首批公募REITs获准，给A股带来什么？战略性牛市机遇大概率开启

我特地提醒大家调仓换股，这不是开玩笑，因为监管部门对这些事既然表示零容忍，保不齐垃圾股将会有几家，甚至十几家面临退市风险，再也不可能有人冒天下之大不违，继续跟主力筹码勾兑。让一家劣迹斑斑的上市公司成为连续向上，不停被追涨的标的。

最近你们不知是否发现，有关部门每次对市场进行严厉查处时，也要考虑市场维稳的问题。所以在查处场外配资和对公私募联手操纵市场的潜规则时，也释放出一个利好消息：即有关部门已正式批准两家交易所9单基础设施公募REITs注册。

REITs基金入市，去年我跟很多投资人探讨过，当时我们把它作为中国资本市场的利好给大家做了分析。经过长时间的准备，这次REITs基金入市可是动真格了，据说在很多大的国有基础设施建设项目上，公募REITs基金以非常快的速度在推进，它们带来的资金可以达到万亿水平。

我查了一下，在上交所获批的5单项目中，有华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金、浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金、富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金；深交所4单，分别为中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金和红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。

从这些REITs产品来看，主要涵盖公路、产业园、仓储、物流、垃圾处理，以及生物发电、污水处理等基础设施类投资标的，覆盖地区是京津冀，长江三角洲和粤港澳大湾区。

我们认为这部分基金一旦进入市场，将会给市场带来资金活水。所以大家不要担心短期市场刮大风后，会不会带来中期调整？绝对不会！

因为每一次公募进场也好，社保基金进场也好，战略基金进场也好，对于稳定市场形成良性的上涨都会带来较大机会。

一旦市场出现错杀现象，相反也给REITs基金进场提供了便利条件。当然我觉得大家可能对REITs基金未来能不能给投资者赚钱还有疑问。这方面大家可以多了解一下REITs基金的发展历史。

它本来不是中国资本市场的产物，它最早诞生在美国波士顿。当时不允许波士顿的公司购买商业地产。所以在美国就出现了商业信托基金，叫房地产商业信托REITs基金。就是让投资人间接购买商业信托基金，而这些商业信托基金会长期持有美国一些商业地产项目。

据说这些REITs基金在美国商业地产繁荣过程中，给很多投资人带来了丰厚的回报。所以REITs基金后来在全球广泛被使用，无论是美国、澳大利亚还是欧洲国家，甚至在亚洲国家的资本市场上都有它的身影。

2020年，有关部门批准了REITs基金在中国资本市场落地，但不是对所有房地产投资标的，而是针对国有基础设施基建项目。

大家知道，中国是一个基建大国，我们地大物博，所以这几年来，一旦经济滑坡就会大规模地进行基础设施投入，难免在中国经济转型中，不断形成资金沉淀给银行带来债务风险。

所以一旦把这些基础设施项目，通过公募REITs基金进行资产证券化进入资本市场流通，也就把这些隐含在基础设施建设中的资金激活了。所以金融本身它需要流动，如果不流动变成一个又一个堰塞湖，就像是人体中淤堵的毒瘤一样，会对整个的循环生态造成破坏。

所以国家在“十四五”期间，让REITs基金进入中国资本市场，我认为这是一个非常明智的战略之举。它会不断增强资本市场的流动性，同时又打开了中国堰塞湖资金的缺口，让不动产和金融资本市场形成有效链接，这个管道一旦疏通，大家想一想，中国金融活水出现，将极大程度解决了流动性问题。

所以当中国推出公募REITs基金的同时，高层也提出将会扩大海外资金进入中国资本市场，投资上市公司的标的。

也就是说无论是内资还是外资，无论是机构还是散户，对中国的好公司，我们欢迎你投资，只有这样中国资本市场才能步入良性发展轨道。

我上一次课程中就告诉大家，不要灰心丧气，要充满信心，因为这么多资金要进来，说明市场是有吸引力的。

美元近期出现了进一步调整。我们上次还说美元在90的位置上坚挺，结果近段时间美元居然跌破了90这个位置，在最近一周里创调整新低。

所以人民币有进一步升值的空间，人民币资产已成为全球避险资产，跟黄金一样受到各国机构投资者的广泛青睐。

现在要求入市的海外资金是比较多的。最近我们发现高盛已全面介入中国的一家券商，成为美国在华唯一一个独资券商，据说他们已经向中国行业精英敞开怀抱，还有摩根大通等券商通过合资进入了中国资本市场。

