中报系列（一）不约而同，分拆物业

丁祖昱评楼市，独家原创点评。分拆资本化是条好路，但真能脱颖而出的房企物管公司没有几家，谁能拔得头筹，让我们拭目以待。

这次中报虽然亮点不多，但还是出现了一些比较有意思的情况，比如多家房企都不约而同的要提出分拆物业单独资本化。其中包括万科“睿服务”的2.0版，虽然还未明确资本化的时间表，但已箭在弦上了；中海于今年7月表示已向香港联交所递交申请，要求批准对中海物业的股份以介绍方式独立上市；碧桂园早在14年业绩发布会上披露，“社区将是碧桂园探索新业务的一个重要方向”。5个月后，在15年中期业绩报告发布会上，明确指出了其物业板块的分拆上市计划。而富力也不甘人后，作为“老牌资本主义强国”，李思廉表示“将一些物业管理分拆出来上市，是将公司一些价值释放出来”，“相信我们的物业管理业务也隐藏了很大价值”。

物业管理真的有这么好么？在物业管理行业内分为两个流派：一个是开发企业下属的物业管理公司（今天我们讨论的重点）；另一个是专业的物业管理公司。事实上，在一两年前，前者的物业管理业务并没有被集团房企所重视，大多数的物业管理都是来配合营销的。但在去年6月花样年分拆彩生活之后，物业公司资本化成为业内一直关注的焦点，所有人都发现这中间好像有巨大的金矿。

但我还是觉得，开发企业要分拆物业管理上市实现资本化，首先还是要过三关：

第1关：规模。今天讲物业管理的核心价值，不是物业管理的收入，这部分收入甚至可以忽略不计；而看好的是业主未来各种需求的价值，从这个角度上来看，业主数量不达到一定规模，价值也会被忽略不计。彩生活就是在意识到这一点后，13年以来疯狂扩张，其管理和订约顾问服务的社区数量从13年底的615个激增到15年6月底的1700个，增加了1.8倍；管理和订约顾问服务的建筑面积从不足亿万方（9150万方）增加到15年6月低的2.7亿平方米；万科也从原先只管理自己小区，到今年开始物业管理服务输出，实现规模效应。由此看来，规模是物业管理实现资本化的第一关。

第2关：特色。对于房企分拆的物业管理公司来讲，今天再照抄做一个彩生活意义不大，再模仿做一个万科物业好像竞争优势也不明显。那么分拆出来的物业管理公司的最大特点和优势又是什么？绿城可以提出高端物业管理服务理念；万科物业结合互联网搭建“睿服务”平台，让物业管理更加高效；彩生活则具有先发优势，目前业务已经遍布一二三线城市。到如今，如果分拆的物业管理公司找不到自身的优势定位，没有核心的竞争力，那不分拆也罢。

第3关，盈利。最难过的还是盈利关。先看彩生活，彩生活其实还是盈利的，但是盈利能力不高，从去年到今年的发展情况来看，压力也不小。彩生活14年的总收入为3.89亿元，而其去年管理面积已经达到2.05亿万方，平均物业净利润为0.7元/平方米/年。在管理量剧增的情况下每平方米利润却下滑了。所以彩生活虽然已经达到了很大的规模，但并没有完全找到最好的盈利模式，所谓的O2O实际并未实现。万科和中海的物业管理也都算是盈利的，两者收入分别达到近20亿和17亿多（这两家收入是包干制和薪酬制混搭，区别于彩生活薪酬制），而中海14年的平均物业净利润在1.38元/平米/年（但主要管理的社区偏中高档）。

这已经是行业翘楚了，但从盈利角度来说，还是压力巨大，或者说利润微乎其微，更不要说原先那些靠补贴运行的开发企业下属物管公司。更怕他们走向另一个极端，为了盈利，好不容易打下来的服务口碑和人气，被几千万或几个亿的收入全部消耗殆尽。好不容易积攒下来的口碑可是千金难买的，不是这点盈利可以换回来的。

三关都能过掉，也许分拆资本化是条好路。但真能脱颖而出的房企物管公司没有几家，谁能拔得头筹，让我们拭目以待。

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