房地产还能投资吗？开发商炒房者和普通购房者要注意了

4月17日，国家统计局发布2018年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况，今年前3月，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。从投资增速看，10.4%的增速是2017年以来的最高点。而这一数据也是自2015年1月以来的最高增速。

似乎数据与我们的政策环境有点格格不入，在政策收紧的情况下，房地产开发投资增速居然能创新高，这是令人很多比较意外的，但是从全局来看，房企销售业绩也是屡创新高，尤其是房企三大龙头碧桂园、恒大、万科，一季度的销售额合计超过5000亿元。但是梯队之间的差距在拉大，这也说明房企集中度越来越高，强者恒强，头部房企的垄断挤占了市场份额，中小房企的生存空间越来越小。

所以，一些房企看到这样的业绩报告，信心倍增，特别是随着二三四线城市的去库存，开发投资增速不断创新高也就不难理解了。然而数据只是人家的，对于大多数房企来说生存压力不会减小。

或许这个数据会影响两类人，一是开发商，二是购房者，大家面对屡创新高的投资增速该作何反应呢？

对于购房者，安家融媒说过太多太多，在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位指导下，房地产投资逻辑已经发生改变，再想炒房几乎没有多少机会。而且未来的政策将更加倾向于解决居住问题，也即是说房子回归居住属性，那么在房地产稳定大局下，房价几乎难有大起大落之势，当房价稳定后，其实炒房者已经没有了炒作的意义，因为炒房者多数为短期套利者，如果加上当下各种限售政策，那么将来你买了房以后想卖都卖不掉。所以，政策在鼓励自住需求。

那是不是意味着房子就不能买不能投资了呢？

当然不是，安家融媒认为，无论如何强调房子是用来住的而不是用来炒的，房子的基本属性包括自住需求和投资需求是无法改变的，只是两者此消彼长。

无论你是不是刚需，在你把房子买到手就已经是投资行为了。所以，严格意义上，房子当然可以投资，一是瘦死的骆驼比马大，房地产行业再怎么低迷，也是一块巨大的肥肉，房地产虽然不像以前了，但是似乎还没有什么行业比房子更能保值增值，尤其对普通老百姓而言，你说你去炒股？你去把钱存银行？似乎都不是最好的办法。再一个就是在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位背景下，买房基本上更追求自住，买房要以需求为准，需要则买，这样也就无所谓市场好坏，只要你需要住房。抛却投资想法，本着自住的原则，将来可能会无心插柳柳成荫。

房地产跟以前大不一样，时代变了，思维和逻辑也将发生改变，我们面对同样的房地产，在买房理念上将大大改观。房子首先要满足居住功能，那么除了改变观念，再就是要加大住房供给，如今不再是单纯提供可售的普通商品房，还包括共有产权住房，甚至包括公租房。

说完购房者，再来说说开发商。据报道，一家大型房企负责人称，该公司对未来市场的判断已经转向悲观，该公司涉足了长租公寓领域。不推荐身边的亲戚朋友去投资房子。除非是为了住可以买。

去年底前，孙宏斌就曾表示，“这个行业太多的不确定性，最大的不确定性是预期。老百姓买房子都是买预期，开发商买地也是。我对房地产很悲观，房价一直不让涨，变成大家的习惯了，这是第一件事。不确定性从哪儿来，从四面八方来，每个地方都带来不确定性，最大的不确定性是预期。”

除了地产大佬，另一个中介大佬也表达了对未来房地产市场的悲观。最近，链家集团董事长左晖表示，中国房地产大开发、大建设的时期已经过去；中国人今天已经不缺房子，户均比已达1.05；人均居住面积达36平米，和日本水平差不多；核心问题在于住宅产品供应和人口变化之间的实际差异巨大。左晖认为，用别人的房子解决自己的居住问题的人口，也会越来越多。“今天中国城市有22%的人是住在别人的房子里面，我们估计未来5到10年，这个比例会提高到35%。”

其实，无论你是否同意，房地产的逻辑都在变了。过去我们的调控重点是要让房价下来满足大家的住房问题，现在正在直接解决百姓住房问题，通过真实有效的租购同权、租购并举等来让大家不缺房子住。

最后，安家融媒再强调一下，与前文呼应。投资增速表现的是头部房企的发展态势，并不代表整个行业。而买房也是如此，房价贵是客观存在的，成本越来越高也是明摆着的，买不起房更是现实，所以注定很多人无法通过买房来解决住房问题。如果你想投资当然没人拦着，大佬说不适合投资了，那是人家更有本事，但必须知道未来的投资回报相对会降下来很多，炒房者更是如此。普通人短期内不指望房子来保值增值还能指望什么？

不是不适合投资了，只是预期要改变了。买得起的有闲钱有资格的可以买，没钱没资格的也没必要抢着买，大家都有安居乐业的条件，无论买房租房，未来的长效机制也将会更加完善，每个人都能得到最基本的住房尊严。