一件事,沙坪坝商圈、西站,将同时迎来战略性升级!

(图片来源于网络)
很多年了,人们一提到沙坪坝商圈。三峡广场。
通常有几个反应
1)堵
2)停车难
3)好点的卖场,几乎没有!
历来都是重庆核心区之一的沙坪坝,最近很多年来,他的中心商圈三峡广场,存在感越来越低。
名牌大学教授、中学老师、小学老师,学生家长们,高知医生、还有大量的原住民,想要逛逛街时,不得不把中高端消费去贡献给大坪、杨家坪或者江北。
这个事,我称之为:消费外溢
而西站,关于他的槽点,更多。
除了本身的设计问题,周边的配套...
用我表叔的牌友的一句话,“不晓得为什么会把高铁站开到这里!地铁、商业、酒店,什么都没有!”
但最近,迎来了转机!
一件事,将会让沙区商圈体系和西站,迎来战略性变化。

01

大战略
8月中旬,《西部陆海新通道总体规划》破茧而出,这是国务院发布的全新地区战略。核心是将在西部地区新建三条贸易通路,由公路+铁路+海运,组成西部陆海新通道
并由此给予众多配套资源和政策支持。
直接打通以重庆为中心的西部城市对外直接贸易的大通道
三条通路中,重庆占两条。
自重庆经贵阳、南宁至北部湾出海口(北部湾港、洋浦港)
自重庆经怀化、柳州至北部湾出海口
至此,重庆也就很自然的成为了中西部地区的战略性中心城市
这,是重庆的历史性大机遇,进一步说,这也是重庆西面的超级大机遇。
西面,主要的区域是沙坪坝,九龙坡,高新区!
对于高新区,我此前已经多次解读,实际上,重庆向西,对于沙坪坝的利好非常明确。
怎么理解?
首先,沙坪坝团结村站是“渝新欧”铁路的起点,现在摇身一变,成了陆海大通道的战略支点!
而沙坪坝则成了「内陆开放高地」的门户区域
陆海新通道对于区域的影响,至少会有四方面:
1)人流
2)物流
3)财富流
4)区域及国际影响力
全都是字面可理解!
(实景图)
其次,2018年,重庆西站、沙坪坝站两个铁路综合交通枢纽同步投用。
意味着重庆向西方向的「交流门户」在沙坪坝站&西站方向。
光西站的设计容量就4000多万人次/年!
但现状,让很多重庆人和外地朋友都在吐槽。
配套不足!
而陆海新通道的战略规划,会倒逼区域配套快速更新、完善。
有望一改现状!

02

老沙区的现状

在现有城市基础上。
沙坪坝的王牌学校特别多,优质的大学、中学、小学遍布!
历史底蕴厚重。
第三军医大学附属西南医院和新桥医院,同时扎根沙坪坝,两者同属西南地区最优质的医疗资源!
但吐槽的也多,比如在商圈配套与城市界面层面:
  • 三峡广场,多年来,吸引力越来越低

  • 城市升级比较慢。凤天路,政府所在地,老沙区的中轴线,周围30-40万常住人口,多年来,优化提升不明显

  • 西站周边3公里,没有商业商务配套!,没有高品质写字楼、商贸、商业中心缺失

  • 新桥医院和西南医院周围,严重缺乏品质型的城市配套,包括品质住宅、商业

作为重庆历史最悠久、人文和学术印迹最浓重的区域之一。除了“读书、就医”和“堵车”以外,沙区的机会在哪里?

03

商圈机遇

于重庆人而言,在一个多组团的城市生活,判断一个地方价值高低,有一个及其重要的影响力指标:商圈量级
因此,解放碑、观音桥、南坪、杨家坪、三峡广场。
形成了五大核心商圈。
但老牌传统商圈其实是存在问题的,尤其是沙坪坝:
  • 新商圈的冲击

随着城市不断拓展,新商圈和副中心不断出现,逐步将对传统商圈形成冲击。
比如已经成熟的大坪商圈,还有虎视眈眈的照母山金州、渝北中央公园、礼嘉、西永、龙洲湾等等。
  • 承载力不足,消费力外流

最明显的就是昔日辉煌的三峡广场。新商业少,中高端商业空白,中高端衍生配套少,比如娱乐、体验式卖场、酒店等。
一个沙区土著,10多年前和10多年后逛的地方,是一样的...想想,总是缺了点激情的!
  • 缺乏提档升级

