燕郊房价下跌40%，中介转行卖菜？环京的房子还有投资价值吗？

对于燕郊或者环京来说，时不时的总是有高曝光度的新闻，要么就是房价大涨，要么就是房价大跌，燕郊作为全国第一大镇，无论是经济还是房价，都配得上，的确非同寻常，燕郊早就不是河北的，而是面向全国的房地产之乡。

我经常说，过去到燕郊，有什么土特产啊？那就是房子，满大街的商铺看过去很多都是卖房子的，简直就是卖房子一条街。对于燕郊的房子或房地产，我们该如何看待呢？反正最近关于燕郊房价大跌的消息又来了。

这个消息到底是否属实，我倒认为基本上靠谱。

最近在传一张图片，据图所示，环北京楼市龙头燕郊房价从2017年的38000元跌至今年的18000元，跌幅超52%。跌幅最大的是永清，单价从23000元跌到6500元，跌超71%。跌幅最小的是开发区，单价18000元跌至10000元，跌幅44%。

我记得当时的新房有的已经被炒到了4万元每平，当然我认为更多的是炒作，因为个别楼盘往往被当成整个燕郊的行情。但也足以说明，燕郊的房价当时有多么疯狂。哪怕二手房也达到了3万元左右，如果以3万元和最新的1.8万元对比计算，在3-4年时间里，燕郊房价也跌了40%。

这么算似乎没什么问题。还有媒体表示，炒房者逐渐退去，楼市一片冷清，中介不担心房价下跌，更担心没有成交，所以最终只能去摆摊卖菜以弥补收入上的损失。但实际上，这些新闻都是当年燕郊房地产市场刚刚调整的时候，并非现在。

2017年底的一个媒体报道，某小区北侧的菜摊摊位旁边放着一块房产信息牌。菜摊老板称，他本来是房产职业经理人，但是在市场调控下，想买房没资格，想卖房没人买，只能兼职卖点菜，贴补家用。“现在整个燕郊的房地产中介市场，店铺关门率达到50%以上，从业人员转行率达到70%以上。”

著名经济学家管清友也发表了自己的观点，他表示，媒体报道环北京燕郊房价大跌，其实是个必然。一是城市功能定位不清晰，缺乏对于产业和人口的吸引。北京疏解首都功能以来，大量产业外迁，燕郊并未抓住机会。二是房价周期使然。2017年是本轮房价高点，之后从趋势看一路向下。2017年有朋友拉我一起投资燕郊房产，综合考虑，放弃，现在看是对的。

为什么听起来这么残酷？我告诉你，因为之前的市场本就不正常，实在太疯狂。但是你现在看到的是市场转冷，中介转行，但我看到的却是环京房地产市场才开始步入正轨。

首先，现在媒体报道的实际情况是燕郊从最高点到现在的房价变化，但这是三四年时间造成的。并不是现在突然大跌，即使有大跌，也是之前形成的。

再一个就是，燕郊等环京楼市在经历了大涨大跌后其实已经步入了稳定期，那是不是燕郊的房价还会持续大跌呢？基本上不可能。

燕郊等地真的没有投资价值了吗？这里的房子还能买吗？

我想说，随着房子是用来住的而不是用来炒的这个定位逐步落实，炒房者越来越被市场挤出，房地产逐步回归居住属性，燕郊等地惨痛的经历是必然过程，如果不经历这样的炼狱般考验，又如何实现新时代的完美蜕变呢？

我经常跟大家说，买房子一定要看城市，看一个城市有没有人口和产业支撑，对于一二线城市问题不大，很多三四线城市甚至更小的城市根本就没什么人流入，哪还有什么前途可言？

单论燕郊等，也不过是一个小镇中而已，可能连五六线城市都算不上，但是它有它的特殊性，一特在于其天然的地理位置优势，从地图上看它嵌套在北京版图内，甚至比一些远郊区都要近得多。这是天然优势，怎么也改变不了的。二特是其位于都市圈的黄金位置，未来房地产发展重心在都市圈或者叫城市群，这种城市的潜力还是非常大的。

为什么燕郊等地调控很严厉？其实也是一定程度上的价值反应。千万不要被严厉打击炒房行为给吓住了，作为刚需购房者仍然可以买。而且，我一贯比较看好北京周边区域，毕竟这里是北京最近的承接地。但是过去炒房的水分太大。当水分挤出后，这里必将成为一片宜居之地。

回头看看统一规划的政策，要形成良性发展，职住平衡、规模适度、专业化发展，这就决定了燕郊等未来的定位，如果我们不再局限于过去，沉迷于房价上涨中的思维，那么对于自住购房者来说，环京将迎来前所未有的大好机遇。

试想一下，燕郊等地的战略定位，必然是需要拱卫北京，如果燕郊等还是粗放式发展，北京肯定会受影响。如果北京的“城防”都做不好，又如何能保障北京的安居乐业？环京也正在开启从重数量和速度向重质量和宜居转向。我敢说，未来一定不是谁想来就能来，但绝对不是只有房价的优势。

房价大跌之所以成为新闻，是因为媒体选取了三四年时间作为参照，但事实上，燕郊等地的房价已经开始趋于稳定，甚至还有小幅的上涨，大家都知道我最讨厌房价大涨了。但是客观需要尊重，燕郊绝非没有人口，而是过去让炒房的局给影响了。有需求，但不会轻易放开调控，这就是未来燕郊等环京城市的现状，因为既要有市场，又要保证市场的纯粹。