小区车位如何“首先满足业主需要”?[不完全法条]
作者|项平(上海建纬(杭州)律师事务所，微信号:w215878248)
“建筑区划内，规划用于停放的车位、车库应当首先满足业主的需要。”
对于如何“首先满足业主需要”，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕7号，以下简称《建筑物区分所有权解释》)第5条作了进一步解释，该条规定:
“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”
但司法解释仍然是比较概括性的规定，在司法适用中仍存在不少的问题。《物权法》第74条第1款是不完全法条，没有明确法律后果，故理论和实务中，对该款规范性质争议较大。另外，“配置比例”标准在规划车位的处分中如何适用、规划车位能否处分给业主以外第三人、违反“应当首先满足业主需要”的法律后果等问题，都需要进一步探究。
一、小区车位如何“首先满足业主需要”
(一)“业主需要”只能是合理需要
《物权法》第74条第1款规定处分车位“应当首先满足业主的需要”，那么，这里的“需要”，是否仅指停车的使用需要，能否包括业主的投资需要?实践中，常有业主为了投资，向开发商购买大量车位，然后再高价向业主或非业主销售，这种行为是否符合该条的规定?笔者认为，此种投资行为并不受《物权法》第74条的保护。
“满足业主需要只能是合理的需要，合理需要就是说，只要满足业主基本的停车需要，就认为已经满足。”(参见王利明:《物权法论》(修订二版)，中国政法大学出版社2008年版，第173页)《物权法》第74条规定的业主的需要并非是某个业主的无条件需要，而应当是小区所有业主停车的合理使用需要。基于我国目前房地产市场现状，居民停车需求不断增加，而小区的配套车位相对更显紧张，如果允许业主因投资需要购买车位，势必导致其他业主购买车位的成本增加，损害了其他业主的利益。因此，《物权法》第74条规定的“业主需要“仅指使用需要，超过使用需要购买车位，属于违反了”首先满足业主的需要“的行为。
另外，根据《建筑物区分所有权解释》第5条的规定，建设单位只有将车位按照“配置比例”的标准处分给业主，才符合《物权法》第74条第1款的规定。故建设单位在处分车位时，除了核实购买人的业主身份，还要审查该业主所购买或承租的车位是否达到配置比例的要求，如超过，则建设单位应当拒绝出售或出租车位给该业主。
如在海口市中级人民法院(2014)海中法民申字第39号丁世凤与海南东台房地产开发公司房屋买卖合同纠纷再审裁定书中，法院认为“本案中丁世凤一次性购买1140平方米的地下车库，但却未提供证据证明其所购买房屋的套数或所达到的配置比例，不符合该司法解释中关于‘应当首先满足业主的需要’的认定标准，其购买行为显然影响了小区业主的日常需要。”
(二)处分车位应按“配置比例”标准
前文提到“满足业主需要”仅是满足业主合理的需要，那么“合理”又该如何界定?《建筑物区分所有权解释》第5条最终采用的是“配置比例”标准。到目前为止，在司法解释不能规定开发商在业主入住多少年之内必须满足业主的车位、车库需要的情况下，通过配置比例这一手段来解释《物权法》第74条第1款，是唯一可行且有依据的思路。
因配置比例是规划行政主管部门对开发商的要求，对开发商而言，其修建的房屋符合配置比例，是其对国家的义务。规划行政主管部门对新建小区规定的配置比例，是综合考虑该小区居民的停车利益等各种因素确定的。一旦确定，就具有法律上的意义。如果开发商没有按照规划的配置比例修建车位、车库，那么该小区就不能通过竣工验收，开发商的行为就构成违法。因此，将配置比例作为“应当首先满足业主的需要”的标准就有了法律依据，也是目前唯一可行的依据。
所谓配置比例，按照《建筑物区分所有权解释》第5条第2款的规定，是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。根据最高院民一庭的解释，如果车位配置比例不足1:1，那么合理的标准即每个业主最多购买或租用一个车位;如果车位配置比例高于1:1，但不足2:1，那么合理的标准即每个业主最多购买或租用2个车位;以此类推。(参见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第92-94页。)
在这一标准下，业主的停车需求未获满足时，其向开发商购买或承租车位，开发商不得拒绝。反之，业主所购买或租用的车位数量已达到配置比例时，开发商有权拒绝该业主获取车位的请求，且不得再向该业主出售或出租车位，否则，超过配置比例对车位的处分行为因违反《物权法》而无效。
(三)“首先”并不是先买权
对于《物权法》第74条一款中的“应当首先满足业主需要”中的“首先”是时间概念还是实质权利概念，理论界和实务界都存在不同的观点。