随之而来，中国资本市场对外开放的速度进一步加快。更多资金也会通过这些平台陆续走进中国资本市场。因此3400-3500点这段无论市场刮什么风，我认为都不会阻止中国资本市场逐级抬高底部，形成战略性牛市。

在中国资本市场，我们大家必须要做好一个分类：社保基金，愿意做权重类股票，比如：银行、保险；公募基金、普通险资愿意持有顺周期类、低估值上市公司；QFII愿意持有一些成长性较好的像电子信息、生物医药、新能源等上市公司。

据我们统计，中国境内进行投资的QFII，投资时间周期都相当长，而且他们的投资收益往往都是10倍、20倍。为什么贵州茅台这样的公司，股价能一涨再涨，主要原因是外资机构很看好茅台的未来，他们持续持有，带来是超额回报；相反国内散户和一些机构真正敢投茅台的不多，这部分利润已被外资赚走了。

大家说中国REITs基金进场会投什么样的行业？

其实这是未来我们需要关注的主要问题。因为REITs基金进场，携带的资金总量非常大，今年的发行速度可能会非常快，进场规模不比外资小，首批大概是1万亿。据说每年REITs基金发行规模可以达到5000-6000亿，如果按照10年来计算，会达到五六十万亿。

所以对于资本市场来讲，确实是一个不小的流动性，现在老百姓买公墓的热情较去年有所降温，据说买REITs基金的热情却很高。

我见了一位券商朋友，他说我们最近发的基金特别好卖。因为他的合同上签订了一项递增条款，一旦股市涨到什么点位，他的基金收益率可以超过10%，甚至达到15%。现在很多投资人特别愿意买这种对赌基金。

然后他说我就不知道为什么这个基金会有这么高的收益率，它的底层资产到底是什么？当时他问我时，我已经考虑到，很可能是REITs基金，大家知道对于不动产投资标的的评估，这是考验基金管理团队投资水平的重要因素。

对资产的评估，既不能让国有资产流失，同时还要给未来的基金收益预留一些空间。这对于整个REITs基金管理团队来讲，是一个相当大的学问。他要考虑如何吸引市场的眼球，在发行过程中能让投资者愿意买。

当然对投资者来讲，买不买基金就两个：

一是你到底能给我带来多少投资回报，能不能比其他基金产品的投资回报大？能不能跑赢银行长期储蓄利率？能不能跑赢长期债券的回报？如果能我就买。

REITs基金为什么比银行储蓄利率要高，比债券利率高，原因就是我觉得他们在进行不动产估值时，已预留了很多获利空间，而获利空间可以作为吸引投资者购买的一个关键要素；

二是REITs基金进场恰恰是在资本市场的一个底部区间，这样就给未来可能形成的投资增长无限的想象空间，而给投资者的那部分，不管是8%、10%，我认为跟他们未来的投资收益相比还是杯水车薪，但是对于不懂投资的储蓄存款的居民来讲，他认为7%就不错了，银行一年的年利率才4%，实际上7%、8%在国际一些房地产基金投资收益中，是一个平均数。

所以，我认为REITs基金的发行可能会迎来一个比较火爆的局面。前期是1万亿进场，因为要抢夺底部筹码。后续进场，我估计搞不好会突破5万亿，甚至达到每年10万亿，也就是在“十四五”这5年中，每年可以达到10万亿的规模。

大家想一想，资本市场由REITs基金助力，是不是将会形成一次较大的转折点，而这个转折点就是资本市场战略性牛市的重大机遇，历史机遇。

就像当年社保基金入市，我们有了一次牛市，养老基金入市我们又有了一次牛市，QFII因为当年份额不高，没有撼动市场，但REITs基金入市，我认为牛市机会太大了。

为什么有人说中国资本市场存在黄金10年的机会，至少这5年我认为机会非常大，这也是为什么海外一些资金急于进入中国资本市场的主因。

这些人知道政策给市场带来的机会，REITs基金入场，高层对资本市场的重视程度前所未有。因此我认为大家对于REITs基金要有一个认识高度，它决定了中国资本市场未来5年高成长的发展态势存在。

投资建议仅供参考