我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
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提问：您好 房姐 第一次知道您这个平台 看了您的其它回复 我感觉干货满满 所以我也付了费加入进来 我的问题是 我在光谷高新有一套房 大概可以卖170多万 除去贷款还可以剩130万左右 我想把它卖了 在武湖长江新区的起步区 高车地铁站旁付两套房子的首付 天纵时代天樾 开盘价1万2左右 不知道这个投资正不正确 或者是在一套天纵 在买一套城开天兴花园老一点的小区因为它能对口育才小学 我觉得孩子以后上学也可以对口 不知道我这个安排从投资和收益的角度来说可行不 想听一下您的建议回答：你好，新区相对成熟区，就类似风险投资之于稳健投资，或成长股之于蓝筹股。成长股并不必然比蓝筹股差，但成长股的股价里，当前净资产的成分较低，未来新增利润折现额的成分较高。股价里当前净资产比例低、未来利润折现额比例高，并不必然代表“有泡沫”。泡沫是指当前价格高于合理价格，而合理价格是要仔细计算估值后才能知道的。而计算估值这件事，的确是不简单的。涉及大量要素取值的假设。那么，对新区这样的“成长股”的估值，就会有人估的过高，有人估的过低，从而造成总有那么一些新区是被低估的，这就是机会的来源。其实有些新区的确定性已经很大了，就是会成为未来的城市价值高点，当前价格也真心不能算很贵，典型的，如：上海浦东新区，南京河西奥体江北新区，杭州钱江新城，深圳后海宝中，武汉光谷新区，郑州郑东新区，成都天府新区。但是有些新区，不确定性非常大，现在买入，有赌博的成分，比如长江新城。所以我的建议是，截断抵押光谷这套房，子弹50左右，入手一套高车的楼盘，但是入手价格控制在1万左右最好，参考星球内推荐的楼盘，价格不算太高，主力仓位在光谷，长江新城小赌一把没问题。提问：新人加入，星球中知识精华文章已全部摆读，感觉言语犀利，风格幽默，内容深刻。赞！坐标武汉，曾经出售过3套房产用于置换，现目前手上有6套住宅，其中3套在武昌二环附近，基本都有地铁和大型商业。1套在汉口三环内古田片，这套投资比较失败，收益率垫底。三套贷款，一套全款。另外A套在武昌二环内，14年房龄楼梯房老破大。B套在父母名下一套青山区二环边的楼梯房房龄大概14年，品质尚可，说是老破小有点勉强，77平无贷款，周边有大型集中商业、明年开通地铁。上述房产，IRR在12%-28%，平均值为20%。请教如下：1.今年是最好的出手时机。A套现已出手，偿还贷款后，即将净得230子弹，纯投资，看好招商一江璟城、融创御央首府、融创1890、百步亭和谐里、仁恒公园世纪，拟伍选二入手，上述楼盘投资潜力如何？应该选择哪两个楼盘？家庭年收入仅10万，预计月供将达到27K，新房加原房产月供压力较大。家庭负债率从16%提升至25%，预计22年7月后现金流为负。该时间点之后如何处理？2.未来计划将剩余的B套出售，可获得子弹130，纯投资，考虑购入美林青城二手房一套，88平，单价21000，总价193万。半年内出手，是否合适？3.另阳逻有2套2010年购入的底商，地段不佳，出租收益每年每套仅3K，长期挂牌出售无人问津，请问如何出手？4.最近踩盘颇多，个人认为白沙洲价格洼地也已经被填平，远期供应量巨大。光谷片区发展滞后于预期，2-3年内不看好，小米、华为言过其实，如果仔细计算引入的人口和未来住宅供应量之间的关系，很可能得出供过于求的结论。回答：你好，武汉房产投资，选对板块就成功了一半。很多二线城市在近10年的发展中，一直在鼓励建设新城区，放弃老城区，导致新城和老城的房价差异越来越大。武汉并不是这样，东南西北的新城都在发展（只是重视程度不同），但是老城也一样没有放弃。所以现在武昌内环单价2.5，光谷关山大道的单价同样是2.5。从你的选筹角度来看，你一定是个武汉土著，环线地段认同感比较强。后湖 四新 白沙洲 这几个板块，分别是汉口 汉阳 武昌老城区的延伸板块，客群大部分还是来自武汉本地人，这些被我们称为地缘客户。