1、业主先买权观点
第一种观点认为，“首先”即是赋予业主以优先购买权或优先承租权。在实践中，建设单位通常张贴公告，告知业主在一定时间内以优惠的价格购买车位，超过该时间，则建设单位可以将车位出售给业主以外的单位或个人。建设单位通常以此为由，认为其已履行了转让告知、业主优先的程序，业主超过时间未表示购买意向即视为放弃了优先购买权，其对外转让车位符合《物权法》的规定。该种观点即认为开发商或其他产权人出售、出租车位时，应通知业主，在同等条件下，业主优先于本小区之外的人购买或承租(参见雷斌:“住宅小区停车库(位)若干问题研究”，载《现代物业》2007年第8期)。
笔者对此持反对意见。首先，优先购买权赋予先买权人以优先的权利，同时也是给所有权人添设了负担，故优先购买权需要法律的明确规定。如按份共有人优先购买权(《物权法》第101条)、房屋承租人优先购买权(《合同法》第230条)、股东优先购买权(公司法第71条)、合伙人优先购买权(《合伙企业法》第23条)等，上述法律规定都明确了权利人享有优先购买的权利。
《物权法》第74条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”仅是基于小区业主的停车利益，为车位所有人处分车位设立义务和限制，并未明确赋予业主优先购买的权利。且“优先购买权”均以“同等条件”为基本前提，若拥有车位的开发商或业主将车位价格抬高，自然吓阻业主的购买，于是可以当然认为首先满足了业主的需要，进而对外销售。仅一个价格手段即可轻易破解法律所加的束缚。若将“首先”理解为优先购买权，则使《物权法》第74条成为具文，立法目的便无法实现。
参与《物权法》起草和制定工作的王利明教授指出，“满足需要并不是说，要赋予业主优先购买权。优先购买权有两个条件:一是同等条件;二是遵循市场规则。这对业主不利，如果业主以外的其他人愿意支付更高的价格，那么开发商将车位、车库卖给其他人并不侵害业主的优先购买权。但是根据《物权法》第74条的规定，车位、车库首先应当满足业主的需要，不管其他人是否提出了比业主更高的条件，都不能首先卖给其他人。”(参见王利明:《物权法论》(修订二版)，中国政法大学出版社2008年版，第173页)
最高人民法院民一庭亦认为，本条不是优先购买权或优先承租权的问题，而主要是如何平衡业主的需要与开发商的利益的问题(参见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第89页)。
2、时间限制观点
第二种观点认为，“首先”是一个时间概念，应理解为在一定时间范围内限制开发商对车位、车库的出售和出租行为，超过这个期限，则视为业主没有车位的需要，开发商可以对车位自由处分(参见闵敢:“车位、车库没有‘首先满足业主的需要’的法律责任相关问题”，载《政治与法律》2010年第6期)。
在《建筑物区分所有权解释》的制定过程中，最高院也曾倾向于该观点。2008年3月15日发布的《建筑物区分所有权解释》(征求意见稿)第2条规定“物权法第七十四条第一款规定的‘应当首先满足业主的需要’，是指开发商应当确保每一户业主在购买房屋时起一年内能够购买或者租赁一个车位或者车库，但业主在购买房屋时已经受赠的除外。”
在2008年6月16日发布的《建筑物区分所有权解释》(征求意见稿)第6条规定“建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当视为违反物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’规定的情形。”
但对该观点的批评意见较多，认为时间限制“不符合《物权法》第74条立法的精神，也与停车位系住宅区配套设施的属性与功能不相符。住宅区内车位的属性是配套设施，其功能是停放业主的汽车。所以，业主有权从自己已购买住宅、享有区分所有建筑物成员权的住宅区内首先获得对车位需要的满足。”(参见王荣珍:“论对《物权法》第74条第1款的理解与适用”，载《法律适用》2008年第9期)
故，最高院在最终发布的《建筑物区分所有权解释》中未采用此种观点。最高院民一庭指出，这里提到的“办理房屋入住手续后四年内”，是短了，还是长了，很难说清楚。而且《物权法》第74条并没有规定时间，解释中规定时间缺乏法律依据(最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第89页)。
笔者对此观点亦持反对意见。司法解释是最高院在适用法律过程中对具体应用法律问题所作的解释，其解释的对象实际上是法律条文，而不是概念表述中的法律规范，故解释不宜过于突破原条文的规定，故在《物权法》没有规定时间的情况下，司法解释不应越俎代庖。何况司法解释最终未采取此种观点。
(四)“首先满足业主需要”的本意是禁止对外转让
