商业街区要有“持久生命力” - 探讨广州六运小区火爆背后
01
一个很“广州”的商业街区
提到广州商业，我们首先会想到知名的天河城商圈，那里是中国购物中心的发源地，也创造了很多纪录。对于天河城的分析已经很多，我们今天要解析的是位于天河的另一侧，正佳广场、天环广场和天河城的南侧，一处土生土长且火了20年的野生街区——六运小区。
六运小区位于“华南第一商圈”广州市天河商圈南部，周边高楼林立，商业氛围也浓厚，但来到六运小区却能感受到“闹中取静”的氛围，这里也被视作广州人最羡慕的小区。
六运小区街景
其实，提及六运小区，它还有着“吃货天堂”的标签，就像我们在深圳提到蛇口老街一样，有着众多老字号的美食，可以品尝到地道的口味，也让整个街区充满了烟火气。但比起蛇口老街，六运小区还有着除了烟火气之外的“小资情怀”，深得众多年轻人喜爱。六运小区共有一至七街，除了餐饮之外，里面还聚集了很多复古新潮小众品牌，90%的广州靓仔靓女都有来这里拍照打卡过。
蛇口老街 图源：深圳微时光
六运小区街景
公共空间
在天河城商圈工作的陈女士是土生土长的广州人，即便是要排队，她一周最起码要抽出3天时间去六运小区周边打卡吃饭，她说道：“这边很多餐饮都符合我的消费，而且还比较有调性也能舒缓一下工作带来紧张情绪。”
外地人小仙儿也在广州生活了6年，她比较喜欢淘一些小玩意儿，她表示每次来都能发现一些新东西，这里给我的感觉很“广州”，新旧并存，也有着随处可见的“老广气息”。
很多人为了生活奔波，每天穿梭在高楼林立的大厦之间，但渐渐的也开始厌倦这种“钢筋混泥土”式的生活，想在城市中寻求一处安静一隅，享受工作以外的生活。正如广州人所推崇且喜爱的“茶文化”，六运小区的存在正是对广州人追求慢生活最好的表达，它把“市井温度”和“当代都市文明”融合的恰到好处，成为年轻人愿意停留且向往的地方。
图源：美食图
02
从运动员村到开放住区底商
影响六运小区开放性的政策和事件变迁2
2刘瑾瑶,袁大昌. 开放街区导向下居住区更新模式探究——以广州六运小区为例[A]. 中国城市科学研究会、江苏省住房和城乡建设厅、苏州市人民政府.2018城市发展与规划论文集[C].中国城市科学研究会、江苏省住房和城乡建设厅、苏州市人民政府:北京邦蒂会务有限公司,2018:6.
影响六运小区开放性的政府、市场和社会力量博弈演变3
商户数量变化4
3傅俊尧,肖菲,罗小龙.领域重构视角下的小区开放研究——以广州市六运小区为例[J].城市发展研究,2017,24(05):112-117+124.
4陶思静. 广州旧街区开放空间规划设计方法研究[D].广东工业大学,2019.
从20世纪90年代末开始，六运小区纯住宅的功能性质逐渐松动。在十几年演变期内，小区经历了从靠近站点建筑向沿街建筑延伸，再到小区内部的功能置换改造演变过程，最终从纯居住性质演变成了商住结合的步行街区，表现出“从点（站点）到线（沿街）、以点（站点）带面（小区内部）”的演变路径特征。
1995前
1996-2009
2010年
六运小区功能分布演变图
六运小区现状功能分布图
03
天河商圈的差异补充
六运小区底商的发展和住区的开放性起源于政策和事件的推动以及天河商圈商业氛围的带动。而如今六运小区街区式商业已与周边大型商业综合体形成功能互补关系，其承担城市功能是整体中不可或缺的一部分。
从一条街到一个区再到一个城，这种以“小店式”的商业街区与商圈的互补优势在日益显现，之前我们在（相关链接：让商业街区变得更好逛的小“心机”）一文中有一些探讨，典型的有太古里商圈，除了太古里、IFS这种大型的项目做支撑，周边一些小店也很活跃；还有武汉天地也被很多小店所围绕，与之形成互补，营造出的商圈氛围也特别浓厚。
成都太古里商圈的街区
武汉天地周边散落的街区 图源：武汉天地
这些小店作为大型商圈的补充，与居民的日常生活更为贴近。这种业态也更能够反射出一个城市的文化气息，而小店经济越繁荣，也使得城市活跃度和烟火气更加的浓厚。在广州城市中轴上，六运小区夹在天河商圈和花城广场两大城市开放空间的中间，人流顺着中轴线向南延伸，为六运的商业空间带来了客源。六运小区的底层商业空间与北部大型综合体差异巨大，形成街区与盒子MALL的互补。
小区业主主导的功能置换型商业空间，相较于北部综合体而言，租赁关系零散、不受巨额开发成本限制，租金较低，至于可为成长期以及多层级盈利水平的小个体户提供了分享地铁的人流红利机会。
