借名买房能否排除法院强制执行？
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“借名买房”是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。针对国家及地方政府部门出台的限购限贷政策，“借名买房”似乎成为了一种规避政策、“曲线购房”的有效方法，“借名买房”的行为在现实生活中也越来越普遍。殊不知，“借名买房”有很多法律风险，常见的风险之一就是，当登记购房人对外负有债务时，登记购房人名下的房屋可能被债权人申请查封并拍卖。遇到这种情形时，作为“借名买房”的实际出资人，能否排除法院对涉案房屋的强制执行？
下面我们通过几个案例看看最高院怎么看这个问题。
案例一：借名买房可以排除强制执行
案号：（2020)最高法民申4号
裁判理由：本院经审查认为，首先，根据原审查明的事实，本案用于购买案涉房屋的合同、收据等凭证的原件均在孙越处保管，案涉房屋亦由孙越实际占有使用，结合案涉房屋买卖中介公司对该房屋购买过程出具的情况说明，以及孙越与秦涛签订的《劳动谅解相关协议》等证据相互佐证，可以证明孙越借陈芸之名购买案涉房屋的事实。
其次，孙越主张案涉房屋由其实际出资购买，提交了相关银行转账凭证、流水记录及和陈芸之间的短信记录，亦可证明房屋首付款及贷款由孙越支付并每月偿还。鑫瑞公司、陈芸虽对此不予认可，但没有提出相反证据，也不能提出合理解释，不足以反驳孙越的主张。
再次，依照《不动产登记暂行条例》第八条第三款之规定，房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力，在现有证据能够证明孙越借陈芸之名购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响孙越对案涉房屋享有实际产权。
最后，关于孙越对案涉房屋享有的权益是否足以排除执行的问题。陈芸并非案涉房屋所有权人，鑫瑞公司基于其与陈芸之间的债权债务关系申请执行不能及于案涉房屋。
案例二：借名买房不能排除强制执行
案号：（2020）最高法民申5818号
裁判理由：本院经审查认为，2001年5月29日，康健与北京市华远健翔房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，且办理了房屋产权登记，登记产权为康健个人所有。后康健因借款合同纠纷，案涉房屋被金洲公司申请予以强制执行。案外人康凯向法院提出执行异议被驳回后遂提起本案执行异议之诉。
虽然康凯提交了《商品房买卖合同》、《委托购买房屋协议书》等相关证据，但鉴于康凯陈述其与康健系兄弟的特殊关系等事实，原审认定上述证据并不足以认定康凯借康健名义购买案涉房屋，并无不当。
更为重要的是，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。本案中，案涉房屋依法登记的物权权利人是康健，康健应是案涉房屋的真实物权权利人。康凯主张其借康健名义购买案涉房屋一事即使属实，其与康健因此签订的《委托购买房屋协议书》也仅具有债权性质，并非法律规定可以发生物权变动的法定事由，不能产生物权变动的法律后果。康凯对案涉房屋仅享有依据该委托协议，要求康健将案涉房屋办理过户登记至其名下的债权请求权，依法不享有物权。
因此，原审认定康凯并非案涉房屋物权的真实权利人，其以借康健名义购买案涉房屋为由，请求排除对该房屋的强制执行，不予支持，适用法律亦无不当。
案例三：仅依据借名买房协议不能排除强制执行
案号：（2020）最高法民再328号
裁判理由：关于案涉房屋过户前徐沛欣能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行。徐沛欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾塞外之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐沛欣与曾塞外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐沛欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。
徐沛欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系也不能当然成为房屋所有权人。在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定，也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。故仅依据借名买房协议，徐沛欣并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。
关于案涉房屋过户至徐沛欣名下后是否能够排除执行。徐沛欣与曾塞外之间的借名买房合同虽因规避国家限购政策、违背公序良俗而应认定为无效，但徐沛欣在其后因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购朝阳区存量住宅条件，已经具备购房资格，从而消除了合同无效事由，案涉借名买房合同的效力得以补正。2018年底，徐沛欣向朝阳区法院提起合同纠纷诉讼，以房屋代持关系为由请求办理过户登记手续。朝阳区法院于2020年7月17日作出生效判决，认定徐沛欣申购朝阳区存量住宅的初步核验通过，符合购房政策，判令曾塞外配合办理案涉房屋的所有权转移登记手续。后通过法院执行程序并经房屋登记机构确认，徐沛欣于2020年8月26日取得案涉房屋的不动产权证书，成为房屋的所有权人。至此，在对曾塞外的执行程序中，中集哈深公司主张继续执行已经归属于徐沛欣的案涉房屋，已然不具有事实基础和法律依据，不应予以支持。
综上，徐沛欣为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，成为案涉房屋所有权人。在本院裁定提审后出现的新事实，已经从根本上改变了案涉房屋的权属关系，中集哈深公司在对曾塞外的执行程序中主张继续执行案涉已经属于徐沛欣的房屋，缺乏理据，不应支持。原审判决适用法律虽有错误，但徐沛欣已经取得案涉房屋的所有权，足以排除法院的执行。
律师分析
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，案外人基于借名买房提起执行异议之诉，关键在于判断借名人对房屋享有的权益是否构成“足以排除强制执行的民事权益”，但“足以排除强制执行的民事权益”是何种标准，则并无明文规定。
借名买房到底能不能排除出名人债权人的查封执行？司法实践中有不同做法，而且争议较大，个案法官有很大的自由裁量权，部分省份法院为统一裁判尺度专门出台红头文件，明确借名买房不能排除法院强制执行，比如江苏、北京等。所以，实践当中，借名买房能不能排除法院查封执行还需结合地区以及具体案情来判断。
不过，通过最高院的上述几个案例，对于借名买房能否排除强制执行的问题，我们认为，以下几点裁判思路是比较清晰的：
① 借名买房如存在违反国家法律、行政法规的强制性规定或违背公序良俗等无效情形，借名人则不能基于“借名买房”关系取得对房屋的合法所有权，自然也不能排除对涉案房屋的执行。
② 借名买房如不存在违反国家法律、行政法规的强制性规定或违背公序良俗等无效情形，借名买房协议一般认定有效。此时，如果借名人能够提供充分证据证明出名人只是名义产权人，借名人才是实际产权人，则可以排除执行。反之，则不能。
③ 如借名人与出名人之间存在亲属等特殊身份关系，为了防止借名人与出名人之间恶意串通，通过行异议程序逃避执行，损害其他债权人的利益，法院在审查借名人与出名人之间的借名买卖关系时，对证据的要求则会更高，审查也会更严格，主张以借名买房排除对涉案房产的执行也会更加困难。
结语
关于借名买房能不能排除法院强制执行的问题，归根结底还需从实质的审查标准出发，进行实质法律关系的审查，从而确定谁的合法权益更需要优先保护。因此，律师在此提醒大家，如果要通过借名买房的方式购房，实际出资人（借名人）一定要有证据意识，注意保存好聊天记录、付款凭证、房屋买卖合同原件、房屋实际占有使用产生的相关证据等材料，当房屋具备过户条件时，及时要求出名人办理房屋过户手续，以免节外生枝。如不幸遇到借名购买的房屋被法院查封或强制执行的情况，不要犹豫，立即委托专业律师介入，及时提出执行异议，以维护自身合法权益。
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