朱村楼面价跌回9791元/㎡，不是什么好事！

不知道是不是因为快要过年了，现在，连土拍市场都开始热闹了起来！

拿前天来说吧，广州就有4宗地块进行拍卖。其中，2宗位于白云，2宗位于增城朱村板块。

而让二娃惊讶的是，增城朱村的一宗地块，楼面价竟然跌回了9791元/㎡！

这是什么概念？

要知道，2019年-2020年，增城朱村板块一共拍卖了7宗二类住宅用地，其中有6宗地块楼面起拍价在1万/㎡以上，而楼面成交价最高的超过1.5万/㎡！

大家都说，物价会越来越高，地价会越卖越贵，怎么到了朱村这里，就反着来了呢，竟然跌回9791元/㎡了？

看到这里，可能有不少买家很开心：“哇，好便宜啊！看来这个项目开盘价会比较低，那我岂不是可以上车了？”

然而，二娃想说的是：朱村楼面价跌回9791元/㎡，这不是什么好事，大家别高兴得太早！

因为，楼面价越卖越低，其背后是有诸多原因的！

1）楼面价越卖越低，甚至底价成交，意味着开发商对板块的不看好。

那么，为什么不看好呢？

一方面，朱村目前来看，利好基本出尽了，没有新的利好消息，板块很难热起来。啥，不同意啊？那行，你倒是说出来几个利好给大家听听呀？

反正二娃目前唯一能想到的利好，可能就是宣传多年的教育城了！目前虽然已经有学校在建，但整个教育城想要全部搞起来，还有很长的路要走。

| 科教城（教育城）鸟瞰图

另一方面，朱村整个板块城市界面太差了，配套跟不上房价，属于“门不当户不对”的那种关系。

你们说，除了房子外还能看见啥？什么大型商业综合体、高端酒店、游乐园、公园，这些都没有！所以，这对买家来说，诱惑不大，很难再把人吸引过来。

哦，对了！最近在传朱村要建万达广场，就在凤岗站附近.....

2）楼面价越卖越低，与增城天量供应有关。

就拿朱村板块来说吧，目前除了科慧花园还有尾货在卖以外，其实还有很多在售的一手楼，包括：大国璟、华润润悦、保利东湾、时代名著、大华城东郡、实地蔷薇国际、荔富湖畔、恒大紫荆学府（待售）等等。

而旁边的新新大道上，还有非常多的楼盘，你们说，这样的天量供应谁来买单？

所以，这也是开发商不敢高价拿地的原因。

3）政策的红利蛋糕，增城只能看着别人吃，自己默默吞口水。

众所周知，今年下半年以来，天河、黄埔等区域价格猛涨，而南沙同样量价齐升，唯独增城还停留在原地一动不动。

其根本原因就在于，黄埔、南沙等区域，在今年都有人才政策的红利蛋糕可以吃，而增城呢，本来就不限购，所以，这个蛋糕对它来说，不是利好，而是利空。

因为，原本没有名额买南沙和黄埔的人，最后都会买增城。但现在，人家可以选择黄埔和南沙了，干嘛还要买增城？

说到这里，我们也就不难理解，为什么今年有好几个月的成交量，南沙都反超增城了。（ 回顾文章可点击：南沙，终于超过增城了！）

那么，为什么二娃会说，朱村地价跌回9791元/㎡，不是什么好事呢？

那是因为新拍出来的地块，价格太低，会打破板块内原有的价格体系，让楼盘之间的竞争压力更大。

我打个比方，2018年碧桂园拿下科慧花园地块时，楼面价只要8000多，很便宜。后来，它首次开盘，最低单位只要1.8万/平米！一下子把周边楼盘搞得鸡飞狗跳，纷纷降价。

毕竟，当时对面的中航城复式均价都在2.5万-2.7万/㎡，价格最高的顶复更是刺破了3万/㎡，其他楼盘也都在2.4万/㎡左右。

| 2018年5月25日保利中航城价格表

但科慧花园一登场，简直像是瓷器店里闯进来一只大象，破坏力惊人，不降价，其他楼盘根本卖不动啊！

当时，我听闻有很多开发商去告科慧花园，不公平竞争，但结果好像也没啥用。最后，整个朱村的价格变化，大家也都知道了。

所以，这次的低价拿地也一样。这个项目，楼面价比别人便宜了3000-4000元/㎡，等它开盘时，定价要是也低3000元/㎡-4000元/㎡，那整个板块的价格就会再次被打乱，其他项目价格太高了，那就卖不动！想涨价也不敢涨！

于是，原来买了其他楼盘的业主，就得继续守着，站岗好几年。

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