但是关山大道和光谷东这2个板块不同，除了一部分土著看好之外，大部分都是新武汉人和外地投资客。我们投资房产，买的就是预期。并不怕有泡沫和预期，怕的是泡沫被踩破，预期被实现。当梦想变成现实，房价就真的到顶了。至于供需平衡的问题，现在并不需要担心，关山大道已经没有地了，光谷东核心板块的住宅产品也会越来越稀缺。除了小米，华为，还有无数不知名的其他企业不断入驻，给板块导流。白沙洲未来的价格会追平南湖，光谷东的价格会逐渐追平甚至超越关山大道。这中间的差距，就是留给我们的利润空间。你看的这些盘里面，我比较不推荐仁恒公园世纪，产品与板块的资源错配，买入溢价太多。物业口碑会随时间流逝逐渐走低。剩下的几个楼盘各有优势，跑平大盘问题不大。阳逻出手建议参考星球内的办法过户，能省不少税费，把卖房科技树用上。最后，收支规划要提前做好，负债率不要超过50%，开发副业，分割出租增加收益。提问：房姐，你好，已经多提问了，我是纯投资不住。想问下光谷东的民发盛特区，一是钢结构，因为中国目前几乎没有住宅采用钢结构，担心将来一是维护年限短，再就是隔音效果，防火效果不如混凝土，担心后续出手会有影响。二是小区体量太小，330户，就四栋楼，担心将来小区太小造成体验差影响出手。您觉得这两点是问题吗？再就是瑞安创新天地的高层125户型，北面没窗，不通透，是不是不适合买？回答：你好，感谢付费！从建筑质量上来看，没有任何问题，从以前的砖混结构，过渡到今天的钢筋混凝土结构，再到钢结构，以及中间揉进了好多建筑科技、高科技材料等等，一句话就是：今天的建筑本身是不存在建筑质量的问题，这个大可放心。小区规模太小，成交量太少，涨幅依赖板块普涨。小区规模太大，竞品太多，价格高度透明，你想卖出一套只能打折降价。1、小区最好分2-3期2、小区总套数最好1500-3500户3、小区的产品配比最好有二、三、四房4、小区各户型的大致配比大概是二房（30-40%）、三房（50-60%）、四房（10%）所以如果单价相差不大，尽量选择体量适中的。瑞安创新天地全南户型肯定不如南北通透的户型好，但是瑞安也没有其他替代户型可以选...光谷东投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。提问：房姐好，我目前在广州工作，首付预算75万，请问是买广州老黄浦一带小户型，还是回武汉买1.5-2万单价的潜力盘？目前老黄浦一带已经3万+，长期来看的话，金融城落地后有进一步上涨空间，广州的工作机会也比较多（互联网出海业务）。武汉的话上车比较轻松，月供压力小，感觉未来五年内涨一倍也不难，因为基数比较低（1.5-2万）。目前26岁，主要是投资用，购买后比较注重租金进账来缓解月供压力，求房姐指点迷津，广州和武汉的话，可以持有5年，哪些盘比较适合我的需求（租金收益为主），感谢！回答：你好，工作在广州，建议直接买广州，子弹75，在广州上车不难。金融城潜力不输天河公园，如愿起来的话金融城跟天河公园的价差是拉进的，金融城的体量很大，不是几年能建成的，但是利好会不断刺激，等大家看到金融城盖了一大堆楼的时候，房价也会悄然无息起来就好像鱼珠那边的美林盈彩金碧为什么涨得快？你看看去年都发生了什么？宜家开业，居然之家开业，眼下的保利鱼珠港部分写字楼都快要交付了，还有山姆会员店那连片商业体，是不是有一些像天河城＋天环＋正佳？这些都会刺激业主的心态。老黄埔的稳定性和确定性无与伦比，但不要选老破小，其次可以关注星球内推荐的高性价比板块。未来有子弹再考虑加仓武汉吧。提问：亲爱的房姐？请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？回答：房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作，具体流程见知识星球内部分享。提问：房姐，请问琨御府值得投资吗？琨御府高容积率，开放式社区，这样的房子富人以后看得上吗？富人有钱也不会买二手房吧?回答：你好，琨御府的优势是房龄新，目前关山大道大部分大面积产品 房龄都偏大，加上新盘供应量严重不足，大户型更显得稀缺。