因此，六运小区经营者类型、业态类型和消费档次成为北部综合体的补充，共同使得两者组成的片区在整体上拥有更全面的城市功能，包容多元消费者/市民，满足其各种时段各种类型的消费需求，更为灵活地适应广州气候下的商业生活习惯。
对于城市开发成本而言，六运小区附近地价昂贵，如果采用传统拆迁重建的方式对六运小区地块进行城市开发，其所需的拆迁费用和建设成本易大于预期收益，初期高额开发成本或使后期商业发展遇到阻碍。城市发展长期处于动态的平衡之中，而建筑功能置换可以使相对固定的空间以一种低成本的灵活的方式达到目前相对合理的状态。
04
真正的烟火气街区
比起中国北方及长三角地区逐步没落的街铺底商，广州的沿街店铺依然可以做到一铺养三代的局面，这与得天独厚的自然气候以及极具烟火气息的岭南生活习惯密不可分，人们依然习惯于在街边吃粉吃粥、买东买西，这或许也是广州没有出现如上海新天地、北京三里屯、成都太古里之类被开发出来的街区商业的原因，因为广州分布了太多极具生命力的“楼下街店”，如果在室内再造一个有真正烟火气场景的商业街区还是存在着一定的难度。
在很大程度上，建筑装饰工艺或许可以把自然生长出的老街区复制进商业综合体，但却复制不出生活在其中的人群，没有了人群也就没有了烟火气，复制品终究也只是个外壳。不同于北部大型商业综合体内更多全国连锁的门店，体育西横街两侧，除配套生活门店外，多分布例如岭南土鸡、潮汕牛肉火锅、牛杂煲、煲火锅、佛跳墙、椰子鸡、牛蛙重庆火锅、火锅串串、螺蛳粉等，规模中等、具有岭南或附近地方特色的，也有相对为人熟知的连锁店。
靠近中轴步行街处分布花艺、中医、甜品、猫咖等以及相应配套生活功能；而越往小区内部，店铺经营内容越趋于小众，大量独立的日料、韩料、沙拉、茶社、居酒屋、清吧、手工体验店、刺青、古着等经营内容独特或装修风格有格调的店铺逐渐出现。
看似是一个商业街区，实际上又像是一个包罗万象的小世界，承载着来自不同国家和地区的对生活的认知，这当然与广州所在的人群有很大的关联。广州作为珠三角核心城市，吸引了全国乃至全世界范围内的大量不同的文化内容，在大众文化繁荣发展的同时，亚文化也有机会得到孕育和发展。
天河-珠江新城商圈是广州新兴休闲娱乐功能最集中的地方之一，为各式人群提供包容的消费环境，为主流文化和亚文化在业态中的体现提供基础。天河同时也是广州最大CBD商务区，汇集了大量商务办公人群。
在地铁20分钟的车程内辐射了很多高校，如中山大学、华南理工大学、暨南大学等。CBD的上班族和高校学生是不少亚文化的主体，同时常因良好的经济条件而具有强大的购买力，从而在与各式消费群体共同进行主流消费的同时，也出于身份认同而愿意为其小众喜好买单、就近支持了商圈内亚文化商业的生存。
六运小区地铁二十分钟车程覆盖的高校图
六运小区消费者出行状况统计5
05
发现式的探索商业体验
店铺风格
回到文章主题，六运小区能足足能持续20年且能经久不衰，这也展现出了其浓烈的烟火气和持久的生命力。经过上述及研究发现：
其一是六运小区可谓占据了“天时地利人和”的优势，历史的基因、周边商圈的兴盛以及广州人对这种“市井文化”的偏爱，通过自然的生长与后期的商圈的演变，其所临近的天河城商圈，像太古汇、天环广场、正佳广场等一直都是广州高质量商业的代表，也是广州最为活跃的商圈，在这种商业氛围之下的六运小区也显得独具魅力。这也恰恰为其中的店铺提供了有机土壤，店铺在其中循序渐进地生长，而这种生长状态带来了真正的烟火气，在很大程度上也符合广州人的消费需求；
其二，六运小区很多小众品牌都是以品牌主理人亲自打理，也有很多在此驻扎了很多年的老店，他们对店铺的经营与打理都有着独立的思考，长期以往对消费者的喜好也有着更深入的认知，也很容形成一些“圈子文化”，由此衍生出的一些消费文化，也为六运小区的经久不衰起了很大的推动作用。
其三，六运小区这种野生商业空间自带的探索基因所带来的吸引力，让它变得更加有活力，也不会成为一次性的“网红打卡地“。这也是很多商业街区或是主题街区所做出来的常规“网红商业动线”无法比拟的，对于充满好奇心的都市年轻客群，六运小区是可以经常来探索开辟的地图，而不是像一些网红街区只是一次性的拍照体验罢了，有内容、有运营的场景才会带来真正的体验感。