武汉楼市:板块分化越来越大,这些区域千万别碰

我是武汉房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问:房姐,新人首问。谢谢!我在汉南有1套95平洋房(现在住这里),还有汉南一套用父母的名字75平的小房子(出租1年了)。小孩明年上幼儿园。目前,我一个人汉南上班35岁,月收入1万,老婆带小孩预计2年后上班,我们计划长期在武汉。我比较考虑沌口或者汉阳的学区+投资,买哪套比较合适?我老婆想买汉南的别墅,觉得住的舒服,但我觉得学校比较差。另外,现在也没钱(10万),如果卖房,卖哪套合适。结合目前我的家庭情况,您对未来的规划有什么建议?谢谢!
回答:你好,如果未来会去附近上班的话,可以关注下别墅。如果是考虑未来升值潜力,短期内不自住,除非底仓很足,否则别墅在远郊属于典型的错配产品,注定客群有限,流动性不好。
真正可以作为第一居所的纯别墅肯定是稀缺的。但是远郊别墅不可能作为第一居所,需求量很小,供给不小。三环内优质别墅可以买,远郊别墅回避。富人不会去远郊买二手别墅,宁愿溢价买新楼。
人生最大的悲剧就在于在错误的方向硬撑。硬撑有很多种,比如和老板谈理想,和有钱人谈消费,和红顶谈公平,又比如在远郊区买豪宅别墅做投资。出租的小房子可以考虑出手。
投资角度,武汉投资回报率最大的楼盘,详见知识星球内部分享。
提问:新手首问:背景情况是:男朋友武汉户口,北京工作,准备在武汉买一套房,子弹只有20。买房暂时也不住,主要目的是升值,最基本要保值。看之前的提问:房姐您推荐关山大道、光谷东、白沙洲板块。但是只有子弹20,他感觉自己都够不上。想咨询:1、因为他家里很穷,他也不想借钱,除了上述方法,有没有其他什么办法可以筹到更多的首付?2、如果没有办法筹集到钱,退而求其次,以他目前子弹20,从升值,最起码保值来讲,武湖区域是不是退而求其次的“好”选择?从首付来说,那边中介说2成的首付,他觉得压力比较小。武湖区域的“汉北怡景园”“清能正荣府”“南德长江城”哪个会好些?3、如果拿白沙洲的南益明悦华府,来对比武湖这几个盘,您建议选择哪个呢?4、看了您之前给大家的解答,是不是可以理解从投资回报率上讲,关山大道,光谷东和白沙洲地铁沿线,相比于新房,目前来讲更适合淘二手?另外是不是关山大道次新盘>光谷东次新盘>白沙洲地铁沿线次新盘>武湖新盘
回答:你好,武汉能买限购区 就别买不限购区。你们在北京工作,大概率月薪不低,买房不能只盯着首付。子弹20,小白可能只买到60万的房产;
如果是专业多军操作,会选择价格比较优质的标的,加上贷款的优化,实际首付降到1-2成,甚至是负首付。所以,根据自己的自己的资金和操作能力,判断买入的标的价格区间,再进一步缩小标的到具体的楼盘,避免盲目选择。新盘对比南益明悦华府>武湖
武汉投资回报率最大的二手房,详见知识星球内部分享。
提问:房姐好,今天刚进星球的。想用老人票买房,首付7成。汉阳区锦绣长江一期二手房,和快要开盘的锦绣长江天胤二期,从位置,上升空间角度点评一下。本人现在有一套锦绣长江一期大户型,是应该买上面说的这些,还是应该去买升值潜力大的盘呢?
回答:你好,世茂锦绣长江很多期的,位置环境都不同,个别真的像经济适用房如果是看江大平层就还可以。
汉阳江滩商业气氛很差,板块发展起来需要时间。长远看,江景房是稀缺资源,加上锦绣长江的环线位置比较好,保值能力强。考虑自住可以继续买锦绣长江,如果是考虑投资,有回报率更大的板块。
追问:请帮忙解惑。子弹400。另外武汉值得投资房的星球资料,哪里可以看?
