关于结构转换层区分所有权的法律实践探讨

“邵阳市步月星城业主委员会与邵阳市南星房地产开发有限公司及邵阳市南星房地产开发有限公司步月星城项目部业主共有权纠纷”（（2014）邵中民一终字第592号）一案中，根据原审法院查明的事实，“2011年4月25日，邵阳市城市规划管理局在对步月星城综合楼审核时，认为南星公司未按照建设规划许可证的规定进行建设，擅自将设备转换层层高由2.2米修建为2.8米，违法建筑面积1035平方米，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定给予罚款56925元的行政处罚。同年5月6日经该局核实，……审核意见是：以上建设工程（违反规划审批要求的，我局已经行政处罚到位），符合规划要求同意办理房产产权登记。”

“南星公司在取得步月星城综合楼商品房预售许可证后，先后与步月星城业委会之全体业主签订了《商品房买卖合同》。双方在该合同第十七条第6项约定'步月星城A栋商品房的技术转换层及地下车库、车位产权归出卖人所有’。南星公司将步月星城综合楼的设备转换层增高后，修建成为8套商品房，其中南星公司以夹层名义对外销售7套住房，销售总金额为2974.43万元，另外送给步月星城业委会1套住房作为办公用房。”

原审法院对结构转换层与设备层进行了区分，原审法院认为：“中华人民共和国住房和城乡建设部发行的《住宅设计规范》（GB50096-2011）规定：设备层指建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和电气的设备和管道施工人员进入操作的空间层。设备层一般设计在地下室，也可以在屋顶或电梯机房。上述规定可以看出，步月星城综合楼地下负一层的设备层，才属于物权法第六章所称的共有部分。”“而设备（结构）转换层是指建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为设备（结构）转换层。本案步月星城综合楼的地上第一层至第四层为商业公用用房，第五层至第二十六层为商品住宅用房。故第四层与第五层之间的设备转换层，符合上述设备（结构）转换层的概念，而并非《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的'设备层’。”

“房地产测绘报告书亦证实南星公司出售的夹层房屋参与了分摊面积，并证明该夹层面积尚未分摊给步月星城业委会各户室的事实，故《商品房买卖合同》第十七条第6项中约定的'步月星城A栋商品房的技术转换层以及地下车库、车位产权归出卖人所有’的条款，从步月星城业委会、南星公司的陈述可知，双方均认可该条款中的'技术转换层’就是指第四、五层之间的转换层，该条款并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形。”判决驳回邵阳市步月星城业主委员会要求将“设备转换层所得收益及利息返还给步月星城全体业主等诉请”。

终审法院邵阳市中级人民法院认为：“南星公司经营开发步月星城综合楼建设工程经过规划部门的审批许可，第1层至第4层设计为商业用房，第5层至第26层设计为商品房，第4层与第5层之间为转换层，虽然该综合楼整体外观图将转换层标注为设备转换层，但从综合楼的结构与用途来看，该标注的设备转换层应属于结构转换层，而非设备层。南星公司擅自变更设计要求将该转换层层高由2.2米修建为2.8米，属于违反规划许可的行为，规划行政部门可因此依法予以行政处罚，但并不能改变该转换层的使用性质。”“南星公司与步月星城业委会之全体业主签订的《商品房买卖合同》第十七条第6项约定，步月星城A栋商品房的技术转换层及地下车库、车位产权归出卖人所有，结合上述分析与通常理解，该约定中的技术转换层即结构转换层，该约定并不违反《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于设备层所有权归属的法律规定，且并无证据证实该约定存在法律规定的无效或者可撤销、可变更的法定情形，属当事人的真实意思表示，步月星城业委会上诉称该约定排除了业主的主要权利应确认无效的理由不能成立。南星公司将步月星城综合楼转换层调高修建成8套商品房并出售其中7套之所得收益，属于该转换层的所有者南星公司。”终审法院维持了原审判决。