宅基地改革后，城里人可以下乡买房养老了吗？为什么？

您好，很高兴回答您的这个问题。

农村宅基地改革后，城里人可以下乡买房养老么？作为一个相关的从业人员，我可以很负责任的说，按照目前政策的趋势来看，这种说法是可以的也是成立的。但是具体操作细节上我不知道大家对于购买农村房产这个问题理解到了哪一个层面。其实这是很多农村和城里人都关心的问题，那么今天我就从工作实际的角度来给大家说说这个问题。

农村宅基地无论怎么改革，属于集体所有的性质并没有改变，取得权和使用权属于本集体经济组织成员也没有变，坚持一户一宅的政策也不能改变。农村宅基地改革的标志性动作是“宅基地确权”，强调是“三权分置”。即宅基地的所有权、取得权和使用权分置，而购买农村房产的行为实际上就属于三项权利中“使用权”的范围。

在过去我们都知道，宅基地的管理尺度并不统一，宅基地的使用现状每个地区也不一样，各项纠纷层出不穷，宅基地的使用现状没有更精准的把握。而宅基地确权从地、房两个角度说是强调“房地一体”，即拿到的宅基地确权证书对应了是把房子和相应的宅基地一并确权给本集体内具体的使用权人。就是说拿到了宅基地确权证书后，理顺了宅基地的现状和矛盾，法律层面把宅基地的权属问题已经明确，这是为今后放活农村房产使用权，增加财产性收入必要条件。说明无论宅基地怎么改革，清晰的权属是第一步。

农村房产和宅基地在放活使用权上一个方面就是可以拿确权证书抵押贷款，另一个层面就是可以把房产出租、转让或者开办农家乐等等。但是这里要强调的一个问题是，这些操作是停留在使用权这个动作上，并不涉及所有权的转让。根本上宅基地还是属于农民集体所有，能确权的也只有对应的本集体组织成员。城市购买农村宅基地养老对于房子来说是具有所有权的，但是不能进行权属确定和过户。

怎么“实质性”理解城市购买农村房产养老的使用权属问题？

其实文章开头我也说了，城市居民是可以购买农村房产养老的，这是宅基地确权后放活“使用权”的必然要求和趋势。

在购买农村宅基地权属这个问题上，之所以不能确权、过户这个问题，说到底就是因为宅基地属于集体所有的性质。购买农村房产进而使用宅基地实际上是因为取得房屋的“所有权”间接在使用宅基地，翻建在原则也是不允许的。哪怕是村集体、买卖双方同意后由买房（城里人）出资翻建新房产的，也不能给确定权属。根源上就是因为农村宅基地只能分配给集体内部成员，属于集体所有的性质，即使你买了房子买了地，属于集体外部成员也是不能确权的，并且城里人买卖农村宅基地是国家明令禁止的，这也是为什么从城、村两个角度说即使买了农村房子也不能过户的原因。

终究一句话，城里人是可以在农村买房养老的，单纯的用来住是没有一点问题的，过户、买卖、翻建、确权等等涉及权属的问题都是严格限制的。作为专业的工作人员，我给大家的建议是不如原则租赁，租赁也是农村宅基地房产“使用权”流动的表现，相对来说租赁行为灵活性就很好了，不会存在任何争议和纠纷。

工作中的实际情况我也发现的多了，比如把自己的房子连同宅基地卖给城里人或者卖给外村人的很多，但是大家不要把这种行为认为就是一种合理莫属行为，实际上是自己合法权利的损失。

总结就是去农村买房的行为只有房子是和你有关系的，宅基地仅仅是在房子存在的情况下间接使用。因为宅基地确权强调房地一体这个问题，如果发生了城市购买农村房子的行为，对于拿到补偿后房产的归属问题，需要双方私下去协议对房子所有权约定好，政策上是不能从权属上操作的。