一件事，沙坪坝商圈、西站，将同时迎来战略性升级！

（图片来源于网络）
很多年了，人们一提到沙坪坝商圈。三峡广场。
通常有几个反应
1）堵
2）停车难
3）好点的卖场，几乎没有！
历来都是重庆核心区之一的沙坪坝，最近很多年来，他的中心商圈三峡广场，存在感越来越低。
名牌大学教授、中学老师、小学老师，学生家长们，高知医生、还有大量的原住民，想要逛逛街时，不得不把中高端消费去贡献给大坪、杨家坪或者江北。
这个事，我称之为：消费外溢。
而西站，关于他的槽点，更多。
除了本身的设计问题，周边的配套...
用我表叔的牌友的一句话，“不晓得为什么会把高铁站开到这里！地铁、商业、酒店，什么都没有！”
但最近，迎来了转机！
一件事，将会让沙区商圈体系和西站，迎来战略性变化。

01

大战略
8月中旬，《西部陆海新通道总体规划》破茧而出，这是国务院发布的全新地区战略。核心是将在西部地区新建三条贸易通路，由公路+铁路+海运，组成西部陆海新通道。
并由此给予众多配套资源和政策支持。
直接打通以重庆为中心的西部城市对外直接贸易的大通道！
三条通路中，重庆占两条。
自重庆经贵阳、南宁至北部湾出海口（北部湾港、洋浦港）
自重庆经怀化、柳州至北部湾出海口
至此，重庆也就很自然的成为了中西部地区的战略性中心城市！
这，是重庆的历史性大机遇，进一步说，这也是重庆西面的超级大机遇。
西面，主要的区域是沙坪坝，九龙坡，高新区！
对于高新区，我此前已经多次解读，实际上，重庆向西，对于沙坪坝的利好非常明确。
怎么理解？
首先，沙坪坝团结村站是“渝新欧”铁路的起点，现在摇身一变，成了陆海大通道的战略支点！
而沙坪坝则成了「内陆开放高地」的门户区域。
陆海新通道对于区域的影响，至少会有四方面：
1）人流
2）物流
3）财富流
4）区域及国际影响力
全都是字面可理解！
（实景图）
其次，2018年，重庆西站、沙坪坝站两个铁路综合交通枢纽同步投用。
意味着重庆向西方向的「交流门户」在沙坪坝站&西站方向。
光西站的设计容量就4000多万人次/年！
但现状，让很多重庆人和外地朋友都在吐槽。
配套不足！
而陆海新通道的战略规划，会倒逼区域配套快速更新、完善。
有望一改现状！

02

老沙区的现状

在现有城市基础上。
沙坪坝的王牌学校特别多，优质的大学、中学、小学遍布！
历史底蕴厚重。
第三军医大学附属西南医院和新桥医院，同时扎根沙坪坝，两者同属西南地区最优质的医疗资源！
但吐槽的也多，比如在商圈配套与城市界面层面：

  • 三峡广场，多年来，吸引力越来越低

  • 城市升级比较慢。凤天路，政府所在地，老沙区的中轴线，周围30-40万常住人口，多年来，优化提升不明显

  • 西站周边3公里，没有商业商务配套！，没有高品质写字楼、商贸、商业中心缺失

  • 新桥医院和西南医院周围，严重缺乏品质型的城市配套，包括品质住宅、商业

作为重庆历史最悠久、人文和学术印迹最浓重的区域之一。除了“读书、就医”和“堵车”以外，沙区的机会在哪里？

03

商圈机遇

于重庆人而言，在一个多组团的城市生活，判断一个地方价值高低，有一个及其重要的影响力指标：商圈量级。
因此，解放碑、观音桥、南坪、杨家坪、三峡广场。
形成了五大核心商圈。
但老牌传统商圈其实是存在问题的，尤其是沙坪坝：

  • 新商圈的冲击

随着城市不断拓展，新商圈和副中心不断出现，逐步将对传统商圈形成冲击。
比如已经成熟的大坪商圈，还有虎视眈眈的照母山金州、渝北中央公园、礼嘉、西永、龙洲湾等等。

  • 承载力不足，消费力外流

最明显的就是昔日辉煌的三峡广场。新商业少，中高端商业空白，中高端衍生配套少，比如娱乐、体验式卖场、酒店等。
一个沙区土著，10多年前和10多年后逛的地方，是一样的...想想，总是缺了点激情的！

