共享汇观点：刚需迎重大利好，买房群体分化，未来5年楼市格局基本确定
与会嘉宾集体合影
文末附刘光宇观点
2018年两会已经圆满结束。作为十九大的开局之年以及改革开放40周年，2018是承上启下的关键一年。房住不炒、房地产税、租购并举、共有产权、农村宅基地、差别化调控、棚改攻坚、养老地产，成为两会楼市热点词，房地产下一个十年的转型风口是什么？
适逢盛会，在3月21日下午举办的第十六期安家融媒共享汇上，来自房地产领域的专家和权威人士直面上述问题，展开热烈讨论。
据悉，到场的重要嘉宾有：中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红，中国企业资本联盟副主席、商业地产与酒店业资深专家赵海，牛铒国际董事长、牛铒商学院院长柯阳华，资深房地产评论人刘光宇。列席会议的还有来自房企的营销负责人、金融机构高管、法律专家、文艺界精英等。
中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红认为，两会之后，楼市不会产生巨变，只会细节变化；楼市是永不停播的连续剧，中国楼市不存在上下半场，只会发生行情变化，不会落幕；楼市市场格局，租赁时代远未到来，新房依然是主导；房地产税开征不是问题，但要合情合理，建立在国情基础上。
中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红
针对大众普遍关注的房地产税，中国企业资本联盟副主席、商业地产与酒店业资深专家赵海就房地产税的前世今生做了独到阐述。他建议到：“房地产稅的出台首先要保证中国经济的平稳、安全运行；其次要防范金融风险，银行是中国房地产的最大持有者；最后，政策一定要是长期、稳定和良性的。”
中国企业资本联盟副主席、商业地产与酒店业资深专家赵海
牛铒国际创始人柯阳华表示，两会之后，金融政策的改变是穿透性的；房、地可以剥离，价格特别高昂的房产可以征收奢侈税；目前租赁试点城市有12个，成立了51家国家级租赁公司，租赁的时代一定会到来。
牛铒国际创始人柯阳华
资深房地产评论人刘光宇就房地产市场目前正发生的深刻演变提醒到，在当前市场环境下，刚需的概念已经发生了变化，以前刚需是指买不起房的人，现在对于富人来说，良好的居住环境是刚需；未来人们面对房地产市场，不仅是房价变化，更重要是心态变化，各阶层的人们都会各得其居，租赁时代一定会来临。
资深房地产评论人刘光宇
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刚需，安家融媒认为这是一个相对的概念，并非绝对。我认为刚需，既有买房的刚需，也有租房的刚需，更有豪宅的刚需。这个怎么讲呢？说白了就是，我们过去普遍认为的刚需就是没有房子就算刚需，到了买房的年龄就叫刚需？什么叫到了买房的年龄。严格意义上，过去的买房的人算作是买得起房吗？算得上真正意义上的刚需吗？就因为过去的刚需认识有偏差，所以今年的调控中，把首套房房贷利率也上调了，目的其实很简单，那就是要清理门户，不是所有人买不起房都叫刚需，你的刚需要定位在你的身份上。有钱人住豪宅也是刚需，豪宅不一定只是贵，更包括品质。他已经到了那个身份上，你不让他消费，不让他享受，这不是没有人性吗？
那么今天安家融媒就引出第一个话题，有关刚需误伤。
刚需真的被房贷利率提高误伤了吗？
的确，从去年开始房贷利率不断被提高，首付比例也在不断提高，特别是今年新春刚过，各大银行就相继收紧房贷政策，就连首套房利率也是高上加高。其实我们都知道，这对购房者造成很大的心理影响，加上一些炒房者的忽悠，普通购房者心理确实很难过，这个很好理解，平白无故增加了购房者成本，本来房价就挺高，哪怕房价适当降点，支出的成本也比以前高了。
这个该怎么理解？安家融媒认为，很重要原因在于就是要净化刚需群体，而此举也正是保障市场风险不会继续扩大的不得已的办法。因为过去刚需动不动就可以依靠加杠杆来实现买房的愿望，由此也给市场增加了不少风险，很多人并不具备买房的实力，未来还款压力也是随着市场的变化而变得更大，你可以说还不起无所谓，大不了房子被收回，但是银行基本上是不愿意看到这样的局面的。所以，银行必须要做好这种风险的防范，做到将风险降到最低。
如果你认为房价下降，房贷成本增加，你就弃房断供，那么你太幼稚了，特别是还想以后过正常日子的人，咱们不比炒房者，今后还需要买房或改善生活，得罪了银行，你的信用缺失了，毁的是自己。这不最近几天，最高人民法院与国家发展改革委、国土资源部联合下发《关于对失信被执行人实施限制不动产交易惩戒措施的通知》，共同对失信人员也就是我们平时所称的“老赖”，采取限制不动产交易的惩戒措施。你还想不想以后买房了？还想不想以后卖房了？
