武汉楼市：板块分化越来越大，这些区域千万别碰
我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：房姐，新人首问。谢谢！我在汉南有1套95平洋房（现在住这里），还有汉南一套用父母的名字75平的小房子（出租1年了）。小孩明年上幼儿园。目前，我一个人汉南上班35岁，月收入1万，老婆带小孩预计2年后上班，我们计划长期在武汉。我比较考虑沌口或者汉阳的学区+投资，买哪套比较合适？我老婆想买汉南的别墅，觉得住的舒服，但我觉得学校比较差。另外，现在也没钱（10万），如果卖房，卖哪套合适。结合目前我的家庭情况，您对未来的规划有什么建议？谢谢！回答：你好，如果未来会去附近上班的话，可以关注下别墅。如果是考虑未来升值潜力，短期内不自住，除非底仓很足，否则别墅在远郊属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。真正可以作为第一居所的纯别墅肯定是稀缺的。但是远郊别墅不可能作为第一居所，需求量很小，供给不小。三环内优质别墅可以买，远郊别墅回避。富人不会去远郊买二手别墅，宁愿溢价买新楼。人生最大的悲剧就在于在错误的方向硬撑。硬撑有很多种，比如和老板谈理想，和有钱人谈消费，和红顶谈公平，又比如在远郊区买豪宅别墅做投资。出租的小房子可以考虑出手。投资角度，武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。提问：新手首问：背景情况是：男朋友武汉户口，北京工作，准备在武汉买一套房，子弹只有20。买房暂时也不住，主要目的是升值，最基本要保值。看之前的提问：房姐您推荐关山大道、光谷东、白沙洲板块。但是只有子弹20，他感觉自己都够不上。想咨询：1、因为他家里很穷，他也不想借钱，除了上述方法，有没有其他什么办法可以筹到更多的首付？2、如果没有办法筹集到钱，退而求其次，以他目前子弹20，从升值，最起码保值来讲，武湖区域是不是退而求其次的“好”选择？从首付来说，那边中介说2成的首付，他觉得压力比较小。武湖区域的“汉北怡景园”“清能正荣府”“南德长江城”哪个会好些？3、如果拿白沙洲的南益明悦华府，来对比武湖这几个盘，您建议选择哪个呢？4、看了您之前给大家的解答，是不是可以理解从投资回报率上讲，关山大道，光谷东和白沙洲地铁沿线，相比于新房，目前来讲更适合淘二手？另外是不是关山大道次新盘＞光谷东次新盘＞白沙洲地铁沿线次新盘＞武湖新盘回答：你好，武汉能买限购区 就别买不限购区。你们在北京工作，大概率月薪不低，买房不能只盯着首付。子弹20，小白可能只买到60万的房产；如果是专业多军操作，会选择价格比较优质的标的，加上贷款的优化，实际首付降到1-2成，甚至是负首付。所以，根据自己的自己的资金和操作能力，判断买入的标的价格区间，再进一步缩小标的到具体的楼盘，避免盲目选择。新盘对比南益明悦华府>武湖武汉投资回报率最大的二手房，详见知识星球内部分享。提问：房姐好，今天刚进星球的。想用老人票买房，首付7成。汉阳区锦绣长江一期二手房，和快要开盘的锦绣长江天胤二期，从位置，上升空间角度点评一下。本人现在有一套锦绣长江一期大户型，是应该买上面说的这些，还是应该去买升值潜力大的盘呢？回答：你好，世茂锦绣长江很多期的，位置环境都不同，个别真的像经济适用房如果是看江大平层就还可以。汉阳江滩商业气氛很差，板块发展起来需要时间。长远看，江景房是稀缺资源，加上锦绣长江的环线位置比较好，保值能力强。考虑自住可以继续买锦绣长江，如果是考虑投资，有回报率更大的板块。追问：请帮忙解惑。子弹400。