  • 缺乏提档升级

三峡广场，老牌商圈，曾经的消费主力是学生，因此偏向“性价比”，并且，其他传统商圈逐步完成提档升级和模式优化！
例如：
江北，观音桥北拓红旗河沟，西拓旧城改造，东至九街，逐步形成超级商圈。
南岸，形成了南坪商圈+星光综合体的“一圈一点”式布局
九龙坡，杨家坪商圈升级拓宽+万象城的“一圈一点”模式！
而沙坪坝...
沙坪坝在一路向西的过程中，曾耗巨资开发西永-大学城新区，反而是核心商圈升级较慢。
如今，因为国家级战略加持，有望“减包袱，调结构”，加上自身现有的城市基础实力，实际上，沙区有“一跃龙门”的机遇。
比如，商圈格局就是突破点之一。

04

补位

老沙区核心地段，近些年已经没有大规模的土地供应。
想要全面优化、升级和新增补位，其实很难。
但最近出了一个100万方级城市综合体项目！
确认过的眼神，你没看错，100万方体量！在主城区任何一个成熟的地段，但凡这种体量，都基本步入尾声。
沙坪坝传统核心区域，这类项目，几乎是0！
如果单纯是一个住宅项目，我认为他的影响力会一般。
但这个项目很特别。
他的业态将会包含高品质购物中心、五星级酒店！甲级写字楼、精品公寓、精装住宅等。
其中，商业部分，大致约33万方！包括开发商自持的地铁上盖17万方购物中心、五星级酒店+写字楼约7万方。
（意境图）
据我的了解
这部分商业，将打造成24小时全时段商业体，按照室内外互补的商业模式，形成影院、儿童、时尚、零售、餐饮等等复合型业态形式。
也就是说，这个商业体是24小时、全龄段、全业态的商业综合体！
会成为沙坪坝的「不夜城」？
（意境图）
我们来看具体位置。
（腾讯卫星示意图）
凤天大道，往凤西路的位置。
这里距离三峡广场，直线距离约3KM；
距离重庆西站，约2.5KM，两站路；
与新桥医院差不多1KM多，与西南医院接近1.5KM的距离；
周围还有像上桥南开小学、凤鸣山小学、树人凤天小学、凤鸣山中学、上桥中学等优质教育资源；
（均为腾讯地图所示直线距离）
此外，周边还有区政府、公检法、规划局、国土局等行政单位；
绿璧公园、凤凰公园，凤天文体等公园绿地。
从地段上看，凤天大道可以说是见证沙区发展的区域中轴线。
周边聚集着至少30-40万的常住人口！
可谓相当成熟。
从交通方面，项目周边有轨道环线、5号线、9号线，环线凤鸣山站和商业体形成无缝对接式的融合。
从商业规划上看。
建筑设计，请来了设计过合肥华润万象天地、成都优品道城市综合体等的森摩建筑（3MIX）。
景观设计，找了曾设计过北京龙湖长安天街、重庆龙湖时代天街的日本环景设计事务所（KKDS）。
而商业部分，开发商会自持很大一部分！
不卖！
可以想象，地铁环线上盖，融合了办公、酒店、商业中心、品质住宅为一体的百万方大型综合体项目。
建成之后，一定会成为地标性的城市中心。
顺理成章的与三峡广场联合组成了沙坪坝商圈模式的迭代升级。
为重庆西站4000万人次提供了优质的、必须的配套坐标。
也为周边30-40万人，提供了必要的集中式中高端消费和体验场所。
预计在2021年底，全面开业，届时，沙坪坝商圈，西站，将迎来格局的改写。
或者叫，战略性的升级！

05

产品

大家可能都知道了。
项目名字叫华宇城。
华宇是重庆人自己的开发商，很大程度上，他算是从沙坪坝起家，在重庆40多个项目，沙坪坝区占了大约一半。
这两年变化很大。
华宇城的示范区属于让人眼前一亮的类型。
（实景图）
在产品层面。未来会有精装住宅。
最近要开盘的是两栋多功能公寓，特别之处，他拥有5.6米的层高，相比于市面上5.1米的层高，实现了“买一层送一层”。
这种业态的建筑，市场上已经基本失传。
中小面积设计，总价可控。
让他成了一种灵活的低门槛投资类房产。
这类产品，周边供应几乎为零。
单身男女，小住
商圈里的个人创业工作室，办公室
有创意的主题私房菜馆
地铁旁、大型购物中心旁的长租公寓（民宿）
...
拥有很明显的经济效应！
（样板间实景图）
距离重庆西站两站路的地方，下了高铁，乘坐地铁，2站路，就到了。
同时，又成为了一颗关键的棋子。
补齐了沙坪坝的商圈缺位！
改写了整个区域的格局！
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