压力城市之八——土地的过度供应把宁波害惨了

丁祖昱评楼市，独家原创点评。只要土地供应问题一日不解决，宁波“压力城市”的帽子还是难以摘掉！

作为浙江民营经济的典型城市，自改革开放以来，宁波市一直处于全国经济发展的前列，在2000年前后，其道路、公园、环卫、商业等城市软硬件配套均为全国标杆，胜过当时南京、合肥等省会城市。正是得益于过硬的经济实力和城市建设，自房地产市场进入商品房时代以来，宁波投资性需求高热，房价也是一涨再涨。但在近年的市场波动中，宁波的去化压力却开始显现，成为了典型的库存压力城市。

宁波市商品房压力为何高企？在我看来主要有三点原因：

其一：土地存量过多难去化

宁波土地消化周期高达2.39，超过之前提到的天津（1.57）、西安（2.07）等压力城市，称得上是压力城市中的典型案例。分供求两方面来看，鉴于宁波不到400万的市区人口，年均400万平方米的商品房销售量其实已经不低（南京、杭州等市成交量：人口大约都是1:1）。因此土地消化周期畸高，根本原因还是土地出让过多，高达千万平方米的年均土地成交，已经大大超出市场消化能力范围。具体来看，目前北仑、鄞州二区土地存量问题最为显著，并且在市区附近，也仍然有着大量的旧城片区有待改造升级，譬如“两江北岸”项目还会持续带来大量的新增供应入市。

其二，民营经济疲软拖累需求

作为浙江省第二大城市（按GDP总量排名），宁波原先吸引了大量的企业主购房，其投资性需求亦是水涨船高，2009年商品房成交面积甚至冲高到550万平方米。但近年来受民营经济疲软影响，大幅削弱了浙江个体企业家的购买力和购房欲望，再加之房地产投资效应的破灭，导致市场中的投资性购房需求落入冰点。

其三，人均住房水平难有突破

据人口普查数据，宁波市2010年人均住房面积已经超过30平方米，再经过近几年的发展，实难有更多的改善型需求出现。人口导入方面，受杭州、上海的“吸血”效应影响，再加之本地高校数量不多，对人口迁入式增长实难期望更多，据统计局数据来看，近年来宁波市常住人口增速不足2‰（京沪均超过5‰），也实难支撑更多的刚性住房需求。

由此来看，宁波楼市的长期去化压力确实不容乐观，不过短期来看，经过过去一年的调整，宁波住宅市场已经略有回稳。据CRIC统计数据，得益于积压需求释放和行业大势推动，至2015年三季度末，宁波商品住宅消化周期已降到11个月，进入供求平衡的范围。

但是写字楼方面，受经济疲软影响还是非常低迷。今年以来商办产品供求比仍然处于2.2:1的高位，大多数楼盘仍然处于去化缓慢，库存持续积压的困境。

综上所述，宁波楼市短期问题似乎不大，今年商品房成交量更是有望创下历史新高。但是长期来看还是问题颇多，只要土地供应问题一日不解决，其“压力城市”的帽子还是难以摘掉！