另外武汉值得投资房的星球资料，哪里可以看？子弹400，首付7成买武汉 太浪费了。建议优先考虑一线城市。回答：选择一线城市目前看起来可能会吃力一些，但是你的情况是可以hold住的。而且一线城市破限购很简单，比如深圳可以大专落户。后撤是一件很简单的事情，前进是难的。所以大部分人会想直接在自己生活的二线城市建仓，但是一线城市有更好的平台资源，更大体量的财富积累机会，这是它独特的魅力。在二线，假设让普通人挣1000万他可能没有底气，因为例子在身边出现太少，可参照物不够。但是在一线城市，财富的流通，层级的跨越，参照物出现的数量更多频次更高，你对待金钱的态度和格局也会不一样。你会更容易的相信自己也可以。建议去一线城市入手1-2套优质资产作为底仓长持，不仅是为了资产升值，也为了下一代。一线城市的好房子，注定是用来收藏和传承的。一线城市买完再考虑武汉。提问：北京人，手里100个现金流，北京房票都用光，四套房。想天津投资买房，找中介买社保2年换房票值吗靠谱吗。如果可行，可否推荐天津性价比较高的有投资价值的区域或楼盘，不住，纯租➕等升值。谢谢房姐。回答：你好，感谢付费！这两年天津跌得比较厉害，跟全国环境有关，跟天津这几年经济也有很大关系，根本上跟天津经济结构有关房价不一定到了谷底，但在这样的市场环境下，如果能淘到笋盘，还是可以出手的天津暂时没有上涨动力，天津启动周期看北京，北京上涨后挤压出来的购买力，连同天津本土的上涨预期才会形成合力。北方城市投资排序：北京>沈阳=天津>石家庄天津快速破限购和投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。提问：武汉房姐好，武汉在近两年房价会大涨吗？目前武汉现在是不是好的购房时机？投资加自住目前有潜力的楼盘推荐一下回答：你好，武汉作为疫情的重灾区，不管是理论上还是大家对武汉的预期，应该是下跌或者继续横盘。但是武汉新盘却逆势上涨，为什么？上涨的主要原因是ZF放松了限价，开发商纷纷跟风上调备案价。因为ZF清楚的知道，重拾购房者信心最直接的方法，不是喊2声支持武汉，而是让武汉的房价上涨。武汉的楼市在剧烈分化，我们推荐的板块，价格上调后依然日光，但是远城区出货量巨大的板块，比如东西湖等，打折出售 仍然去化一般。不光新盘如此，二手房也笋盘频出，但是我们推荐的板块，依然一笋难求。所以今年武汉的购房基调以二手淘笋为主，打新为辅。武汉作为中部第一城，依然是非常值得投资的城市，基本面没有问题。但机会就是跌出来，下半年就是最好的入场时机。但是一定要挑对板块和楼盘。提问：新人首问：美丽睿智的房姐，关注很久了。本来只是想在武汉安个家（名下无房，武汉有房票）现在也想要资产能够增值，跑赢通胀。我在省内市外体制内，队友在武汉工作，本来收入不高又受疫情影，还有两个学龄前儿童，目前手上子弹80，异地公积金，估计可以贷款40，害怕房贷压力太大。之前想着买盘龙城天汇龙城的房子没啥压力，现在不知所措。真正的小白，望房姐详细指点，万分感激！回答：你好，盘龙城属于远城区，睡城。投资角度整体不看好盘龙城，天汇龙城体量过大 会导致后期二手价格非常非常长的时间被压制住 而且变现的时候会有卖不完的竞争对手。自住可以买天汇龙城，毛坯价格有优势，但是投资还是建议买主城区。子弹80，能选择的板块很多，可以拿出50左右入手一套潜力大的刚需盘，剩余子弹和租金足够还未来3-5年的月供。提问：房姐你好！武珞路小区，老破小，叫小区但无物业，只是地理位置不错，地铁医院商业齐全，对口武珞路小学。列入征收计划但几年没拆，在街道口兆富国际对面，天桥头第一排。