专家提醒：武汉这个盘再便宜也别买，能救一个是一个！

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：新人首问：住武汉东西湖区，在美联奥林匹克花园一期有88平自住房一套。到2021年2月贷款可以还清。有一个四岁的小孩，夫妻二人去年开始创业（在东西湖恒大城这），这段疫情期间大概月入不到2W，手上有100W。当时想就在恒大城这买套二手房算了，后来觉得这感觉有点偏，房子好像升值空间不大。手上的100w现在在京东金融理财着。感觉现在货币有贬值的迹象，所以觉得还是买个房子放心点，目前既想投资也想改善住房，总比把钱放在银行里面理财强，请问房姐我该如何操作？

回答：你好，思路正确，房产证是最好的硬通货。为什么经济形势非常差时，房价不跌反涨呢？把房价日历翻到2008年，就容易理解了：

第一，企业降薪裁员，应届生毕业即失业，社会问题增加，需要大力投资拉动就业，而房地产拉动上下游就业的效果特别明显，所以成为重要的刺激选项。

第二，国家必须宽货币，放水刺激经济，流入到社会上的钱也就越多，而这些钱，最终会回到房地产这个最大的“蓄水池”。

第三，人们对企业的盈利前景缺乏信心，不愿意把钱投入企业经营，很多人也不敢再投入股市等高风险的领域，但钱会贬值，所以大量的投资需求转化为“避险”需求，而房子已经连续20多年证明了它至少跑赢通胀的避险能力，所以资金会因为人们的避险情绪而加快流入房产市场。子弹100，稳妥点建议入手1套武汉的潜力盘，激进点入手2套低价潜力盘，留足2年月供。

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好，新人首问，我是一位武汉市单身女性，自己在城市之光有一个60多平一居室，贷款还剩29万，手里有30万，觉得还贷款不值当，就委托中介找投资项目，周六带我去看了福星惠誉东湖城拾光的公寓，我第一次去售楼部，在中介和顾问的说辞下，认购了一个31平带天然气的loft，公摊30%，后来我越来越不想要了，知道公寓难卖，但是不知道值不值得去投资出租。现在我还能要回那两万认筹金么？如果不能，我应该怎么办做比较好，是继续购买这个公寓，还是自认倒霉，继续存钱？

回答：又是一起中介忽悠案例。

公寓是最垃圾的投资产品。公寓没有学位，是商用水电，只有40年，这都不重要。最重要是两个大问题，一是杠杆低，只能贷5成10年，还有就是有30%到60%的土地增值税。这两个最厉害。直接决定公寓没有价值，投资回避。

退定金的方案，详见知识星球内部分享 子弹30，能选择的住宅项目不少的。

提问：请问支付宝借呗借到的钱能付首付吗

回答：你好，不可以最好别碰借呗和微粒贷，这些网贷对征信的影响是负面的。网贷机构都称自己是普惠金融，之所以叫做「普惠」，意思就是给原本找银行借不到钱的人放贷。如果你在银行借不到钱，意味着你资质不好风险高，要放贷给你，就需要更高的利率来对冲风险。同理，对于那些使用了「普惠金融」的人，银行会更歧视。

普惠金融能不能用？

1.不管是什么贷款，核心还是看利率，还款方式(月供)还有金额的。利率低，月供低，金额大还是可以用的。

2.由于对征信的伤害力度较大，优先级应该放到最后，通常只有最后关头应急使用，而且一定是短期使用。建议换核刷卡，或者短期拆借，你的征信在放款之前别产生任何负债。

提问：房姐好。今年初3,4月份比较冲动的买了一套40年酒店公寓，明年9月交房。位于南京河西，觉得总价不高一共110来万而且是付一半也不限购，当时本来手上有50万准备投资，没考虑太多。后来贷款时出了点问题又觉得公寓投资没多大意思又不想买了，但退不太好退，销售是说可能付10个点违约金我当然不会信我也有问律师方面我没有违约。再后来又准备凑钱付完算了，做也能做，但一想一共付100多万买个小公寓投资实在不划算，而且今年本来大市场现金流就紧张。现在比较犹豫，到底是明确不买这个公寓了找律师然后肯定经历一个很麻烦的过程去退呢？还是凑钱先买下来好歹是个小资产放着，等手上确实缺钱了卖掉，我知道公寓不太好卖不过再转手准备保本就行。存投资性质的，烦请建议