挂牌量：房龄10年内，面积140-200平之间的二手房 只有26套，关山大道住宅总挂牌量1059套，占比只有2.4%，大户型次新盘在关山大道足够稀缺。成交量：从2016年到今天，关山大道140-200平二手房链家的成交量一共59套，其中琨御府的成交量1年就有7套，占比12%，流动性还不错。客群主要是一些收入高的金领和老板们。如果已经入手了琨御府的大面积，可以耐心长持，不必太担心流动性。提问：房姐，有个问题请教下，我看到北京的很多老破大流动性很好，为什么武汉不能买老破大呢？求赐教回答：只有一线城市有老破市场，因为一线人口多，新房供给少，新移民因为预算原因可能会委屈买老房子。三线城市绝对不推荐买老破大，相对不推荐买老破小（除非学区）。所以挑房子别单看房龄，具体还要看房子的外立面保养程度，和小区物业维护好坏。在武汉看到很多房子，05年的，就感觉已经很老了，这种房子就算老破了。一线城市看到00年以前的房子，品相还非常好，这种就不算老破。详见知识星球内部资料《炒房客的流派（二）——老破小如何赚钱》提问：房姐，如果一个住宅小区或楼栋内80%都是开公司的，对房价有什么影响？利好还是利空？投资+半自用适合吗？参考武昌区云鹤大厦，15000以内了。1.小区里有办公就会影响居住氛围，对价格一定是有冲击的，无论产权是什么。2.建成的时点市场上很缺办公楼，历史偶然造就了大量办公租户；3.以上两点的结合。如果2的因素比较多，就有机会逐步复原为自住为主。只要有较多新建的办公楼，人们自然会慢慢迁移出去。政策角度，如果不允许迁出以后再迁入新的办公租户，办公的比例自然会慢慢降低。北京上海都有不少住宅性质的楼逐渐降低办公比例的案例。也属于鬼牌的一种，老手视情况判断入不入，一般是4-7折才考虑，买入价格是基础。房龄20年以上的老破大不考虑，除非是大范围持有者，可以对物业类型改造。新手不建议买。提问：房姐，现在楼市怎么看？不排除一线城市房价一直压制，直到出台房地产税；政策再持续高压4~5年？回答：压得狠一点，无非是等得久一点。需求有增无减，钞票有增无减。价格走势，由平台筑底，一定会演变成来一段火箭直升。大城市家庭装修，基本是每平米2000以上（包括设备），100平就是20万，三个月内花完，效率高的惊人。卖出去一套房，背后就是30～60个家庭得到了收入。这个内需是无可替代的支柱产业。任何遏制楼市的政策，实际上也遏制了上下游三百多个行业。遏制楼市暴涨，强化限购，是对的，但是，我们必须要找到一个行业，替代楼市的经济就业拉动作用。否则，你让相关行业的职工怎么办，贴瓷砖的全部去做鸿蒙？买入，持有，优化持筹结构，把每一套方子变成一个小银行，这才是高手的操作姿势。回答：杠杆固然重要，但不是这个流派的优势核心。核心优势在于更能赚钱。赢利=（卖出价 - 买入价）* 持有面积 * 周转。大面积低单价即占了其中两个变量。详见知识星球内部分享《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》提问：问个小白问题，你们说的置换成本10%，这个成本到底在哪里？比如我有一套全款房，我卖掉然后置换，卖房对于我来讲没任何成本呀我反正实收，但是我去抵押还需要付利息成本呀。至于我去买房，不管我是置换还是抵押再去买，同样的都是需要支付中介费 个税 增值税等。还请房姐明示！回答：买卖双方的交易成本，在经济学上并不是由某一方全部的承担。只是表现上由某一方承担而已。你把你那套全款房卖了之后，再买一套一模一样的。（举例置换成相同的）房子没有变好，但是却交了中介费、个人所得税、契税、租金损失、手续杂费、解抵押垫资（非全款房）、精力成本等。置换一次，净损失10%。这就是置换的成本。抵押的确要付利息成本，贷款中介费也需要摊销。但抵押后再买入，相当于你持有2套对吧？多持有一套当然有成本提升。（只有一套的交易成本）卖出后再买入两套一模一样的则需交两套的交易成本。提问：以孩子名义买房长持十五年 预算220万以内，目前看了1汉阳滨江电建 三房120 单价一万九；2万科汉口传奇三房 不满二精装 单价两万到两万二 ；3盛世江城三房单价一万八九 不满二毛坯 ；4白沙洲江边四房；5光谷东？