子弹400,首付7成买武汉 太浪费了。建议优先考虑一线城市。
回答:选择一线城市目前看起来可能会吃力一些,但是你的情况是可以hold住的。而且一线城市破限购很简单,比如深圳可以大专落户。
后撤是一件很简单的事情,前进是难的。所以大部分人会想直接在自己生活的二线城市建仓,但是一线城市有更好的平台资源,更大体量的财富积累机会,这是它独特的魅力。
在二线,假设让普通人挣1000万他可能没有底气,因为例子在身边出现太少,可参照物不够。但是在一线城市,财富的流通,层级的跨越,参照物出现的数量更多频次更高,你对待金钱的态度和格局也会不一样。你会更容易的相信自己也可以。
人类乐于攀比也善于模仿。
建议去一线城市入手1-2套优质资产作为底仓长持,不仅是为了资产升值,也为了下一代。一线城市的好房子,注定是用来收藏和传承的。一线城市买完再考虑武汉。
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提问:北京人,手里100个现金流,北京房票都用光,四套房。想天津投资买房,找中介买社保2年换房票值吗靠谱吗。如果可行,可否推荐天津性价比较高的有投资价值的区域或楼盘,不住,纯租➕等升值。谢谢房姐。
回答:你好,感谢付费!这两年天津跌得比较厉害,跟全国环境有关,跟天津这几年经济也有很大关系,根本上跟天津经济结构有关房价不一定到了谷底,但在这样的市场环境下,如果能淘到笋盘,还是可以出手的天津暂时没有上涨动力,天津启动周期看北京,北京上涨后挤压出来的购买力,连同天津本土的上涨预期才会形成合力。北方城市投资排序:北京>沈阳=天津>石家庄
天津快速破限购和投资回报率最大的板块,详见知识星球内部分享。
提问:武汉房姐好,武汉在近两年房价会大涨吗?目前武汉现在是不是好的购房时机?投资加自住目前有潜力的楼盘推荐一下
回答:你好,武汉作为疫情的重灾区,不管是理论上还是大家对武汉的预期,应该是下跌或者继续横盘。但是武汉新盘却逆势上涨,为什么?上涨的主要原因是ZF放松了限价,开发商纷纷跟风上调备案价。
因为ZF清楚的知道,重拾购房者信心最直接的方法,不是喊2声支持武汉,而是让武汉的房价上涨。
武汉的楼市在剧烈分化,我们推荐的板块,价格上调后依然日光,但是远城区出货量巨大的板块,比如东西湖等,打折出售 仍然去化一般。不光新盘如此,二手房也笋盘频出,但是我们推荐的板块,依然一笋难求。所以今年武汉的购房基调以二手淘笋为主,打新为辅。
武汉作为中部第一城,依然是非常值得投资的城市,基本面没有问题。但机会就是跌出来,下半年就是最好的入场时机。但是一定要挑对板块和楼盘。
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提问:新人首问:美丽睿智的房姐,关注很久了。本来只是想在武汉安个家(名下无房,武汉有房票)现在也想要资产能够增值,跑赢通胀。我在省内市外体制内,队友在武汉工作,本来收入不高又受疫情影,还有两个学龄前儿童,目前手上子弹80,异地公积金,估计可以贷款40,害怕房贷压力太大。之前想着买盘龙城天汇龙城的房子没啥压力,现在不知所措。真正的小白,望房姐详细指点,万分感激!
回答:你好,盘龙城属于远城区,睡城。投资角度整体不看好盘龙城,天汇龙城体量过大 会导致后期二手价格非常非常长的时间被压制住 而且变现的时候会有卖不完的竞争对手。自住可以买天汇龙城,毛坯价格有优势,但是投资还是建议买主城区。
子弹80,能选择的板块很多,可以拿出50左右入手一套潜力大的刚需盘,剩余子弹和租金足够还未来3-5年的月供。
提问:房姐你好!武珞路小区,老破小,叫小区但无物业,只是地理位置不错,地铁医院商业齐全,对口武珞路小学。列入征收计划但几年没拆,在街道口兆富国际对面,天桥头第一排。
回答:你好,准拆迁房的价格里已经包含拆迁预期了,会偏贵。这条科技树其实只对有核心圈内幕消息,能比别人提前知道拆迁规划的人才有用。如果没有确定的拆迁消息,不建议买。
提问:新人首问!房神姐姐好!关注您一个周,感觉您好睿智!坐标四川宜宾,刚卖出一套小商铺和一套小三房共入90,接着入手华侨城一套总价180个(有点小后悔), 打算首付三成其余贷款。现在还有一套天池花园住房( 房龄13年,估计能买70多)想出了一并置换一套投资。想去买成都天府新区视高镇(眉山区域)的川港合作示范园、天府理想城(带旁边嘉祥学校学位)、天府智慧城的小三房总价大概90~100。我现在是直接在宜宾置换(临港开发区或者南岸西区),还是去天府新区成都协管区视高镇,还是在其他区域入手比较好?孩子在北京读大学。正常情况下家庭年收入30左右,特殊情况20左右(比如疫情)。请姐姐指导!