回答：你好，公寓是坑中坑子弹50选对筹本来可以躺赚的，买了公寓 只能看别人躺赚

1.公寓并不是不能买，商住也可以赚钱，但你不一定能挣到钱；高端公寓和普通公寓其实是两种产品，一种空间上极尽奢华，一种鸽子笼居多，高端公寓多有稀缺景观资源加持，核心地段，土豪用来消费自用的，所以具备圈层属性。普通公寓呢，人们只是用来当作一个跳板，最终还是为了升值，买入都是要抛出的，所以这两者供求都有区别。当然，要真正的高端公寓才值得拥有，比如无敌海景。

2.公寓可以赚钱，如果价格是住宅的三分之一以下，且位置正确；

3.公寓是非常好的自住标的，特别是酒店式公寓，但这种房子涨幅在市场几乎垫底。子弹50，可以考虑低价二线城市入手一套刚需上车盘，武汉 成都 重庆都不错。

提问：房姐您好，我在东莞塘厦入手一套房产，人在观澜牛湖上班，房子距离单位10公里。现在开发商在卖车位，15万一个，请教下房姐，该不该买呢？

回答：买房还是租房？绝大多数的中国人会选择买房。

买车位还是租车位？相信很多人就会犹豫了。到底买不买车位，很多人都在纠结。根据经验来看，如果小区是刚需盘，车位比例在1:1以上，那车位买到最后一般都会剩余，而且最后剩下的还会降价处理，而高端住宅在1:1.3以下，需要尽快入手，买的迟了好位置基本就没了，所以还是得尽早买。如果想用作投资，最重要的一点就是看本小区以及周边几个项目的车位占比，因为车位市场只存在于500之内的小区内部，买之前可以去周边小区调查调查。

一般来说是没必要，15万都可以再买一套沈阳了。

提问：新人首问，房姐好，90后武汉房产小白。家里由于拆迁，共有五套汉阳十里铺的还建房，总价值540万左右，两套居住用，三套能卖，均无房产证。考虑到还建房的升值空间不高，最近想倒腾下房子。目前年收入25w，名下无房（还建房的房产证遥遥无期…），子弹80w，公积金8w，但已经停缴5个月。没办法，疫情期间裁员，家里蹲了五个月，更加体会到车厘子自由的可贵。女朋友最近想让我花63万买积玉桥37平老破小等拆迁，但是我又担心拆迁遥遥无期。想问下现阶段怎么做比较好，外地置业也可以考虑。

回答：你好，我们不鼓励博拆迁，这是非常专业的圈子了，除非你有靠谱的内幕消息，1.博拆迁流，如果附近都拆了，仅剩1.2栋，可以赌一下，房龄近30年大概率会拆。

2. 如果等拆迁，拆迁的具体补偿还不清楚，拆迁何时可以动工还是未知数，我们只能初步判断拆迁补偿比现在出售高。然而在房屋不能贷款没有负债的情况下，如果我们长持个3年，损失的是30%+的资金成本，部分的涨幅预期，以及选择直接出售获得现金不断裂变滚动的机会，按照5年一倍的话，这里有可能又是60%的机会成本损失。

3.关键点在于，如果5年不拆，拿得住吗？保留2套还建房自住，剩余的3套都可以考虑出手裂变。武汉投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

外地可以考虑建仓一线城市，深圳落户简单，但是现在优质板块的二手房价格贵的下不去手，只推荐价格倒挂的新盘。广州 北京 上海，现在都是很好的买入时机。

提问：本人闽南人38岁，户籍厦门，现坐标荆州，有套刚需自住房，另外在厦门集美建发央箸二期有套房143方（我名字贷款4成），武汉汇悦天地130方（老婆名字贷款7成）。武汉中城悦城97方（全款儿子名下），佛山金融高新区当代万国摩码花国93方（我名下全款）。现已无房票，老婆交快一年深圳社保，准备办深户（老婆非全日制本科学历）。落实好深户准备深圳买房，请问我如何规划？（如果运用贷款？买深圳是否要抛售以上房产？