三峡广场,老牌商圈,曾经的消费主力是学生,因此偏向“性价比”,并且,其他传统商圈逐步完成提档升级和模式优化
例如:
江北,观音桥北拓红旗河沟,西拓旧城改造,东至九街,逐步形成超级商圈。
南岸,形成了南坪商圈+星光综合体的“一圈一点”式布局
九龙坡,杨家坪商圈升级拓宽+万象城的“一圈一点”模式!
而沙坪坝...
沙坪坝在一路向西的过程中,曾耗巨资开发西永-大学城新区,反而是核心商圈升级较慢。
如今,因为国家级战略加持,有望“减包袱,调结构”,加上自身现有的城市基础实力,实际上,沙区有“一跃龙门”的机遇。
比如,商圈格局就是突破点之一。

04

补位

老沙区核心地段,近些年已经没有大规模的土地供应。
想要全面优化、升级和新增补位,其实很难。
但最近出了一个100万方级城市综合体项目
确认过的眼神,你没看错,100万方体量!在主城区任何一个成熟的地段,但凡这种体量,都基本步入尾声。
沙坪坝传统核心区域,这类项目,几乎是0!
如果单纯是一个住宅项目,我认为他的影响力会一般。
但这个项目很特别。
他的业态将会包含高品质购物中心、五星级酒店!甲级写字楼、精品公寓、精装住宅等。
其中,商业部分,大致约33万方!包括开发商自持的地铁上盖17万方购物中心、五星级酒店+写字楼约7万方
(意境图)
据我的了解
这部分商业,将打造成24小时全时段商业体,按照室内外互补的商业模式,形成影院、儿童、时尚、零售、餐饮等等复合型业态形式
也就是说,这个商业体是24小时、全龄段、全业态的商业综合体!
会成为沙坪坝的「不夜城」?
(意境图)
我们来看具体位置。
(腾讯卫星示意图)
凤天大道,往凤西路的位置。
这里距离三峡广场,直线距离约3KM;
距离重庆西站,约2.5KM,两站路;
与新桥医院差不多1KM多,与西南医院接近1.5KM的距离;
周围还有像上桥南开小学、凤鸣山小学、树人凤天小学、凤鸣山中学、上桥中学等优质教育资源;
(均为腾讯地图所示直线距离)
此外,周边还有区政府、公检法、规划局、国土局等行政单位;
绿璧公园、凤凰公园,凤天文体等公园绿地。
从地段上看,凤天大道可以说是见证沙区发展的区域中轴线。
周边聚集着至少30-40万的常住人口!
可谓相当成熟。
从交通方面,项目周边有轨道环线、5号线、9号线,环线凤鸣山站和商业体形成无缝对接式的融合。
从商业规划上看。
建筑设计,请来了设计过合肥华润万象天地、成都优品道城市综合体等的森摩建筑(3MIX)。
景观设计,找了曾设计过北京龙湖长安天街、重庆龙湖时代天街的日本环景设计事务所(KKDS)。
而商业部分,开发商会自持很大一部分
不卖!
可以想象,地铁环线上盖,融合了办公、酒店、商业中心、品质住宅为一体的百万方大型综合体项目。
建成之后,一定会成为地标性的城市中心
顺理成章的与三峡广场联合组成了沙坪坝商圈模式的迭代升级
为重庆西站4000万人次提供了优质的、必须的配套坐标。
也为周边30-40万人,提供了必要的集中式中高端消费和体验场所。
预计在2021年底,全面开业,届时,沙坪坝商圈,西站,将迎来格局的改写
或者叫,战略性的升级

05

产品

大家可能都知道了。
项目名字叫华宇城
华宇是重庆人自己的开发商,很大程度上,他算是从沙坪坝起家,在重庆40多个项目,沙坪坝区占了大约一半。
这两年变化很大。
华宇城的示范区属于让人眼前一亮的类型。
(实景图)
在产品层面。未来会有精装住宅。
最近要开盘的是两栋多功能公寓,特别之处,他拥有5.6米的层高,相比于市面上5.1米的层高,实现了“买一层送一层”。
这种业态的建筑,市场上已经基本失传。
中小面积设计,总价可控
让他成了一种灵活的低门槛投资类房产。
这类产品,周边供应几乎为零
单身男女,小住
商圈里的个人创业工作室,办公室
有创意的主题私房菜馆
地铁旁、大型购物中心旁的长租公寓(民宿)
...
拥有很明显的经济效应!
(样板间实景图)
距离重庆西站两站路的地方,下了高铁,乘坐地铁,2站路,就到了。
同时,又成为了一颗关键的棋子。
补齐了沙坪坝的商圈缺位!
改写了整个区域的格局!
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