回答:你好,感谢付费!
视高属于成都的燕郊,已经贵的一塌糊涂了,现在也没什么机会了。视高本身,没有足够产业支撑、人群基础,但房价先吃成了胖子。高位套牢、无人接盘,是视高楼市未来可预见的事实。原因很简单,这个只有5万人,位于五线城市边缘的一个小镇,房价已经超过当地人可承受的范围,但视高并没有出台任何有关的调控措施,房价放任自流。
视高镇深知自己短板明显,有燕郊房价“腰斩”的先例在,似乎不敢再去冒这样的风险。政府有意通过低价的产业用地吸引企业进驻,由产业带动视高区域的后续发展,或许这才是视高发展的正确道路。长期来看,产业一步步落实、人口增加,视高有一定的发展潜力,毕竟它拥有大城市商圈的独特地理位置和资源优势。
但是对于现在资源初生的视高来说,被严重透支的房价是它不可忽视的发展短板。天府新区基本没什么好盘,成都投资回报率最大的板块,详见知识星球内部分享。
已经炒高的新区,比如天府新区一定要回避。99%的新区最后都死掉了,zf只有一个目的,就是卖地。宜宾保留一套自住就好了,剩下的房产都可以出手,置换成都或者重庆。
提问:房姐,如果未来两年央行加息,楼市调控更岩,货币不在通货膨胀变成紧缩,普通人的我们该怎么应对?
回答:1. 自从1972年黄金非货币化之后,全球货币体系进入了信用本位币时代。信用本位币的意思就是不以任何资产作为储备,仅凭国家信用发行货币。一方面国家有不断花钱的动力,另一方面央行又有不要乱印钱的原则(信用)。结果就是市面上的货币会越来越多,这是一个不可逆的现象,因为不让多发货币就是和人性作对。从短期来看,某些国家可能会出现一两年的通货紧缩,但是时间维度只要拉到5年左右的范围,就不太可能出现通货紧缩了。特别是未来几年海军要钱、基础设施要钱、雄安新区要钱,新基建要钱,干什么都要钱。这么多地方都要钱,钱从哪里来?你看看我们国家的财政就知道了。
2. 记住楼市调控是为了不让房价过快上涨,而不是下跌。房地产依然是国家的经济支柱,夜壶功能在需要的时候还是会拿出来使用的。
提问:智慧美丽的房姐你好!关注你不过一个星期,感觉被带入了新世界,价值观都变了。夫妻二人都31岁,年入有30,子弹30,无房,本人在光谷金融港上班,妻子在武汉天地上班,娃两岁半。目前父母手上一套橡树湾93平(自住),一套奥山世纪城附近民族新村老房子90平租出去等拆迁,一套小产权140平(祥丰路鑫园,自住,等待办证)。想问一下几个问题比较急问:1. 现有手上资产应该如何配置?民族新村的房子地段还不错,但是小区太老且越拆越少,是应该继续等拆迁还是尽快卖掉?2. 最近在看房想用掉sfsd投资或自住,看了招商江璟城119平,毛坯1.9W;花样年花好园西区,113平,1.9W。这两个感觉适合自住和投资都尚可,但是江璟城感觉楼间距太小,太过于临街,作为老青山感觉地段不是很好的样子。花样年距离老婆上班较劲,但是楼房朝向有点偏东西,西晒东晒严重,且西区一共只有两栋。另外还看了汉阳的兰亭大境109平,1.56W,保利庭瑞阅江台121平,1.77W。感觉这两个盘都太偏了,兰亭大境应该算是洼地,但是看不出来未来发展空间,保利庭瑞阅江台,感觉属于较高端的盘,投资前景同样看不清。该如何抉择呢?3. 也在关注光谷东的盘,考虑纯投资,由于是新手,二手可能要花很多精力去关注,所以联系的链家获取新房的信息,得知瑞园被抢光啦,只剩下少量大洋房(153-190),好像也不好抢;中建星光城也是开盘秒光;碧桂园十里春风说是都是大房形配套不好不适合投资,光谷澎湃城奥山府各种维权。另外琨御府关注较早比较喜欢却也是根本抢不到。这种情况下该怎么做呢?4. 都说未来要看长江新城和光谷东,那究竟该往哪个方向选呢?长江新城该看哪些区域哪些盘呢?
