蛋壳破了，租客哭了，收租婆心也碎了 | 叶帅问答NO.022

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问：叶帅，为什么大家都明白肯定走不长的长租公寓，会走这么长？最后又怎么会破了呢？

叶帅起高楼：不对哦，你要说的是蛋壳们这些所谓的互联网租赁服务平台，而不是长租公寓。正确的理解是，正是因为政府、国有企事业单位和大型开发商持有的长租公寓即将兴起，吓坏了蛋壳们背后的投资人，然后，才是壳破了。

说蛋壳们图租客们的钱，那是算小了，他们的大算盘，图的是投资人的钱。

蛋壳们前期的扩张模式，其实跟滴滴们是一样的，大家都相信前期的补贴可以帮助抢占市场，等垄断了市场以后，自然可以通过加价获利，来回填今天的窟窿。

这里的关键词是垄断。然而，长租公寓市场比移动出行可要敏感的多，根本不可能垄断。其实，移动出行的大佬，最后也只是做到小范围的高端出行市场的垄断，既无法完全垄断出租车出行市场，也无法垄断公交车，地铁等等。

当资本市场明白长租市场不可能垄断，不可能有最后的加价权，也就是说，今天的蛋壳们不可能回填今天的窟窿时，也就不愿意再在蛋壳们里投钱了。

所以，蛋壳们不是被今年的疫情压破的，而是被金主们扔破的。金主们已经看出来这是一群迟早会臭的蛋。

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问：蛋壳们为什么就臭了呢？这样下去，还能不能收租婆了呢？

叶帅起高楼：对，这才是我们购房者要去思考的话题。蛋壳们暴雷的背后，还有一个心情沉重的群体，就是房东越来越难。

其实中国的房屋租售比奇低，大多数城市都在1.2-1.8%之间，比银行利息低多了。那为什么还有房东想做收租婆呢，两个原因，一，手上持有住宅房源的，是在等住宅的增值，租金多一点少一点问题不大，房价涨了才是大笔收益。二是，手上持有商业性的酒店式公寓的，虽然增值幅度根本不能跟住宅比，但酒店式公寓的房价往往只有住宅的五到六折，也就是说，酒店式公寓平均也能做到4%左右的收益，比存款利息要高。

但是今天的出租婆会面临两个问题， 一是，随着政府、国有企事业单位和大型开发商持有的长租公寓即将兴起，自己的租金和出租率正在受到挑战，租金收入难以保证。

如果说疫情对出租市场有影响，最大的影响就是个人房东的出租房很难会给你减免租金。个人房源和品牌长租公寓放在一起，租客肯定首选品牌长租公寓了。这也是轻资产的蛋壳们最后会败退的原因。

二是，房住不炒和一线城市的严格限价，已经决定了，从趋势上来说，像前几年的暴涨不太可能发生了。如果你手上持有的房源，不太有明确的涨价预期，你就会越来越看重那些很低的租金。

杭州确实是一座很幸运的城市，人口流入量够大，所以，杭州的新房和二手房还是非常活跃。但即使如此，局部市场的二手房价也不牢固。而这几年的酒店式公寓，虽然卖一套少一套，但销售形势已经不同往日。

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问：蛋壳们的暴雷让房东们警醒，但，最大的悲剧还是那些年轻的租客们。这些悲剧中的租客们，到底做错了什么？

叶帅起高楼：我们同情房东，我们更同情租客们。

除了情感之外，我们还要理智的分析：十多年前城市居住条件更差的时候，那么多农民工蜗居在城市的角落里，也没有那么多悲情，为什么今天蛋壳们暴雷，会给社会带来这么大的伤害。

一是，以前，农民工是有家的，是可以回得去的，但今年的年轻人是回不去的。回去，不仅仅是找不到工作的原因，接受不了老家的居住场景和生活体验都是原因。

二是，以前，运气好的农民工，或者制造业大厂的工人，是有宿舍的，但今天年轻人从事的大多是小而散的服务业，流动性又强，单位不太可能提供宿舍。

三是，今天的年轻人更加脆弱。这也不能怪年轻人。很多年轻人，读了10多年的书本，没有手艺，没有爱好的被推到了就业市场，既赚不到目标的收入，又没有排解忧愁的途径，很孤独，还不能跟要面子的父母亲说。

四是，今天的年轻人还要提防层出不穷的“套路贷”。过于发达的互联网金融和游戏产业，刚好是夹子的两面，紧紧掐住了那些脆弱、偏执、幼稚而又孤独的年轻人。

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