。
（图源网络）
大家对这块地熟悉吗？
没错，它位于去年刷新重庆土拍市场楼面价的“荣安九龙壹号”旁。当时的楼面单价达到了：
13549元/㎡！
8月份这块地面市后能够拍出怎样的价格，值得期待！
02 重庆土拍怪圈
说到重庆土拍市场，大家第一反应肯定“北贵南贱”：
北区拥有一系列备受瞩目的“高溢价”板块，比如中央公园、礼嘉都是万元户的代表，哪怕是被人嘲讽远郊的蔡家也都站稳了8000+/㎡的楼面价；
但是，成熟的南区的李家沱老城、巴滨路等地块楼面价破6000却是出乎意料的事情。
所以在重庆人心中，北区出一块地王是再正常不过的事情，甚至问一些入行不久的地产人，他们盲猜也绝对会猜“地王”在中央公园。
但是！重庆近3年的土拍“冠军”大家真的了解吗？
2018，大杨石组团，石桥铺，弘阳地产，11727元/㎡，容积率2.3；
2019，大杨石组团，滩子口，荣安地产，13549元/㎡，容积率2.0；
2020，大杨石组团，奥体中心，金辉地产，12203元/㎡，容积率1.5。（截止到今天）
不扒不知道，一扒出来吓一跳！重庆近两年的地王竟然全部出现在了大杨石这个板块！这究竟为何？我决定深挖一下背后的原因。
03 板块区位得天独厚
讲实话，我看到近两年重庆的“地王”出现在大杨石板块一点也不惊讶。毕竟熟悉我文章的朋友都知道，我是一个坚定的“核心吹”！重庆核心区的价值在当下是被严重低估的。
首先，大杨石板块位于重庆的核心区，准确地说是位于重庆内环的几何板块中心：
去江北跨条江，去南岸跨条江，周边数个成熟的老商圈将其包围。
所以说大杨石这个区域本身的区位和配套成熟性是可以支撑起这样的市场价格的。
其次，大杨石板块并不缺乏客户。
我和许多九龙坡区的销售和策划聊过天，他们对于九龙坡的客户实力还是很有信心的。
先看看大坪谢家湾这一块儿。这里事业单位居多，设计院、政府单位这些，都是高净值人群，所以像天空雲镜、华润悦府等项目基本都是以这些客群为主，再加上城市核心区的老破旧较多，本身很多人就有改善换房的需求，这里的产品绝对卖得上价。
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再来看看坡区石桥铺、石坪桥这些地方。这里拥有部分大数据产业、高新产业，商业上还有石桥铺的“电脑一条街”，小老板数量还是不少的，而这些挣了钱的老板们为了工作方便一般都不愿意离开工作地太远；
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最后最说说坡区的腹地白市驿、陶家等地。这些地方属于工业集中区，大大小小的厂家数以千计，厂长老板赚钱后肯定是想在城里安家落户的，所以大杨石板块成熟的老城成为了他们的目标。
“不错的地段+充足的购买潜力”是开发商勇于用口袋里的钱投票给大杨石板块最有力的理由。
但是，不得不说这几年老城核心的大杨石板块变化很小，道路、轨道等基础设施也没有跟上城市的更新发展速度。
反观北区几条标志性的“金”字头大道通车后，不得不承认北区争夺了很多本属于大杨石板块客户的购买力。
04 初生牛犊不怕虎
当然，土拍市场也是一个“市场”化的环境，依然尊崇着价高者得的道理。
大杨石之所以成为了近两年重庆土拍市场上的“扛把子”选手，这与它背后的金主背景密不可分。
我们来看看这几块地主人背后的“老家”在哪里？
弘阳地产——江苏南京；
荣安地产——浙江宁波；
金辉地产——福建福州。
大家发现规律了吗？这几块地王基本都是外地开发商最终拿下，甚至弘阳（2017年进入重庆）和荣安（2018年进入重庆）进驻重庆的时间都不是很长。
外地开发商终究还是不太懂得重庆的市场，他们按照过往“沿海发达地区”的经验在重庆操盘：认为只要地段选得好，就一定会产生丰厚的效益。
但现实可能真的不如他们所愿，重庆楼市就是一个大型魔幻现场，“住进北区就是富人”的观念已经深入人心，认为核心区已经“老破”到无可救药。
北区三两个民办“挂牌”名校、“鬼话”的百万方体量商场已经将重庆人所有的注意力带到了北区。所以外地开发商重金下注现在成熟的核心区实际上并不是一笔合算的买卖。
外地开发商还是需要多和发家于重庆的“渝派房企”们学习学习：
如何跟着规划走！
如何顺应百姓的需求！
如何画好一张“大饼”！
05 展望土拍市场
再说回今天开头说的主题：滩子口再现核心地块，它能给疲惫的重庆土拍市场注入一针强心剂吗？
我认为这块地还真有可能再次打破重庆土拍市场的天花板，之所以这样判断，是因为我认为成为地王需要有3个条件：
1）规划够丰满
纵观过去土拍市场，每一块高价地的背后都有丰满的规划，且不说能不能实现，但一定要有想象的空间。
照母山是这样；礼嘉是这样；中央公园是这样……
反而一些过于成熟的核心区域不能够给人带来想象，它终究成为不了地王，比如母城渝中，再比如前不久万众期待的“大石坝地块”。
在政府的规划中，九龙半岛现已明确“文化创意旅游区”的发展定位。
未来，九龙半岛将汇集创意与文化交流功能、娱乐与旅游休闲功能、居住功能，形成集文化、创意、旅游为特色的创意之城、魅力半岛，从而建设成为集文化创意、滨江旅游、智慧宜居为一体，具有国际影响力、国内最具活力的文化创意旅游区。
九龙半岛还将引入国际人才生态社区、国际健康中心、国际教育中心、国际高端酒店、国际联合办公区等业态，形成重庆最国际化的集涉外商务、居住、文化、休闲等功能于一体的现代化社区。
九龙坡发布
所以有规划的九龙半岛是有概念可以卖的，具备成为地王的条件之一。
（图源网络）
2）位置够核心
九龙半岛位于内环之内，杨家坪商圈近在咫尺，所以区位上占足了优势！
虽然现在九龙半岛滩子口附近都还是一片乱七八糟的老破状态，但是它拆迁的区域已经划定，大部分地块也已经拆迁。
加上前面提到的九龙半岛拥有高规格的规划，这块地未来的土拍价格值得想象。
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3）开发商够实力
这个条件我前面已经提到了，开发商是要出真金白银来买这块地的，所以实力很重要。
最理想的情况就是：
外地入渝不久+深耕重庆决心明显+经济实力雄厚
这样的开发商最容易给重庆人民惊喜！
结语：
新滩子口核心地块能否给沉寂许久的重庆楼市带来惊喜，8月份公告到期就能揭晓答案。
但从内心里我还是看好这块地能够拍出一个好价格。
为了高规格的九龙半岛规划能够落地；
为了核心区价值不被继续压制；
为了重庆楼市不再成为“空军”口中的笑话……
我希望九龙腾飞！重庆楼市重振雄风！
E·N·D
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原创：南城旧事
校对：玉如意
主编：南城旧事
总编：浮云
图源：网络、实拍
商务合作：340325996
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