回答:你好,民族新村建议直接出手。青山产业转型比较慢,青山仓位不宜太多,青山片区未来潜力一般,辐射范围有限,很难吸引其他片区的人,一般都是板块内部改善置换。青山目前价格也不低了,虽然有商务区的规划,但是现在能看到的只是大规模的拆改。未来商务区能不能真实落地,不好说。如果是自住,优先招商江璟城。另外几个板块,光谷东>四新>长江新城
提问:亲爱的房姐好!在广州番禺做外贸生意,买亚运城天韵这个盘怎么样!首付刚只能凑100万以内。
回答:亚运城是一个好的投资小区吗?
亚运城其实不是一个好的投资小区,真实的答案如下:
1、亚运城在区域板块上跟广州市的其他区域板块之间的联系很少,基本上属于“孤岛”区域,这样客户的自然外溢、地缘属性发展等因素就比较弱,甚至就没有规律;
2、未来土地供应和“对手盘”太多,看到沿着亚运大道沿线一望无际的未来土地,就可想而已要想把这些却与都填满人,得需要多长时间和时日,未来的变数太多;
3、亚运城“飞地”的属性,往西9公里到番禺广场、往北12公里达到科创新城(思科)这些未来可能成为“引擎”的地方确实太远了。
4、也许3号线东沿线会对亚运城是利好,但也说不好会把人从亚运城拉到番禺广场来,反而变向利好了番禺广场,因为番禺广场是城区。如果,你注重学位、关心居住环境,其实还不错,生活配套也在慢慢的起来,仅此而已。
提问:为什么炒房客老是被骂,炒股客却不会?
回答:每天微博 知乎充斥着炒股的广告,为什么没有人骂炒股客?却天天在骂炒房客?这当然不是因为炒房客炒高了房价让他们买不起房,因为对于很多人来说,即使现有房价腰斩,他们也是买不起的。微博是一个面向所有人的平台,没有富人版、穷人版,没有有房人版、无房人版。某些app,比如我的知识星球,里面基本都有房甚至房子都在二线以上的城市的中产,比如小红书,大部分是女人。
所以,当我发一篇房价要涨的帖子的时候,你觉得会有什么反响?当我说某套房1500万被一个从农村来到深圳就住在农民房,一辈子没住过商品房的屌丝看到,你觉得他会怎么想?
一个人失败久了,不免会偏激。
白天,他是被工头随手就可以拧起的弱鸡;
夜里,他是某位大胸女主播的忠实拥趸者;
微博里,他就是上蹿下跳满嘴爆粗的无脑人士。
既然连住都没住过,更不说买了,那为什么还要骂?
仇富啊!
