现房销售，或许是未来楼市的必然趋势

16个月前，重庆还没有“两年限售”，也没有“628‘三无’新政”，一年以后的“731”政治局开会才给中国楼市彻底定了调。

但那时重庆已经有了“现房销售”。按规定，土地拍卖溢价超过50%或楼面单价超过10000元/㎡时，这块地就得现房销售！

当近日广东爆出可能“取消预售”一事引起轩然大波时，重庆早已在最近一年多的时间，拍出了大约24个地块要现房销售。

他们现在还好吗？

（大部分现房地块信息）

有一个词叫做：冲动是魔鬼。

当楼市逐步回归平稳，当潮水退去的时候，回过头去看看，有些地块开发商可能真的是冲动了，因为10多个月过去了，很多连售楼部甚至是咨询电话都不敢开放...

当然，还有一个词叫做：艺高人胆大。

有个别现房项目已经亮相，开发周期并不是太长，从呈现出的效果来看，也比想象中的还要好些。

这就是16个月前，西永拍卖的那两块地。

楼面单价达到5408和5817元/㎡，因为溢价率超过50%，须现房出售。

估计当时一定有很多人质疑：龙湖疯了？金科好歹还找来了美的一起开发，风险共担，龙湖是自己上。

这么高的楼面价！现房销售！资金成本、机会成本都会增加很多，修成房子得卖多少钱啊？

还是在新区！市场也在变化，能卖掉吗？

其实最开始我也这么质疑过。

所以前几天我才去看了现场，几个事还是把我震惊到了。

（1）小区建造成型的时间，比想象中的快些

（2）呈现出来的效果，比想象中的好些

（3）实际公布的价格，比想象中的低些

从拍下土地，到修好房子和小区环境，用了16个月，1年4个月，而传说中的对开发商资金要求极高，会导致成本增加，从而转嫁给消费者，推高房价！似乎也不成立。

最影响价格的，始终还是经济环境和市场供求关系！

先看现场照片吧

这不是示范区，这是12月要交房的洋房组团

这也是洋房的现场。让人叹服的楼间距，据说平均超过60米！

这是即将交房的别墅区的公区景观

这是现在售楼部，未来用作洋房组团大门

现房的最大好处是“所见即所得”。看得见摸得着，付了房款办完手续就能准备装修的事了，不用像期房那样等2年！

也能最直观的看出绿化、景观、楼间距、外立面和入户大堂的档次优劣，仔细辨别公共区域所使用的材料品质。而不是只在样板区参观，更不是只听置业顾问介绍。

参观样板间往往都是在设计好包装好的路线上看到别人想让你看到的一切。

现房出售，实际上就是把楼盘放在显微镜下，人人都可以来挑刺。因为他是现房。

对开发商而言，现房销售难度的确远大于期房销售，整个过程中，对建设资金的安排、工期的管理、品质细节的处理、对未来市场和售价的预期判断，都比期房要求都高太多。

任何环节出问题，都有可能导致亏损。

但对消费者是好事，看得见摸得着，不担心烂尾，还少交2年月供！最关键，在质量和品质方面，大大降低了被开发商忽悠的几率，因为如果呈现出来的品质太差，根本就不会有人买单！

站在楼栋里，可以直观的感受楼间距效果。洋房组团修了四个主题的围合式大中庭，这样做的结果就是80%的户型可以看中庭景观

终于看到传说中的升级版地下车库大堂，的确有高星级酒店车库电梯厅的质感

别墅入户门前的景观，绿化都成了型，有叶子有花，有层次感

镶嵌金属门套的拱门搭配石材

别墅组团的公共区域

在小区内部无意间看到排水地漏，长这样，造型和品质感比过去有很明显的升级

别墅的公共区域，增加了休闲的风雨廊庭

能在16个月做成这个样子，在重庆还真不多见。第一个即将交楼的“现房销售”小区，很大程度上，可以称之为“颠覆”。

大面宽联排别墅接近300-500万/套，据说不到一个月，已经卖了85%，算是聚拢了一批西永大学城片区高端圈层。

洋房组团，根据重庆网上房地产公示，大致区间价在套内15000-16500元/平。对于如此品质的现房，纯洋房，比起隔壁龙湖上一代洋房‘拉特芳斯’的二手房，简直不要太划算！

回过头来，想再跟大家分享一下“现房销售”这个事

作为中国房地产三大发明“商品房预售制、面积公摊、70年产权”之一的预售制，自1994年前起，在中国内陆已实行了24年。

随着客观环境的变化，是时候有所改变了。

如今的中国，人口增长出现拐点、人均住房面积已经超过40平米，家庭平均住房面积已经超过多数发达国家，而空置房占比却高达10-20%。（数据来源于网络公开报道）

我们应该认真揣摩这句话：“低端有保障，中端有支持，高端有市场”，这必然是未来中国房地产的主流发展方向。

说直白点，未来的中国，还需要大量的不停的修建房子吗？

当然不需要！

未来的中国，不需要大量的建造住房时，刺激开发商快速开发，弊端多多的“预售制度”还有必要存在吗？

没有了。

当人口增长放缓，新增刚性需求骤减，如果再把个人手上投资类的空置住房激活，大城市还有各类“保障性住房”，满足基础性需求，我认为难度不大。

开发商的主要蛋糕，将是中端改善型及高端享受型。

所以，你看到现在开始，已经很多开发商都一个劲的在做改善型，高端型产品！

也由此可见，广东计划的“现房销售”并非空穴来风，他是基于对未来市场需求的预判，有意的控制开发量、提升房屋品质保障、减小期房开发的各类风险。

只不过，楼市平稳是当前最大需求。所以，要暂时缓一缓了！

截止2017年，中国户籍城镇化率为42.4%，常住人口城镇化率在57%左右，相较西方发达国家城镇化率70-80%，主要的中心城市还有时间和空间，但也不多了，十年？二十年？谁又说得准呢...

未来，现房时代将会不可避免的到来，肯定又是一次“适者生存”的变革。

声明：本文部分引用数据来源于网络公开报道，如有不妥，欢迎指正。

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