一线还是三四线——评碧桂园城市战略

丁祖昱评楼市,独家原创点评。今天让朱荣斌去带领一线城市事业部,也许是种妥协,又或是多种选择。

最近,碧桂园高调宣布成立一线城市事业部,并任命联席总裁朱荣斌兼任负责人,准备全力以赴进军一线。难道此番碧桂园准备动真格了?

曾在中海任职的朱荣斌,是碧桂园内部提倡进入一线城市的“主力军”。朱荣斌在接受采访时提到的,碧桂园进军一线的原因和相关优势,主要有以下几点:如果单纯靠三四线开发,不足以支撑千亿规模;过去若干年,碧桂园在三四线项目的客户很多来自一线;平安入股后,资金非常充裕,完全负担得起一线高价土地;聘用了优秀团队,能够代表国内房地产的高水平。

然而,看完这四点理由,我反而更担心:不是碧桂园不能在一线城市发展,而是碧桂园真的不适合大张旗鼓地进军一线城市,原因也有四点。

一,三四线市场广阔,碧桂园已是龙头老大,何不乘胜追击?碧桂园向来有“三四线杀手”美誉,深耕三四线多年。中国三四线城市数量众多,共有地级市288个,县级市361个,每个城市都存在着房地产发展的空间和机会。目前碧桂园只进驻了不到五分之一,即使“打一枪换一个地方”,也完全能支持碧桂园未来若干年的千亿发展规模。如果只能依赖一线才能保持千亿规模,还不如不保持。

二,依赖一线投资客户支撑三四线项目销售的时代已过,更应好好挖掘三四线自住客户取代。碧桂园过去的项目主要针对的是一线投资客户,和少量一线外溢自住客户(真的是极少量),只要查看实际交付后的入住客户清单就能知道我所言非虚。如今房地产投资属性逐步弱化,此类项目需求越来越少,也是碧桂园不看好三四线并进军一线的原因。但在羡慕一线市场项目量升价涨之时,也应正视地价的大幅上升。北上广哪幅地块不拍出高价?即使碧桂园自己拿的嘉定地块也溢价颇高。一线正常项目所能获取的利润不多,放弃成本优势,和其他开发商一起去一线拼地价,未必是适合碧桂园的策略和方法。

三,平安入股并不能完全改变碧桂园的资金结构和成本。众所周知,平安投入房地产的资金基本和保费无关(险资进入房地产有严格规定),大多都来自不同的市场化渠道,资金成本并不见得便宜。当然,不可否认的是,资金量还是足够的,但对于碧桂园来讲成本控制可能更为关键。在一线城市中,由于土地款占用资金量较大,支付条件较苛刻,运作相对规范,证照办理复杂,从拿地到开盘周期较长,因此实现高周转难度非常大。在资金成本不占优的情况下,必须依靠品牌溢价取胜,但在这方面碧桂园经验还只是0。

四,单靠一两支所谓职业团队,今天已经不能“包打天下”了。我还是认为,碧桂园的职业经理人团队最适合三四线开发和“歼灭战”,为何不取己所长,攻敌所短?这些能力是其他房企羡慕不来的,不加以利用真是巨大浪费。在我看来,职业经理人在一线的发挥空间反而有限,各家房企间的差距并不明显,最终还是看拿地时机、价格和最终定位,即便都不犯错也就赚个“流水钱”而已。

在碧桂园内部,一直未对选择“坚持三四线城市”还是“主攻推进一线城市”的战略达成共识。我想,今天让朱荣斌去带领一线城市事业部,也许是种妥协,又或是多种选择。但在一线发展切勿操之过急,对土地的选择是重中之重,宁愿错过,不要做错。朱荣斌对外提出的要“尽快”进入,让我为他捏了一把汗,希望只是讲讲而已,真金白银投入的时候还是应该谨慎、再谨慎!

关注【丁祖昱评楼市】

回复数字看原创精选:

回复“1看企业模式

回复“2看市场趋势

回复“3看住宅市场

回复“4看商业地产

回复“5看旅游地产

回复“6看重点城市

回复“7看房价走势

回复“8看地产人物

(0)

相关推荐