如果只说到这里，刚需一定会觉得委屈，因为房贷成本增加，买房更加困难，但是我们必须要有全局意识，更要有长远眼光，暂时对刚需的伤害实际上是对炒房者的打击，是对市场环境的净化，最终还是会反哺到刚需身上。当然我们知道首套房贷利率肯定不会持续增加，也不会太高。
我们再来看看时下大力推进的共有产权住房和租赁住房，不正是对买不起房的人的一种保障吗？买不起房，国家帮你买，当然你得舍掉一部分产权预期收益，这就是说，我们的观念要改变了。实在连这个都做不到，那就乖乖去租房吧。租房市场也会越来越好的。将来人们的观念也会接受租房，到时候不是去被动接受，而是变成主动选择的一种生活方式。
中国会不会迎来“租房时代”？
租房时代来临是确定无疑的，无论是从政策上，还是观念上，都会迎来一个前所未有的新时代。国家从来没有如此大力度大魄力来发展租赁市场，说心里话，一方面是环境迫使，一方面是责任驱使，市场成熟度越来越高，大城市土地资源有限，不可能无限去扩张。这也注定市场会进入存量房市场。有房地产的支撑，可能谁都不想摆脱或难以摆脱，但另一个社会责任，房价这么高，不可能所有人都靠买那么贵的房子实现居住权利。国家有责任保障每个人的尊严，那就必须落实房子是用来住的而不是用来炒的这个定位，租房也能实现住的功能，加上以前租房市场极其不正规，现在从政策上保障市场规范化，这是百姓的福利。
但是话说回来，说租房时代来临绝非让所有人都去租房住，而是说市场更成熟更规范，观念也会更超前。不用买房了，人人都不买房，你租谁的房子？光靠国家是远远不够的，必须引入市场机制，让市场参与。
租房时代来临，还有一种租和购的趋同化，即租购同权，这永远是一个向往的过程，永远不可能完全相同，也不应该完全相同。只是会赋予租房者更多的权益。
任说，企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持，从长远看，有可能执行不下去。正好，这几天有关租房市场引入金融的好消息挺多的，我们应该有信心。近日央行副行长潘功胜表态称“今年将就金融支持住房租赁市场发布相关文件，有望今年上半年出台。”可以预料到，住房租赁市场将在今年继续大放光彩。
新时代房地产有哪些新变化？国家将怎么干？
在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位下，我们的调控思路就已经发生了变化，除了不再一味从房价角度去调控房价，另一个就是在住房供给上也发生了变化。住房供给表现在土地供给上，土地不再垄断，集体建设用地也将入市，成为住房市场的重要补充力量。多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，最终实现人人住有所居。以前我们都在说，买得起房买不起房，如今我们的焦点聚焦在住什么样的房。因为在新的调控思路下，要保障每个人的居住尊严。
最近，住建部部长王蒙徽强调，未来，将进一步加快住房制度改革和房地产长效机制建设，保持房地产市场平稳健康发展，一是坚持调控目标不动摇；二是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的制度；三是建立完善差异化的调控政策体系；四是建立完善房地产的统计和市场监测预警机制；五是严厉打击企业和中介违法违规行为。
这就是未来至少5年的房地产长效机制，在稳定大局下，房价不会大起大落。这也就引出另一个话题，在现在房价下跌的一线城市能买房吗？
一线城市房价下跌了，还能买房吗？
2月份全国房价延续总体稳定态势，15个热点城市多数房价下降。不过，官方最新数据也透露新变化——一线城市房价全线下跌，二、三线城市房价同比涨幅有所扩大。
很多人问是不是一线城市房价下跌过程中就不能买房了？毕竟大家都知道买涨不买跌。但是安家融媒想说，一线城市房价下跌是事实，但是不可能永远持续，只是短暂的，在经历一番下跌后会处在稳中有升的状态，所以只要不炒房，在一线城市买房是可以的，而且这个时候还是比较合适的。但对于一些没有人口和资源支撑的三四线城市，恐怕买房就要注意了，更不能盲目跟风炒房，很多房价是被炒房者炒起来的，将来别说卖不出去，就算是你想租出去，恐怕也不好租。
另外，未来一些城市群仍然有很大的发展空间，比如环京一带，我依然支持刚需去买房。未来配套等会更加齐全，当炒房大潮退去后，也会更加宜居。