股票为什么没有人骂?房价再涨,买不起房的人没有任何损失,股票却让很多人亏掉了工资甚至负债累累,根本原因就是:股票门槛太低!勾不起仇富心里他不像炒房,动辄几十万几百万的初始资金,一万块就可以炒股,人人可以炒股,就像明知道吸烟有害健康,还会吸烟一样,没有人会骂自己离不开或者自己买的起的东西。
正因为有大多数人沉睡,才给了我们机会。
提问:过了年就要28岁了,目前处于一个极度闭塞的环境。掌握光传输技术支持类技能,已取得华为认证,正在学习商务英语。个人比较自律,刻苦,工作期间考上了一所985,211院校软件专业研究生,单位未放人。现在面临两种选择,一是有机会转到体制内当公务员,二是放弃现在待遇进入社会重新就业。鉴于当前的形势,该如何做抉择?希望房姐能够指导。
回答:我觉得最重要的事情,最亟待解决的事情是:你把上班当做了生命的重点。为什么这么讲?因为你十分强调刻苦,自律;讲到工作还要带上放弃,重新这样的词语。
你的努力目标,很大一部分是围绕工作争取满足感和安全感。一旦你给自己这样的定位,无论是进大厂还是体制,结果都差不多。如果你能充分认识到,工作的事归工作,自己的事情还得靠自己,选择哪边并不太大差别,只要时间,地点,薪水能满足自己的需求即可。
提问:新人首问房姐您好,我沈阳农村人,孩子高三,婚后一直在镇上做生意,有四套房,一个在县城90平自住,值五十万,有二十万房贷,俩个是门市在镇上出租,一个租金约2.5万,卖的话70万一个,镇上还有个70平住宅给老人住贷房贷已清,值二十万,目前有子弹200,前几天在沈阳北皇姑定了个高层三室精装总价115万,将来孩子在沈阳就自住,否则出卖,准备析产JLH后用我名贷款,公积金现在每月2200元,交一年多余额才1.9万,混合贷首付四层能贷15年,纯商贷首付三层可以贷23年,纠结办哪个?二是孩子今年高考,女孩理科,性格开朗不咋努力,预估460—500分吧,房姐帮选择下大学专业及城市,三是我的现有家庭资产怎么优化
回答:你好,县城仓位不宜过大,1-2套自住即可,剩余子弹投到一二线城市。北皇姑入手单价在9千内问题不大。建议纯商贷。年限越长越好,以后再考虑转公。城市选择上肯定是优先一线城市,北方人一般去北京,但是户口不好拿。
深圳是创一代天花板最高的中国城市,且很包容,来了深圳就是深圳人,大专也可以落户。
确定学校后,考虑专业时遇到最多的三个问题分别是:
1. 报热门专业还是冷门专业 2.什么专业更具顶层优势 3. 什么专业发展前景更大。
对应的需要考虑的因素,国家层面大机会、个人兴趣特长、专业变迁与未来行业发展。20年前土木工程和电力系统工程录取分数都不高,但是赶上了国家基建大发展,学这个专业的人最后发展得都很好,甚至好过全世界最热门的计算机行业。
今天中国最大机会对应的是国际化。中国已经以每年8%左右的增长率持续增长了快40年了。这么长、这么快的增长在世界文明史上还是第一次。因此中国自身积攒了巨大的财富,相比之下,其它国家财富增长的比例就可以忽略不计。这样就造成了中国继续发展的一个困局,中国生产的东西其它国家很快会买不起,而中国从海外无论是购买什么,价格都要飞涨。
在历史上,英国、美国和日本都遇到过这种情况,解决的方法都是资本输出。也就是说帮助其他国家富裕起来,让人家买得起我们的东西。中国在这个时期提出“一带一路”,要搞亚投行,核心就是资本的输出和帮助全世界。这是当年英国、美国和日本都走通了的道路。
70 80后还记得日元贷款对中国经济带来的帮助,而今天中国要做的就是当年日本曾经做过的事情。
未来,中国的经济要进一步发展,国际化之路是一定要走的。
了解了大环境,接下来就要考虑我们自身的优势和兴趣所在。要优先考虑高势能的专业。
所谓高势能的专业,就是指那些相对难学,而又相对是其他专业更基础的专业。基础数学专业课更多的经济金融专业比会计、管理专业更具高势能。
不用担心人工智能取代金融也职位。人工智能取代的是初级职位。金融的力量在于资金中介,帮助大资本的合规性运作,把不能摆在台面的大事件静水深流打理好。投行和政策银行的高利润就在于参与庞大资金的水下顶级运作。这种高级资金中介,人工智能永不可能取代,由校友派系等渠道把持传承。
最后,如果想自己努力靠不上父辈荫庇的孩子,从踏进校园的那天起,就要努力和同学搞好关系。积极参加社团组织,努力成为校团委干事,了解更多同学的背景,也会体察他们的人性,打造自己的朋友圈,这将受益终生。
房地产注定只有小部分人能赚钱,我们跑在大部分前面,手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。
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