回答：你好，这几套房都没什么问题，可以继续持有。抵押1-2套融资，买深圳。深圳投资实操逻辑：

一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线；

二、一路向西，大方向大趋势坚决不变；

三、1000+的产品，只考虑南山；

四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）；

五、不仅看多，而且做多；

六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

2个方案：

1.入手2套低价潜力盘。

2.入手1套刚改型标的，刚需和豪宅是2套选筹逻辑。根据你的房票来选择，自住注重“质”，投资注重“量”。

深圳投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好，本人宜昌新入职gwy，武汉一套房JLS月供6000。明年想在老家入一自住，预计月供4000，请问体制内现在如何正确养LS？读研时办了张武汉工行卡1w3年不涨，现工作后是否应该注销了重申？再请问小城市的申卡顺序？

回答：1.体制内养流水可以淘宝买租赁合同，租金写高，加上奖金收入。

2.详细介绍下如何正确地养流水，包括如何养工资流水，年终奖流水，房租流水等。详见知识星球内部分享《干货！如果养出银行无法识破的流水》

3.工行菜卡可以注销，gwy一般都是5万起批。 

4.正确申卡顺序《办卡的正确顺序——玩转信用卡年赚百万》

提问：房姐，现在武汉利率上浮20-30%，全款买房划算吗？

回答：买房也许是很多人人生第一笔“百万级别的生意”，你也许会想着，首付三成，一次性向银行贷一百万，就变成了房奴了，我还是再攒攒钱，争取少贷点款，或者干脆全款买吧！

这种想法完全不可取，你回想一下，未来一段时间，你向银行贷的钱是不会变的，利率只是年化5%左右，如果有公积金贷款的话，利率才是3.25%，很多理财收益都比这个高，这绝对是国家给刚需的福利，你看看过去五年，物价涨了多少，你工资涨了多少？再去便利店、美容店，健身房，小饭店看看价格，放心，几年后你会感谢现在的自己，因为首套房贷，大概率是你这一辈子能借到的期限最长、利率最低的钱。

有份数据，说中国的房贷平均还款期只有7.8年，意味着基本上在8年内，你就会因为收入增加、房屋置换而还清贷款，所以你根本不用愁那二三十年的还款期，过了几年后，那些月供对你来说已经不是压力了。

所以，如果你要问我，买房怎么贷款划算，答案永远是：贷足，等额本息三十年。

但是你要是为了贷款而贷款，准备以贷养贷只留几个月的现金做后备，期盼短期内房价能暴涨，那绝对是走偏了！

提问：房姐，问一个比较宽泛的问题，福田和南山，宝中，未来更看好哪一区域？投资标的700-800万，周期5年。福田会不会重蹈罗湖覆辙，目前来看福田雄居市区中心，交通极其通达方便。

回答：罗湖是原生城市，起步发展在80-90年代，早期国内缺少现代化的城市规划理念、人才和实践经验，只能模仿一个比较差的城市模板-香港，所以罗湖的没落是历史包袱和理念的落后。

但福田、南山、前海宝中不会，福田CBD在95年开始规划建设，从一开始就是超前规划、功能混合又高度集约的现代化城市区域，目前的完成度已经是世界级水平，南山的后海-深圳湾略晚10年，但并没有和福田中心产生代差，将来前海的建设会更先进，但从整体规划水平来讲，三个中心是相当的，不会导致福田像罗湖一样没落。

不过具体选择来讲，还要考虑产业、购买力、新旧品质等等因素，南山-宝中从整体区域来讲，会比福田跑得略快一点点。

提问：招商公园1872去年入手的，适合持有几年？到多少可以出手？

回答：买房是否专业，其中一个标准是：从来不担心不涨。房价上涨的根本原因，是货币因素。每一套强二线城市的优质房产，都是我们RMB印钞机的一部分股份。

国力强大， 股份增值；纸币超印，股份的结算币值也同向增长。因为无数的限购限贷政策压制，以及高额的交易税费锁死成交。每一次大涨之后，两三年之间，价格常常岿然不动。但，并不是楼市休息，印钞机也休息；带着油墨香味和最新防伪技术的RMB，仍然被不断输送到整个经济体之中。

楼市的价格没变，但房子的价值已随印钞机改变。没有政策限制的时候，每年稳定涨14%；有了政策压制，就变成3年涨50%；政策继续加码，无非就是4年70% 流水线工人的工资都涨了，凭什么物价不涨？房价也是物价，无非是3年兑现，或者4年。涨幅一分也不会少。心有明镜，职业玩家向来长持5年起；小白就惨了，追涨杀跌。

