滨江又「甩」了同行一次

| 追逐大户型

文丨陈琪栋

2020年，我们称之为「改善置业难」的一年。

有房的改善者们，因为新的政策规则失去了竞争热点楼盘的机会，若转向地段、品质好一些的非热点楼盘，只要来一手「红盘对冲」就没好果子吃，实在无奈的就投身到二手房市场。

就算没有新政补丁，那些二次改善群体也很难，他们所追求的大户型在市场上总归是少数甚至处于空缺状态，要找到符合自己需求又承受得起的房子更难。

我们认为，头部房企们已经看到了这一块亟待解渴的市场，并已经开始行动。

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中指研究院数据显示，2020年杭州楼市180㎡以上户型占比为4.5%，较去年比重有所上升。

其中，200-250㎡户型占比1.7%，比重提高了0.5%，在180㎡以上户型占比中最高，比重提升最明显。

从价格上看，总价千万以上的房源户型，大部分也集中在200-250㎡这一档户型面积段。

△图源中指研究院

二手房亦如是，180㎡以上面积段成交房源占比提升明显，仅次于80-90㎡的刚需面积段。

2020年，杭州市区（不含富阳、临安）180㎡以上二手房成交2898套，占比4.2%，成交套数增加914套，环比上升46%，占比提升约1%。

△图源中指研究院

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头部房企在产品户型的面积设定上，也开始「趋大」。

最具代表性的滨江集团，2020年分别以358.62亿和134.49万方，获得杭州土拓榜金额和面积双第一。（数据来源：克而瑞数据）

△图源滨江集团

动作向来很快的滨江，在很多项目设置了大户型产品，很多将在2021年入市。

举几个例子：

奥体的滨江观品，整盘444套房源户型面积均在169㎡及以上，最大的233㎡户型150套，户型配比33.8%。

望江未来社区，高层户型建面约270-780㎡，开盘时间待定；

文晖的锦尚和品府，户型建面110、120、139、165、185㎡，均价约5.17万/㎡，预计2021年4月开盘。

申花的滨融府，户型建面139、168㎡，精装5.4万/㎡，已经领出了预售证。

6.85万/㎡的江河鸣翠，户型建面在143-230㎡，开盘时间待定。

还有望江的御潮府，即将加推的最后一期385套房源，其中高层最大面积190㎡；鸽了很久的丹枫四季，最大面积也有185㎡。

也就是说，当别的房企还在学习滨江如何做小户型的时候，滨江已经开始转向大户型市场了。

当然，大户型产品对设计的要求更高，毕竟这些购房者都是住过的房都不止一套。

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为什么要做大户型呢？

首先自然是市场的需求，除了上面的成交数据之外，中签率能反映。

2020年3月，南星桥的仁恒滨江园最后一次加推62套，户型面积都在144㎡以上，最大的193㎡，总价千万级别，最终还是有992组家庭报名，中签率6.25%。

2020年6月，奥体的杭州壹号院推出236套222-267㎡房源，最终3632组家庭报名，中签率6.5%。

诸如此类，说明了城市核心地段的一套大房子是很多富人所渴求的资产，而开发商正是明白这一点。

严格限价的杭州，富人们的比拼已经不是买到哪里，因为最中心的房子说起来也是便宜，只有大，才是身份的象征。

除此之外，当然也有利益的驱动。

在没有限价的时代，倒好理解，只要位置够好，做大户型能实现更高的溢价从而盈利。

而现在的双限时代，未来售价都规定好了，拿地成本却越来越贵，怎么盈利？

第一，对成本管理更加严格，加快销售速度。

像滨江一样，从拿地到销售的速度很快，但在工程质量上有自己的一套东西，别人做可能亏，滨江做就能赚。

第二，在车位上做「文章」。

高端改善的客户，车起码有个两辆，承价能力强，在车位上赚钱也是一种策略。

 

第三，市场标杆，巩固口碑。

在杭州房价快速上涨的时候，豪宅也渐渐缩身了，而当杭州楼市被严格的限购和限价限住的时候，富人们最正宗的房票必须用到最大的房子上去。大把大户型做好了，既是市场的需要，也将有利于巩固品牌房企的品牌，维护好高端客户。

2020年，又被叫做商办300方大平层的元年，但终究，对于大多数富裕家庭来说，还是要有一套70年的大房子。