带买家看房反思：卖家容易忽视的这 3 件事儿，决定您的卖房速度和价格

最近市场挺火，我同期分别带两拨诚意买家客人看房，同时代理一Condo高层单位出售，加上还有俩租盘尚未成交，看上去似乎有点儿分身乏术，其实不然。同事们都忙，业界很多大腕儿十几倍我这个工作量，也没听人家喊忙不过来。

工作能排开，有其中的道理。首先，不同买家，看的地区都有不同指定，认真走下来，符合预算和个人需求的物业并不多，想整天看，即便时间上允许，房源也没办法满足。其次，疫情后的房市确实火爆，但也正是由于疫情，多数公寓大楼的管理公司不支持经纪办 ” 开放屋 “ ，即便独立屋，也很少办。这样一来，时间就好分配了。

我其中的一对买家客人，平时上班，刚好可以利用周末看房。待售房，我平时多是接电话，和看房的买家经纪沟通，更多时候，与我的卖家客人聊天，各种鼓励，毕竟，现在的Condo，无论租还是卖，都今非昔比，风光不再。如果与好地区的独立屋，镇屋相比，更是天壤之别。

世间任何事情，只要做，就有收获，甚至是全方位的。比如，带买家看房过程中，除了做足买房需要的功夫，我站在买家的角度，审视卖家在售房中表现出来的亮点和不足，这一看，感觉有话要说。而且不吐不快。

今天，结合自己待售房在市场上的实际情况，以及带买家看房的体会，大概总结出 3 条卖家容易忽视的事情，算是小提醒吧。

1. 房屋上市后，卖家提供的看房时间最好要充足，且有弹性。

市场上的待售房，只要有人看，就不愁卖。根据过去的买卖经验，每 10 拨看房的人里，就有一个潜在买家。不言而喻，看房的人越多，潜在买家就越多。

然而，道理都懂，还是过不好这一生。很多卖家把自己的舒适和方便放在第一位，卖房时也不例外。经纪提醒，不以为然，引不起重视。然后看着临街的同类物业顺利售出，而自家房子无人问津，还愤愤不平。

我过去在地产专栏文章里，曾多次介绍售房前卖家注意事项，以及如何做，才能达到房屋最佳状态等话题。

回头看，和卖家说了那么多话，仍然挂一漏万，忽略了房子之外的事儿。当然，今次有所不同。这次疫情带来的负面影响，让看房过程与以往不同。

我上周末带客人看房，本来已经定好从中午开始看，而且也按照街道排序，时间上的错落有致，提前预约好几个房子。到了周五，我们计划看房的前一天，我很欣喜的发现，附近又有两个符合我客人心意的物业上市。赶紧打电话预约，被告知只能是下午4点后才可以去看，周末也不例外。

疫情期间，人们在家办公，导致看房时间不得不拖到主人下班后，才能把家空出来给人看，这些可以理解。然而，您说周末也要4点后才可对外展示，未免过份。

我只好把本来要第一个看，从路线上来说也很适合第一个看的房子，放在4点后，在结束之前看。这样就使得客人的精力消耗多，直接导致审美疲乏，失去新鲜感，和购买的冲动。

从业这些年，我记忆中，至少有三个以上的买家客人，因为上市物业的约看房时间有限制，且不规律，导致好房在市场上搁置，看的人少，被我们及时看到，当机立断砍价，迅速成交。

啥叫看房时间有限，且没有弹性？举个例子：周一到周五，只能在下午2点到5点之间看，周末不给看；或者，周一到周五，上午10点到12点可看房，下午2点到5点可看，因为人家中午要休息；然后就是晚上7点到8点可看，不能耽误业主安心吃晚餐。

地产网站上，仅是看房时间的规定，已经占据整条栏目，看的我们经纪眼花缭乱，心想这房又不是千顷地，一根苗，索性不约算了。

诚然，卖房是一件非常折磨人的事儿，业主顶着心理压力，行动上最大程度各种配合：要在买家看房时段躲出去，要清洁买家们踩过的地，哪怕是光脚踩的痕迹；要整理被买家们弄乱的摆设，哪怕只是稍微有点儿乱。。。

但是，所有这些努力，都是为了尽快将物业卖出，从此不再遭罪。作为卖家，您一定已经做了很多很多功夫，如果因看房时间上的限制，失去可能的潜在优秀买家，岂不是得不偿失？

所以，什么是最佳看房规定时间？答案：任何时候。Easy Showing . Anytime Appointment .

2. 无论家居如何装饰，干净整洁是第一要素，照片不要成为糟片。

还是说我最近看房的一个例子。这栋物业，非常符合我客人的要求，我刚在地产经纪网站上看到时，觉着户型符合客人要求，照片上看各个角度没毛病，标价却无法置信的低于市场正常价。

我有点儿诧异，确认不是抢，惊喜又狐疑。看到最后给“经纪的话”那栏，松口气；每天看房时间只从 4 点到 8 点，周末一样。

客人其实也从自己的找房网上看到这个房，立刻激动的转给我，我更开心，看来我判断准确，客人真的喜欢这样的房子。

终于到了现场，才意识到，这房子的问题，可不是只有看房时间上的限制，其它各方面，都令人惊悚。客人有多盼望，就有多失望，我们甚至很愤怒，被骗的感觉。

这房子，租客住在里边，也不回避，就那么傻乎乎地看着我们。室内各个角落，都乱到某种境界，更脏出天际。我那天穿的是一双夏季皮拖鞋，走在厨房里，感觉稍不留神，鞋和脚分分钟会分离，地板是黏的。

想到照片上的靓图，真想把卖家经纪抓过来打一顿。其它不说，难道不能把房间收拾干净些么？物业格局利用照片各种夸张，我们忍了，打扫卫生总会吧？

3. 看房时，卖家最好不要在家里守侯，除非您是名人。

带着买家看房，总会偶尔遇到主人在家守侯的案例，中西业主都有。我观察，卖家本人特意在家，等待买家上门，首先是因为担心：一是怕他们的卖房经纪说不明白话，无法完美解释他们物业的与众不同；二是怕买家弄乱家里的东西，甚至，认为所有买家根本就是小偷，尽管有买家执牌经纪带着；再次，想要知道看房人的诚意，是否严肃买家。哎，真是够了。

除非您是明星，买家也许愿意与您合个影，否则，您那点儿心思，早被买家经纪看的透透的。更糟糕的是，非专业，无经验谈话，很容易让买家经纪看出破绽，您透露的自家信息，无意中展示出的心理底线，让自己处于被动，也让您的经纪难做。

篇幅有限，今天就聊到这儿吧。今天说的都是与卖房装饰无关的题外话，可是，却能决定您卖房的速度和激情呢。