回答：你好，准拆迁房的价格里已经包含拆迁预期了，会偏贵。这条科技树其实只对有核心圈内幕消息，能比别人提前知道拆迁规划的人才有用。如果没有确定的拆迁消息，不建议买。提问：新人首问！房神姐姐好!关注您一个周，感觉您好睿智！坐标四川宜宾，刚卖出一套小商铺和一套小三房共入90，接着入手华侨城一套总价180个（有点小后悔）， 打算首付三成其余贷款。现在还有一套天池花园住房( 房龄13年，估计能买70多)想出了一并置换一套投资。想去买成都天府新区视高镇(眉山区域)的川港合作示范园、天府理想城（带旁边嘉祥学校学位）、天府智慧城的小三房总价大概90～100。我现在是直接在宜宾置换(临港开发区或者南岸西区)，还是去天府新区成都协管区视高镇，还是在其他区域入手比较好?孩子在北京读大学。正常情况下家庭年收入30左右，特殊情况20左右（比如疫情）。请姐姐指导！视高属于成都的燕郊，已经贵的一塌糊涂了，现在也没什么机会了。视高本身，没有足够产业支撑、人群基础，但房价先吃成了胖子。高位套牢、无人接盘，是视高楼市未来可预见的事实。原因很简单，这个只有5万人，位于五线城市边缘的一个小镇，房价已经超过当地人可承受的范围，但视高并没有出台任何有关的调控措施，房价放任自流。视高镇深知自己短板明显，有燕郊房价“腰斩”的先例在，似乎不敢再去冒这样的风险。政府有意通过低价的产业用地吸引企业进驻，由产业带动视高区域的后续发展，或许这才是视高发展的正确道路。长期来看，产业一步步落实、人口增加，视高有一定的发展潜力，毕竟它拥有大城市商圈的独特地理位置和资源优势。但是对于现在资源初生的视高来说，被严重透支的房价是它不可忽视的发展短板。天府新区基本没什么好盘，成都投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。已经炒高的新区，比如天府新区一定要回避。99%的新区最后都死掉了，zf只有一个目的，就是卖地。宜宾保留一套自住就好了，剩下的房产都可以出手，置换成都或者重庆。提问：房姐，如果未来两年央行加息，楼市调控更岩，货币不在通货膨胀变成紧缩，普通人的我们该怎么应对？回答：1. 自从1972年黄金非货币化之后，全球货币体系进入了信用本位币时代。信用本位币的意思就是不以任何资产作为储备，仅凭国家信用发行货币。一方面国家有不断花钱的动力，另一方面央行又有不要乱印钱的原则（信用）。结果就是市面上的货币会越来越多，这是一个不可逆的现象，因为不让多发货币就是和人性作对。从短期来看，某些国家可能会出现一两年的通货紧缩，但是时间维度只要拉到5年左右的范围，就不太可能出现通货紧缩了。特别是未来几年海军要钱、基础设施要钱、雄安新区要钱，新基建要钱，干什么都要钱。这么多地方都要钱，钱从哪里来？你看看我们国家的财政就知道了。2. 记住楼市调控是为了不让房价过快上涨，而不是下跌。房地产依然是国家的经济支柱，夜壶功能在需要的时候还是会拿出来使用的。提问：智慧美丽的房姐你好！关注你不过一个星期，感觉被带入了新世界，价值观都变了。夫妻二人都31岁，年入有30，子弹30，无房，本人在光谷金融港上班，妻子在武汉天地上班，娃两岁半。目前父母手上一套橡树湾93平（自住），一套奥山世纪城附近民族新村老房子90平租出去等拆迁，一套小产权140平（祥丰路鑫园，自住，等待办证）。想问一下几个问题比较急问：1. 现有手上资产应该如何配置？民族新村的房子地段还不错，但是小区太老且越拆越少，是应该继续等拆迁还是尽快卖掉？2. 最近在看房想用掉sfsd投资或自住，看了招商江璟城119平，毛坯1.9W；花样年花好园西区，113平，1.9W。