德国房价增长还是比房租增长快得多，一个大城市房产尤其过热

2020年，德国公寓平均的租售比（房价和冷租金之比）为25.7，也就是购买一套公寓的平均价格相当于25.7年的净租金。这个租售比与前一年相比增长了7％。德国主要城市都存在“过热的趋势”，尤其是其中一个城市。

尽管发生了新冠危机，德国许多城市的公寓价格仍在继续上涨。去年德国城市公寓的平均租售比是25.7，相比2019年的24增长了7.1％。租售比是表示购买价格和租赁价格之间关系的一个系数，这个系数不断上涨，表示德国主要城市房产的“过热趋势”。

尤其是柏林，租售比增长尤为强劲，因为柏林购买一套公寓的平均价格相当于40年的年租金，首次在德国七个主要城市中排名第一。作者写道，这种发展也归因于柏林的租金封顶政策，这导致二手房租金的下降，从而租售比大幅上涨。但是目前这个政策已经被判违宪，所以租售比数据应该也能有所调整。但是，在德国其他主要城市，例如汉堡和慕尼黑，也有租售比提高的现象，主要原因是租金上涨的水平落后于房价增长的水平。

邮政银行房地产专家Eva Grunwald说：“租售比系数上升可能表明该地区市场正在过热。” 事实上，在过去的几年中，德国公寓的年租金虽然已经上涨了很多，但是价格涨幅更大。Grunwald认为这不足为奇：“就近几年由于新冠大流行引起的房地产繁荣而言，我们预计这种趋势不会逆转。”

因此，如果仅仅从租售比来判断的话，建议购房者看一下租售比系数依然处于中等水平的大城市周围地区。另外，在不来梅港(Bremerhaven)，萨尔茨吉特(Salzgitter)或波鸿(Bochum)等中型城市购买公寓也相对比较便宜。而在北弗里斯兰(North Friesland)地区，令人垂涎的北海叙尔特岛(Sylt)，福尔(Föhr)和阿姆鲁姆(Amrum)的地方，租售比系数高达75，全德最高，这些地方还是租房合算。而租售比最低的是萨安州的Mansfeld-Südharz地区，这里十二年的净租金就可以买一套公寓。