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感谢思维导图作者
Mayof, 女，大三, catti三级备考中, 比较文学考研备考中
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Homing in
房贷危机
英文部分选自经济学人Finance and economics版块
Mortgages in America
美国房贷
Homing in
房贷危机
Non-bank institutions are now big players in the mortgage market
非银机构现在是抵押贷款市场的主要参与者
Twice in the past 30 years, housing finance has taken down America’s economy. As interest rates rise and the housing market stutters (see United States section), regulators are again pondering the risks from the mortgage market—this time from a shift towards non-bank originators.
在过去的30年间，住房信贷曾两度击垮美国经济。随着利率的上升，房地产业举步维艰，监管部门再次审度信贷市场风险，这次的矛头指向了非银行机构。
These firms, which create mortgages and often sell them on to other institutions, exist outside the bank-regulatory framework. They now account for 44% of lending by the top 25 originators, up from 9% in 2009, according to Inside Mortgage Finance, a trade publication. Five of the largest ten are non-banks, as is the largest retail mortgage originator, Quicken Loans. Their market share for servicing mortgages, or collecting monthly payments, has risen from 5% in 2009 to 41% in 2018.
这些贷款公司通常不受银行监管体制约束，放贷后再将这些信贷资产销售给其它机构。据业内出版物《房贷金融内参》（Inside Mortgage Finance）公布的数据显示，目前前25名发行方贷款占行业总贷款额的44%，而2009年仅占9%，比重大幅上升。前10名贷款发行方中，有5家都是非银行机构。速贷公司是最大的零售抵押贷款发行方，其偿还抵押贷款或每月还款的市场份额从2009年的5%上升至2018年的41%。
Some of this shift reflects non-banks’ marketing and customer service. Instead of waiting for a distracted bank-branch employee to type information into an ancient computer, Quicken offers a smartphone app and responsive helplines.
市场份额的大幅增长反应了非银行机构市场营销策略和顾客服务的转变。与其花费大把时间等待银行职员把信息录入过时的电脑，不如使用智能手机App及人工服务电话。
But banks have also retreated from the market. Most home loans are originated by private institutions and then sold to government-sponsored entities, such as Fannie Mae and Freddie Mac, which securitise them. (Mortgages of the lowest credit quality tend to be sold to another government enterprise, Ginnie Mae.) In theory that should transfer the risk away from the originators. But when mortgage lending soured during the financial crisis, banks found themselves forced to take back some of their mortgages, or ended up paying fines. When they repossessed homes they were harried by state governments. Unwilling to bear those risks again, some banks have ceded ground to non-banks.
市场份额的大幅增长还因部分银行退出市场。最初多数住房贷款由私有机构发行，再转卖给政府担保机构，比如房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）（资信水平最低的贷款通常卖给另一个政府机构吉利美（Ginnie Mae），再由他们做资产证券化。理论上这一行为可以将风险从发起者身上转移。但是当抵押贷款风险在金融危机中爆发，银行发现它们面临着两个艰难抉择：要么被迫收回部分贷款，要么被处以罚金。并且在银行收回它们抵押房产过程中，他们还深受州政府不断烦扰。为了不再承受这样的风险，它们选择将这一部分的市场份额让步非银行机构。
That does not mean they have left the field entirely. The period between issuing a mortgage and selling it on is usually financed by bank loans. As a paper from the Brookings Institution, a think-tank, notes, when banks stopped lending during the financial crisis, the number of mortgage companies fell by half. The business of servicing mortgages can become capital-intensive if a mortgage goes bad. The servicing firm must carry the costs until the mortgage is repaid—which can take years.
但这并不意味着银行已经完全脱离该项业务。这个时期通常由银行贷款支持，介于发放银行贷款和将它出售之间。正如政府智库布鲁金斯学会在研究中指出的那样，当银行在金融危机时期停止发放贷款，贷款公司数量减少了一半。如果贷款变成坏账，提供贷款服务的公司也将资金紧张（陷入流动性危机）。服务公司必须自己承担损失直至多年以后坏账的贷款被重新偿还。
As a result, although banks are playing less of a direct role in the mortgage market, they are still indirectly exposed. Jelena McWilliams, the head of the Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), noted in a recent speech that banks’ exposure to non-banks has increased from $56bn in 2010 to $376bn in June this year.
因此，尽管银行在抵押贷款市场上扮演的直接角色越来越少，但它们仍间接影响着市场。联邦存款保险公司(FDIC)总裁耶琳娜·麦克威廉姆斯（Jelena McWilliams）在最近的一次发言中提到，银行对非银行机构的综合授信额度已从2010年的560亿美元增至今年6月的3760亿美元。
Much about these non-banks is still unknown. Most are private: there is little information on their ability to survive a housing slowdown. Their finances may be fragile: Christopher Whalen, an analyst, reckons more than half have “blown through their bank credit covenants due to impaired capital, poor profitability or both”. He expects 10% to shut down this year. As Ms McWilliams pointed out, America regulates the entity rather than their activity. That approach means the threats from housing finance are always evolving. Regulators must be nimble.
