又刺激恒大国玺悦龙府了，市北三兄弟一个比一个嗨 | 叶建英
54轮，市北东又创2019年以来的地价新高。
融信杭州世纪的原班团队，以25.58%的溢价率，25116元/㎡的楼面价，和33.38亿元的总价，拿下一路之隔、宁东路东的传化地块。
即使没有自持，这块地的热度也可以跟自持地块一拼。因为，与多个小板块限价放松不同，这块地的限价没有变化，还是37500元/㎡。
至此，市北东的「三兄弟」也正式组队成立了，保利项目，滨江拥涛府，融信项目。
两个共同点：都是统一的限价37500元/㎡，都在今天的话题楼盘恒大国玺悦龙府的边上，也就是地铁2号线建设一路站周边。
在恒大进入的全国280多个城市中，杭州一定是恒大最不敢掉以轻心的城市。但是，恒大几年来的战果，却是五味杂陈，甜、酸、苦、辣、咸一起涌上心头。
01，「东方一品豪宅区」
10年前，一位此前名不见经传，带有浓烈理想主义的职业经理人王红伟，几乎是凭着自己一个人的偏执，把东方一品建成了杭州江南岸首屈一指的豪宅。
甚至，在后来者的跟风下，萧山市北的一小块区域竟然建成了小规模的豪宅区。
而今天，全国房企龙头之一的恒大，仍然在这块小小的区域迷航。2019年9月27日，恒大国玺悦龙府在拿地两年半之后首开，124套房源仅仅54人报名登记，直到2020年1月20日，透明售房网上也仅仅只有35套房源签约。
快三年了，2017年3月24日，恒大和融信一起拿下萧山市北紧邻的两块宅地，首次将萧山地价带上了3万+，「萝卜干」变「人参」。
虽然因为严格的限价，「人参」地最后只能卖「白菜价」，但，即使是卖「白菜价」，恒大也根本卖不快啊！
02，高周转的陪衬案例
两家房企都说要超过东方一品，都花了真功夫。
「萧山地主」融信，通过杭州世纪一个项目抬升了整个萧山市场。虽然在杭州世纪上亏了钱，但在整个区域的经营上还是相当成功的，而且在杭州世纪上的重金投入也为融信获得了诚信和品质上的口碑。
在恒大帝景已经跌了一跤的恒大，本来是要借之江恒大水晶国际广场热销的势头，在南岸扳回自己的形象，所以，恒大国玺悦龙府也是下定决心要做豪宅中的标杆楼盘。
然而，今天的尴尬结果，使得恒大成为了陪衬的案例。
在多个场合，恒大被用来证明杭州的房地产市场难做，是天堂里的地狱，证明房企高周转和区域控盘策略的成功。
03，刻舟求剑的产品定位
售楼小姐说，国玺悦龙府的定位，是针对萧山拆迁户的需求设计成国风大宅，「启幕萧山名流的生活盛宴」。在楼盘中心，恒大移掉了楼王，建了「杭州唯一的1.2万平方米下沉式中西园林」。
然而，恒大高估了萧山市场的购买力，又低估了萧山拆迁户的审美。
我上一次看到这样的景观设计，是在一家养老机构。
而且，建设一路那一块小小的区域，本来就做不成多大规模的豪宅区。跟王红伟发力的十年前不同，江南岸的豪宅区这个时候已经非常明确了，它一定是在奥体沿江区域。
板块的属性没看清，户型的定位就更加偏离航道了。
国玺悦龙府的主力面积段是170-270方，这两年亮相的高层住宅，只有南星桥豪宅区的仁恒滨江园敢做这样的面积段。
其实，2017年恒大拿地的时候，王红伟的第二个楼盘东方一号已经接近尾盘。在东方一号，王红伟虽然坚持了品质，但硬是把楼王位置的大户型，分拆成了120方和90方的两套。
04，走着走着，就看不见对方了
全国房企TOP10中，就数恒大最不理解杭州。
而杭州，也理解不了恒大。
恒大在杭州交付了两个盘，恒大帝景，恒大水晶国际广场，欢喜开场，到最后却都落了个开发商、业主、政府、供应商人人都要叹委屈的场面。
说实在的，看过这两个楼盘，最初的设计和实际的用材，也不差。
恒大与杭州，就像好不容易走在了一起的两个人，走着走着，就看不见对方了。
「杭州萧山市北三兄弟」一览
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