一起被确认无效的房屋租赁合同纠纷案

案情简介：

2011年1月4日，北仑某厂以厂房抵押向北仑某行借款600余万元。某厂到期无力还款，在法院强制执行拍卖厂房时，某汽配公司向法院提供一份2011年1月2日与某厂签订的房屋租赁合同，称前8年租金70多万元已现金支付，要求保障其长达16年的厂房租赁权。而某厂与汽配公司实际是一家人投资设立的企业。某行在执行过程中对汽配公司所主张的租赁权没有提出执行异议，法院在执行拍卖时亦未去除租赁，系带租赁拍卖。2014年2月某行以物抵债取得厂房所有权，但汽配公司以享有租赁权为由拒不搬离，某行无法行使占有使用处分等所有权权利，起诉要求法院根据《合同法》有关“恶意串通，损害第三人利益”的规定，判决确认某厂与汽配公司签订房屋租赁合同无效，将涉案厂房腾空返还。

法院审判：

一审法院认为，某行在法院拍卖厂房时明知厂房租赁情况，系带租拍卖，未提异议，而是以物抵债实现了全部债权，执行标的已经得到全部执行，因而作为第三人之利益实际未受损；某行并未充分举证证明某厂与汽配公司签订合同时存在恶意串通的情形，判决驳回诉讼请求。

二审法院认为，某厂与汽配公司签订厂房租赁合同后，相隔二天即以厂房抵押借款，借款时并未就长达16年的租赁事实告知抵押权人；汽配公司在合同签订后以现金支付前8年70余万元租金，与市场主体的通常做法不符；某厂与汽配公司签订租赁合同时，二家企业负责人为同一人，综上可以认定某厂与汽配公司签订租赁合同时存在恶意串通的事实。原审法院对涉案厂房的带租拍卖，是在某厂与汽配公司签订租赁合同三年之后，并不影响对当事人签订租赁合同时是否存在串通的认定，原审法院以证据不足为由驳回确认租赁合同无效的诉讼请求显属不当，判决确认2011年1月2日某厂与汽配公司签订厂房租赁合同无效，某厂与汽配公司在判决生效后10日内将涉案厂房腾空返还。

省高级法院再审审查认为：综合本案现查明的事实，某厂与某公司恶意串通签订涉案租赁合同的事实具有高度可能性，从本质上讲，某厂与某公司同属家庭企业，具有共同的利益；某公司并无实际生产，但涉案租赁厂房面积较大、时间长，不仅没有必要，且不合常理；前8年巨额租金由个人全部以现金支付，不合常理，等等，裁定驳回再审申请。

评析：

本案的争议焦点为某厂与汽配公司签订厂房租赁合同时有无恶意串通，损害第三人利益的事实，二审、再审审查认定显然具有事实和法律根据，其主要涉及以下几个方面的问题。

其一，关于恶意串通的证明责任。恶意串通难以由第三人充分举证证明，首先，恶意串通实乃当事人的心理活动，二个人是否在合意、在串通，通常不为第三人所知，应该是综合其他间接证据，依照经验法则，根据常理进行推定认定。其次，民事诉讼证据采信有优势证据、高度盖然性理论，即使是刑事证据的严格证明规则，也有逻辑推定。回到本案，从当事人签订租赁合同的时间节点，相互关系，未有汽配公司正常生产水电费用、税款上交等证据，却不差钱到已付前8年租金70多万元，全部是个人拿现金支付，打白条等，认定恶意串通有足够的间接证据和事实依据，也是符合常理的。

其二，关于执行程序终结与合同无效的认定。《合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，所以合同无效是指自始、确定、当然无效，审查合同效力的起始时间是指协议签订时，本案即2011年1月发生签订租赁合同的行为时是否存在恶意串通的情形，并非审查当事人执行时的行为。《物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。说明第三人完全可以在以物抵债等方式取得抵押财产所有权、维持通过执行所获得的财产权利后对租赁权进行重新处置（对原执行结果毫无影响），处置标准无非以抵押权与租赁权设立的先后时间为界，租赁权设立在先的，就只能维持租赁现状，做房东收租金；租赁权设立在后的，就可以收回房屋。带租拍卖只是执行中常用的措施，既不产生如生效判决那样确认合同效力的既判力，也不会妨碍取得抵押财产所有权的主体行使所有权。

其三，关于某行利益是否受到损害。 一审判决认为某行以物抵债实现了全部债权，利益实际未受损的观点有误。道理很简单，以物抵债取得的是厂房的所有权，并非从被执行人或第三人的竞买款项中直接获得执行标的款。某行取得厂房所有权却没有占有、使用、处分权，甚至连取得所有权后的租金收益权也没有保障，利益受损是显而易见的。而在房屋租赁关系中，当事人恶意串通的目的主要就是妨碍和对抗抵押权、所有权。

本案是一起非常典型的以租赁权对抗抵押权、所有权的案件，类似这种恶意串通，虚构或倒签房屋租赁合同对抗抵押权、所有权，甚至对抗法院执行的案例已不少，二审判决对倡导诚信和司法公平正义无疑又增添了一笔正能量。

承办人：陈文勇