这两个感觉适合自住和投资都尚可，但是江璟城感觉楼间距太小，太过于临街，作为老青山感觉地段不是很好的样子。花样年距离老婆上班较劲，但是楼房朝向有点偏东西，西晒东晒严重，且西区一共只有两栋。另外还看了汉阳的兰亭大境109平，1.56W，保利庭瑞阅江台121平，1.77W。感觉这两个盘都太偏了，兰亭大境应该算是洼地，但是看不出来未来发展空间，保利庭瑞阅江台，感觉属于较高端的盘，投资前景同样看不清。该如何抉择呢？3. 也在关注光谷东的盘，考虑纯投资，由于是新手，二手可能要花很多精力去关注，所以联系的链家获取新房的信息，得知瑞园被抢光啦，只剩下少量大洋房（153-190），好像也不好抢；中建星光城也是开盘秒光；碧桂园十里春风说是都是大房形配套不好不适合投资，光谷澎湃城奥山府各种维权。另外琨御府关注较早比较喜欢却也是根本抢不到。这种情况下该怎么做呢？4. 都说未来要看长江新城和光谷东，那究竟该往哪个方向选呢？长江新城该看哪些区域哪些盘呢？回答：你好，民族新村建议直接出手。青山产业转型比较慢，青山仓位不宜太多，青山片区未来潜力一般，辐射范围有限，很难吸引其他片区的人，一般都是板块内部改善置换。青山目前价格也不低了，虽然有商务区的规划，但是现在能看到的只是大规模的拆改。未来商务区能不能真实落地，不好说。如果是自住，优先招商江璟城。另外几个板块，光谷东>四新>长江新城提问：亲爱的房姐好！在广州番禺做外贸生意，买亚运城天韵这个盘怎么样！首付刚只能凑100万以内。1、亚运城在区域板块上跟广州市的其他区域板块之间的联系很少，基本上属于“孤岛”区域，这样客户的自然外溢、地缘属性发展等因素就比较弱，甚至就没有规律；2、未来土地供应和“对手盘”太多，看到沿着亚运大道沿线一望无际的未来土地，就可想而已要想把这些却与都填满人，得需要多长时间和时日，未来的变数太多；3、亚运城“飞地”的属性，往西9公里到番禺广场、往北12公里达到科创新城（思科）这些未来可能成为“引擎”的地方确实太远了。4、也许3号线东沿线会对亚运城是利好，但也说不好会把人从亚运城拉到番禺广场来，反而变向利好了番禺广场，因为番禺广场是城区。如果，你注重学位、关心居住环境，其实还不错，生活配套也在慢慢的起来，仅此而已。回答：每天微博 知乎充斥着炒股的广告，为什么没有人骂炒股客？却天天在骂炒房客？这当然不是因为炒房客炒高了房价让他们买不起房，因为对于很多人来说，即使现有房价腰斩，他们也是买不起的。微博是一个面向所有人的平台，没有富人版、穷人版，没有有房人版、无房人版。某些app，比如我的知识星球，里面基本都有房甚至房子都在二线以上的城市的中产，比如小红书，大部分是女人。所以，当我发一篇房价要涨的帖子的时候，你觉得会有什么反响？当我说某套房1500万被一个从农村来到深圳就住在农民房，一辈子没住过商品房的屌丝看到，你觉得他会怎么想？股票为什么没有人骂？房价再涨，买不起房的人没有任何损失，股票却让很多人亏掉了工资甚至负债累累，根本原因就是：股票门槛太低！勾不起仇富心里他不像炒房，动辄几十万几百万的初始资金，一万块就可以炒股，人人可以炒股，就像明知道吸烟有害健康，还会吸烟一样，没有人会骂自己离不开或者自己买的起的东西。提问：过了年就要28岁了，目前处于一个极度闭塞的环境。掌握光传输技术支持类技能，已取得华为认证，正在学习商务英语。个人比较自律，刻苦，工作期间考上了一所985，211院校软件专业研究生，单位未放人。现在面临两种选择，一是有机会转到体制内当公务员，二是放弃现在待遇进入社会重新就业。鉴于当前的形势，该如何做抉择？希望房姐能够指导。