这些非银行机构的很多情况仍不为人知。大多数是私有的，并且关于它们能否在住房市场放缓时期幸存下来的信息也不为人所知。它们的财务状况可能会很脆弱，分析家克里斯托弗·惠伦（Christopher Whalen）认为超过半数的非银行机构将会由于资本受损、盈利能力差或者两者兼而有之，最终将违背它们的银行信贷条款。他预计今年将有10%的非银行机构会倒闭。正如麦克威廉姆斯所指出的，美国监管的是实体，而非活动。这种做法意味着住房信贷市场的威胁总是在不断演变。监管者必须灵活。
翻译组：
Lucia ，女，翻译学硕士三年制，TE粉丝
Sue，女，游手好闲者，爱电影爱文学爱TE
Yoga，体制内搬砖，爱游泳，爱潜水，爱TE
校核组：
Leon, 男，金融专业研究生，经济学人铁粉
Emily，食物链底端金融民工，经济学人粉丝
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观点|评论|思考
本期评论员
Alan，男，金融工程硕士，经济学人粉丝
在国内，抵押贷款是银行除存贷息差之外最主要的收入来源，如果不了解中国美国银行业的经营方式差异的话，也就不好理解为什么美国的银行慢慢退出抵押贷款业务领域。
原因在于美国的银行有众多收入来源，抵押贷款业务知识其中很小一部分，而其收入来源丰富的原因在于，它们不像国内银行业受分业经营的监管，可以混业经营，且金融自由化的情况下，国外银行可以投资的证券品种相当丰富。
先看美国银行业经营的演进过程。1933年，为了避免大萧条的悲剧重演，国会通过了《格拉斯-斯蒂格尔法案》，分业经营开始，银行被迫退出投资银行业务；上世纪80年代，全球化竞争加剧，美国银行也相继通过创办金融控股公司来规避分业经营的限制；再到1999年，《金融服务现代化法案》通过，允许金融控股公司通过设立子公司的形式经营多种金融业务，由此正式终结了金融机构分业经营的历史。
一般分析银行的收入结构，会主要分成利息收入部分和非利息收入两个部分，非利息收入部分的具体成分，要看银行业受到监管被允许开展哪些业务以及银行决定在哪些领域开展业务并取得成功决定。比较中国美国的非利息收入占比，很明显会发现美国银行业的占比高得多（美国普遍40%左右，中国3%左右），这也相当好理解，毕竟国内银行在经营上受的局限多，投资银行这块香饽饽就没有，交易业务里又只能投资债券，另外保险业务也被禁止参与。
单从银行业的发展情况来看，可以看出美国金融市场自由化程度要高出不少，事实也确实是这样，但是目前的中国银行业的法规其实也是符合目前国内金融市场的需求的。很长时间里，国内的银行业几乎占了整个国内金融业的超过80%体量，在利率没有市场化的时候，银行的盈利能力是相当强的，即使在利率市场化之后基金信托互联网金融等行业快速发展的这几年里，银行的盈利能力还是没有到要被担忧的地步。可以看出在国内其他融资渠道还未发展壮大之前，银行贷款依旧是主流。真的需要考虑混业经营的时候，是其他融资渠道丰富，银行发现单靠利息收入业务很难维持下去的时候，政府会出于金融市场稳定以及加强市场效率的角度，考虑慢慢允许银行跨业经营其他业务。但是从短期来看，这个时间点我觉得还比较远。
再来看看美国抵押贷款领域。银行相继退出这块难挣钱的烂摊子，其他非银金融公司就会进来，对监管者来说，这既有好处也有坏处。好处是，银行业作为金融市场的中心，基本上它每次出问题政府虽然心里很不爽大骂万恶的资本家，但是总是不得不去救它，毕竟它出现问题的话，波及的范围实在太广太广了，政府没法承担那样的后果。但是非银金融公司就不一样了，除非你大得不行，你能波及的范围和银行相比是要小很多的，如果你倒了的话，视情况而定，政府很可能会选择不介入，而让市场自己解决问题。但是这不代表不需要监管你了，而当他监管的时候，他会发现原本这部分业务自始都是银行的，因而银行受抵押贷款业务的相关严格条例（而且银行收到的监管最为严厉因而也最为透明），现在非银金融公司进入这个领域但是相关的法律不适配了，它们的运作不那么容易被监管但又在做这个业务，针对它们的法律也要跟上。
今天美债收益率倒挂！！！！！！
作为一个很强的预期性指标，美国的经济衰退又要来了？但是即使真的衰退，这次的衰退和十年前的衰退也不在一个层级，毕竟信贷式的经济衰退处理起来真的相当相当麻烦，而这次的衰退（如果近期发生的话）和信贷过度扩张没有关系。
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