感觉光谷东连个路都没有… 或者买两套低价位置的？我看了后湖 感觉后湖很破，汉口人都瞧不上，以后出手都难跟南湖一样！光谷东和光谷割裂距离大！我认识的光谷东上班的人都不愿意住光谷东 全部回市区住！说污染严重！白沙洲又是溶洞地质 各几年就有塌陷新闻 还死过工人！四新不看好 不喜欢汉阳 江景特殊 但是汉阳的江景这十年也没有发展 汉口人武昌人瞧不上汉阳！纠结中回答：你先想清楚自己到底是要投资还是自住？经常会听到很多刚入行的多军朋友说，投资新兴区域还很荒凉，问了本地人都说根本不会到那里去买房。看到这个提问时，很多人就会放弃，就会用“本地人都不会去”挡住了自己的钱途，最终错失一次次的投资机会。职业多军面对这样的问题时，就会眼睛一亮，机会来了，眼前就是布局的最好机会，而那些总看本地人布局出手才出手的人往往就是接盘侠。因为决定房价涨跌的，根本不是本地人，而是有远见的外地人。因为多军清楚的知道，房产投资就是捕捉那些会涨价的房产，而会涨价的房产就是周边配套设施会不断有增量的房产，而配套设施的增量就是从要啥没啥过度到要啥有啥的转化过程。也就是说，房价上涨的本质就是房子周边的配套设施不断增加，而只有城市新区才会有这种增量的大概率机会，而城市老区基本都是成熟区域，没有了增加配套的可能。本地人基本都是居住在老城区喜欢恋旧，对原有的基本恋恋不舍，哪怕再破的地方自己喜欢了也不愿意离开。对于城市新区基本看不上，也不相信新区真的能够崛起，因为在本地人来说，原来的才是最好的，习惯的就是最适合的。决定房价的，是看有没有越来越多的人愿意买，买的人越来越多，房价就会上涨，而城市新区由于有不断增加的全新配套，而外地基本不看老城区新城区，只要哪里便宜哪里的配套越来越好，就会买哪里，这样，新城区往往成为外地人的的首选。这些新城区由于外地人的不断涌入，又有足够多的地方承接城市新功能，配套设施就会越来越完善，带来的最大变化就是房价的大幅上涨。当城市新区的房价大涨后，标志着配套设施也开始完善，于是本地人才开始接受这些新区，这个时候前期的投资者可能就会开始卖出，接盘侠就是刚刚看清城市新区机会的后来者。北京房价这些年涨幅非常高，可是推高北京房价的根本就不是北京人，而是那些来北京打拼的外地人中成就者。北京周边更是基本外地人购买，本地人很少去周边置业，而涨幅最高的恰恰就是北京的周边。而当北京周边房价涨高以后，北京本地人才开始纷纷到周边置业。而这些人就是接盘侠。提问：房姐，我觉得你是一位思维敏捷，洞察力极强的思想家！我想问你一个问题: 为什么那么多人不想上班了，想出来创业，然后加盟了开店了，比如餐饮，比如教育培训，还比如oto，共享经济，新零售……更有甚者误入返利盘，拆分盘，互助盘，p2p，数字货币……现实很骨感，往往不到3年就关店歇业了？玩盘玩链玩币把自己辛辛苦苦存的几十万元赔光了，有的还负一身债！？社会底层的普通人的上升真的那么难？上升的渠道在哪里？智慧的房姐，你是怎么看这个问题的？回答：人生事业不如意概率非常大，尽管会持续努力还是有可能碌碌无为。如果这样，你应早些认清形势。传统家庭出来孩子，最大的困难是观念的束缚。比如，只相信亲手劳动才能赚钱。那些试图通过P2P和互助盘赚钱的人，说到底就是懒，明明知道是庞氏骗局，却一直在赌自己不是最后的接盘侠。这个问题，答案的重点不在如何升阶，重点是前提是普通人。普通人能做什么？创业，做生意，需要的是死人堆里爬出来的坚韧，组织资源的坚定和智慧。大型组织的副手，圈内交际这些高大上的圈层，是二代们的特权。普通人剩下的，只有积累和赌博两条路。能快速积累出大量财富的，只有买房一条路。但是买房这条路属于重资产行业，特点是威力太大，一打不准，成本太高。光靠现金流是发不了财的，光靠重资产也不行。所以需要2方面一起抓。创造现金流的途径很多:工作租金代购电商短视频自媒体等等。具体做什么要看你现在什么阶。每个阶层10%的人都有机会升，竞争从来都是同龄人、同阶人的竞争，让自己有价值，能帮到更高阶的人解决问题，自然慢进进入高阶圈子。君子以顺德，积小以高大，坤德贞吉升阶。
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