对于车位能否转让给非业主第三方的问题，《物权法》及《建筑物区分所有权解释》均未具体明确。
1、法院裁判观点多认为车位不得对外转让
在铜仁市中级人民法院(2017)黔06民终386号陈小林与石阡县汤山镇大关社区黄金水都小区业主委员会、铜仁向东房地产开发有限公司车位使用权转让纠纷二审判决书中，法院认为“实际生活中，小区业主对车库、车位的需要包括按照配置比例提出购买需要，也包括承租的需要，同时，小区业主的需要具有一定的时段性。因此，为了保证‘首先满足业主的需要’，开发商不能将规划修建的车库、车位出卖给业主之外的第三人。”
最高院亦认为车位不得对外转让，“我们认为开发商任何时候都不能将小区的车位、车库出卖给业主以外的第三人。但实践中不排除这种情况的发生。开发商的出售行为属于相对无效。在没有权利人提出请求的情况下，也谈不到对谁的利益造成损害。所以其存在也是合理的，没有必要主动干预。但是，一旦符合条件的业主提出要求，请求人民法院认定此种买卖行为无效，人民法院就得依法认定为无效。从这个角度来看，《物权法》第74条第1款的本意仍然是禁止开发商将规划车位、车库出卖给业主以外的第三人。”(参见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第96页)
2、各地物业管理规定亦禁止车位对外转让
从各地物业管理的规定来看，大多数规定是明确规定建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人，如《上海市住宅物业管理规定》第五十六条、《北京市物业管理办法》第三十二条、《福建省物业管理条例》第六十四条等。
另外一部分规定，虽然未明确禁止对外转让，但也仅规定在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有剩余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月，如《江苏省物业管理条例》第六十二条、《广东省物业管理条例》第五十四条、《重庆市物业管理条例》第六十三条等。
以笔者所在城市杭州为例，《杭州市机动车停车场(库)建设和管理办法》第二十八条规定“专用停车场的停车泊位不得转让给业主以外的单位或个人”，《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》第五条第(四)项规定“居住区内的汽车库仅供所在小区的房地产权利人受让，或供所在居住区的房地产权利人或承租人租用。”
3、《物权法》第74条的立法本意即禁止车位对外转让
笔者认为，规划用于停放汽车的车位在功能上就是为了满足小区业主的停车需要，无论车位数量的多少，都应当为小区业主服务，满足业主的需要。
《建筑物区分所有权司法解释》第5条规定:“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”，这一条文指出对于符合《物权法》第74条的要求下处分车位应当满足两个条件，一是处分的方式是按照“配置比例”;二是处分的对象是业主。因此，如果建设单位超过配置比例将车位处分给业主，或将车位处分给非业主的第三方，均属违反《物权法》第74条的规定。
二、违反“首先满足业主需要”的法律后果
(一)“首先满足业主需要”的规范性质
从裁判规范的角度考察，《物权法》第74条第1款属于不完全法条，因一项完全法条应当同时具备构成要件和法律效果两项内容，该款缺少法律效果，即未明确在违反“应当首先满足业主需要”的情况任意处分车位的法律效果。故对该条款的规范性质存在不同的观点。
一种观点认为该条款属于授权第三人规范，违反“首先满足业主需要”处分车位，属于相对无效，只有停车需要未被满足的业主请求确认无效的情况下才确认该行为无效，法院不能依职权认定该行为无效;另一种观点认为该条款属于强制性规范，违反该条款的车位处分行为绝对无效。
1、授权第三人规范观点
针对第一种观点，《建筑物区分所有权解释》(征求意见稿)也一度采用该观点，在第5条第1款规定“建设单位违反《物权法》第74条第1款规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。”但在最终发布的司法解释中未对该问题作出回应。
有学者认为授权第三人规范的观点是对《物权法》第74条第1款规范性质的最佳诠释，认为只有被授权的特定第三人(需要没有得到满足的业主)可以主张提出，其他人(包括需要得到满足的业主)不得主张(参见闵敢:“车位、车库没有‘首先满足业主的需要’的法律责任相关问题”，载《政治与法律》2010年第6期)。
亦有学者建议将违反“首先满足业主的需要”规定的行为认定为可撤销行为，赋予业主以撤销权，并规定1年的除斥期间(参见高圣平:“‘首先满足业主的需要’的规范意义--《物权法》第74条第1款的理解与适用”，载《法学》2009年第2期)。