提问：您混过体制内吗？体制内生存法则及晋升法则是什么呢？

回答：体制内生存法则：尽量不要只展示你一个人的魅力。尽量不要模仿只有你领导才能做的行为。

体制内晋升法则：官吏不同命，不要想太多，大多刀笔吏埋头干活讨生活罢了。很多小吏满口我和某某很熟，不过是坐在角落远远聆听主席台上部署工作。

提问：在选筹的时候，如何看顶层？利弊如何？顶层漏水的风险如何规避？

回答：顶层分两种大类：

1.楼梯顶

2.电梯顶其次，露台，漏水，保温这些另算——拆骨法。电梯顶楼，天然应当最贵，规律不等于当前结果，很多时候顶楼被折价，那么往往存在套利的机会。平顶楼梯顶楼，尤其是50-80年代的老房子，是出现漏水的主要案例，但不代表一定漏，或者不能修缮。

这里请复习我前面所讲的：每一份美好都是商品，当你对房子处处都是要求，结果往往是必须溢价。而投资要做的，是看价格。房子完不完美不重要，价格完美才重要。有些楼梯顶楼，存在加装电梯的条件，我反而更喜欢。顶楼漏水，不是风险，而是缺点。缺点换价格。

提问：美丽而睿智的房姐您好。目前有一个小孩刚满周岁。本来想在深圳购买总价420w左右房子，但近期深圳房价涨得怀疑人生，而且由于种种原因七月份才能出手。如果考虑杭州，兼顾投资和自住，总价350w左右，可以考虑哪些小区？杭州有可能再现G20后房价大幅上涨吗？非常感谢！

回答：北京上海广州都是比杭州更好的选择。

北京是政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，也是实际意义上的金融中心（至少是之一）。深圳是经济特区，也就是实验田。京沪需要足够稳定，不方便进行太激进的实验，就放在深圳先尝试，效果好就推广到全国。这个定位很好，但并没有高到京沪级别的地位。

一线的几个城市之间，一般是轮动的关系。通常深圳先动，上海随后，北京最后。北京的绝对单价、总价今后有可能是三者的制高点，不过差距并不会拉的很大。城市能级角度，三个城市是有差别的。

当然，未来发展轨迹，目前犹未可知。

杭州会拿2022年的亚运会大作文章，未来还有上涨空间。

杭州其实本来城市等级很低的，杭州以前连副省级城市都不是，是个地级市省会。资源都要不到，财政只要靠卖地。所以你可以看到杭州地铁建设落后很多。但是杭州真心是通过自己的努力，人杰地灵硬上位的。

杭州现在的问题是已经不便宜了，亚运会是利好，大量基建会落地，之前已经有预期，房价会夯实。地铁铺开，杭州会有一波，不过近期不会有太大动静。杭州现在投资策略是逢笋入，不少新盘价格倒挂都在5千以上，抢到可以无脑入。没有明显低沽板块。

投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好，今年收入锐减，目前手上子弹60w，是投资房产还是自己经商开药店合适呢？因自己的爸妈在老家三线城市经营了几家药店，收益可观稳当，想在武汉也同样只开一家药店。因考虑投资房产的话要承担首付和还贷压力，目前房贷加保险及生活支出每月大概2w，对于今年的收入行情已经压力不小，再增加一个房贷恐怕会降低生活质量，另也是听了您前期说的要经营一个可传承的行业，故有此想法，请您分析一下目前的最佳投资。

回答：中产阶级最大的困难是观念的束缚。大部分人只相信亲手劳动才能赚钱。上班拿稳定工资，比出去做生意好；即使做生意，大多也是夫妻店，家族店，凡事喜欢亲历亲为。

如果除掉广东福建，95%的中国人，往上数三代都是农民。农民的记忆是饥饿，钱和粮食都是要存起来的。而富人的观点就不一样，钱，其实是一种生产资料。

开药店 开超市这些零售生意本质都是手工业、制造业的延申，最普通的卖货。

社会进步的丛林法则，从来都没有变过。先富起来的那一群人，并不会自然带动后富，而是通过规模效应和先发优势占据生产资料，牢牢锁住社会地位。富人选择面却非常大。

先赚钱，再买房，锁定住财富和阶层地位，然后土地资产增值，反哺主业。就像打怪升级，房产变成了一个个晋级的奖章，奖励着成功者。但又不像打怪升级，土地和塔尖的位置毕竟是有限的，先行者们收割完毕，后来者们寸步难行。

你明明可以走些捷径的。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。