回答：我觉得最重要的事情，最亟待解决的事情是：你把上班当做了生命的重点。为什么这么讲？因为你十分强调刻苦，自律；讲到工作还要带上放弃，重新这样的词语。你的努力目标，很大一部分是围绕工作争取满足感和安全感。一旦你给自己这样的定位，无论是进大厂还是体制，结果都差不多。如果你能充分认识到，工作的事归工作，自己的事情还得靠自己，选择哪边并不太大差别，只要时间，地点，薪水能满足自己的需求即可。提问：新人首问房姐您好，我沈阳农村人，孩子高三，婚后一直在镇上做生意，有四套房，一个在县城90平自住，值五十万，有二十万房贷，俩个是门市在镇上出租，一个租金约2.5万，卖的话70万一个，镇上还有个70平住宅给老人住贷房贷已清，值二十万，目前有子弹200，前几天在沈阳北皇姑定了个高层三室精装总价115万，将来孩子在沈阳就自住，否则出卖，准备析产JLH后用我名贷款，公积金现在每月2200元，交一年多余额才1.9万，混合贷首付四层能贷15年，纯商贷首付三层可以贷23年，纠结办哪个？二是孩子今年高考，女孩理科，性格开朗不咋努力，预估460—500分吧，房姐帮选择下大学专业及城市，三是我的现有家庭资产怎么优化回答：你好，县城仓位不宜过大，1-2套自住即可，剩余子弹投到一二线城市。北皇姑入手单价在9千内问题不大。建议纯商贷。年限越长越好，以后再考虑转公。城市选择上肯定是优先一线城市，北方人一般去北京，但是户口不好拿。深圳是创一代天花板最高的中国城市，且很包容，来了深圳就是深圳人，大专也可以落户。1. 报热门专业还是冷门专业 2.什么专业更具顶层优势 3. 什么专业发展前景更大。对应的需要考虑的因素，国家层面大机会、个人兴趣特长、专业变迁与未来行业发展。20年前土木工程和电力系统工程录取分数都不高，但是赶上了国家基建大发展，学这个专业的人最后发展得都很好，甚至好过全世界最热门的计算机行业。今天中国最大机会对应的是国际化。中国已经以每年8%左右的增长率持续增长了快40年了。这么长、这么快的增长在世界文明史上还是第一次。因此中国自身积攒了巨大的财富，相比之下，其它国家财富增长的比例就可以忽略不计。这样就造成了中国继续发展的一个困局，中国生产的东西其它国家很快会买不起，而中国从海外无论是购买什么，价格都要飞涨。在历史上，英国、美国和日本都遇到过这种情况，解决的方法都是资本输出。也就是说帮助其他国家富裕起来，让人家买得起我们的东西。中国在这个时期提出“一带一路”，要搞亚投行，核心就是资本的输出和帮助全世界。这是当年英国、美国和日本都走通了的道路。70 80后还记得日元贷款对中国经济带来的帮助，而今天中国要做的就是当年日本曾经做过的事情。未来，中国的经济要进一步发展，国际化之路是一定要走的。了解了大环境，接下来就要考虑我们自身的优势和兴趣所在。要优先考虑高势能的专业。所谓高势能的专业，就是指那些相对难学，而又相对是其他专业更基础的专业。基础数学专业课更多的经济金融专业比会计、管理专业更具高势能。不用担心人工智能取代金融也职位。人工智能取代的是初级职位。金融的力量在于资金中介，帮助大资本的合规性运作，把不能摆在台面的大事件静水深流打理好。投行和政策银行的高利润就在于参与庞大资金的水下顶级运作。这种高级资金中介，人工智能永不可能取代，由校友派系等渠道把持传承。最后，如果想自己努力靠不上父辈荫庇的孩子，从踏进校园的那天起，就要努力和同学搞好关系。积极参加社团组织，努力成为校团委干事，了解更多同学的背景，也会体察他们的人性，打造自己的朋友圈，这将受益终生。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