2、效力性强制规范观点
针对第二种观点，王利明教授认为:“在没有满足业主合理需要的情况下，就损害了业主依法享有的权益，如果业主不能主张合同无效，相应的立法目的就无法实现。所以《物权法》第74条的规定，在性质上属于强制性规定，违反了该规定而订立的合同，都应当被宣告无效。”(参见王利明:《物权法论》(修订二版)，中国政法大学出版社2008年版，第173页)
最高院民一庭的观点认为，《物权法》第74条关于车位、车库“应当首先满足业主的需要”的规定属于《合同法》(1999)第52条规定的强制性规定。如果开发商违反了该规定出卖或者出租车位，有利害关系的业主请求宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系的，人民法院应予支持(参见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第97页)。
(二)违反“应当首先满足业主需要”的处分行为无效
笔者赞同第二种观点，即认为《物权法》第74条第1款属于效力性强制性规范，而非授权第三人规范。
1、授权第三人规范要求法律明确规定
所谓授权第三人规范，即授予交易关系以外特定第三人一项权利，该项权利可以决定影响其利益的交易行为的效力。在我国现行民事立法中，该项权利或为撤销权，或为请求人民法院确认交易行为相对无效的权利。授权第三人规范要求该特定第三人对交易关系的标的物有特定的法律明确规定赋予的权利，如《物权法》第195条规定的其他债权人对抵押权人与抵押人之间折价协议的撤销权;《物权法》第20条规定的预告登记权利人请求确认义务人处分行为无效的权利;又如《合同法》第74条规定的债权人对债务人恶意转让财产行为的撤销权。
可以看出，授权第三人规范，在交易关系发生之前，第三人已经可以确定，法律直接拟制授权该第三人，如果该交易关系发生损害其利益，则其有向法院请求撤销或确认合同无效的权利。
同时，前面列举的授权第三人规范，其法律后果都是明确的。但如果开发商违反“首先满足业主需要”将车位转让给业主以外第三人，在交易关系发生前甚至发生时，都无法确定利益受损的具体第三人，利益受损的实际上是停车需要未获满足的所有业主，但权利的行使需要落到具体的业主个人身上。另外，撤销权作为形成权，其需要法律的明确规定，《物权法》第74条第1款并没有规定明确的法律后果，因此也不能得出“业主享有撤销权”的法律后果。
2、《物权法》第74条第1款是效力性强制规范
德国法学家拉伦茨教授曾言，强制性规范作用于三种领域:第一，规定私法自治以及私法自治行使的要件的规范，即如行为能力、意思表示生效的要件以及合法的行为类型;第二，保障交易稳定、保护第三人之信赖的规范;第三，为避免产生严重的不公平后果或为满足社会要求而对私法自治予以限制的规范(参见[德]卡尔·拉伦茨:《德国民法通论》(上册)，王晓晔等译，法律出版社2003年版，第42页)。
《物权法》第74条第1款的规范则属于第三种情况，盖因停车需要是居民生活的基本需要，车位作为建筑物的附属设施，与居民的居住权息息相关，如放任建设单位任意处分规划车位，将损害广大业主的停车权益，导致极大的不公平。
3、司法实践中的观点
司法实践中，也多是认为该规定属于效力性强制性规定:
在中山市中级人民法院(2017)粤20民终121号陈维兴与中山市力信科技发展有限公司商品房销售合同纠纷二审判决书中，法院认为“关于《中华人民共和国物权法》第七十四条关于“应当首先满足业主的需要”是否属于合同法第五十二条规定的强制性规定的问题，本院认为，车位、车库是小区整体环境内容的组成部分，为服务于整体小区业主居住便利而建造，车库、车位的归属问题涉及广大业主的切身利益，规划用于停放汽车的车位、车库，作为建筑物的附属设施，应当首先满足小区业主的需要。如果开发商可以任意处分车位、车库给业主以外的第三人，或者出售、出租给某个业主过多的车位、车库，其结果是整个小区业主的停车利益受到损害。因此，“应当首先满足业主的需要”属于合同法第五十二条规定的强制性规定，违反该规定的行为应认定为无效。”
三、结语
小区业主对于停车的需要具有一定的时段性，法律对业主停车需要的保障，不应限于现实需要，还要包括将来的需要。故，如果允许开发商将车位处分给业主外第三方或大量处分给个别业主，必然导致其他业主将来的停车需要无法得到满足，业主最初购买房屋的一部分期望将会落空。《物权法》第74条以及《建筑物区分所有权解释》第5条的规定严格来看，是禁止小区规划车位的对外处分，包括出售、出租和赠予。但是部分地区的物业管理规定基于物尽其用的原则，允许建设单位在满足小区业主的停车需要后还有多余车位的，可以将车位出租给小区业主外的第三人使用，但限制了租赁期限，一般不超过六个月。