深度研究丨“暴雷”频发租客倾向房东直租，有房人群也租房
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01
中低端需求仍是市场主力
根据调研，北京、上海两个一线城市由于高企的房价使得租金也整体较高，相较其他重点城市，2000-5000元/月的中端需求上占比最高，而5000元/月以上的租金段也占据一定份额。广州、深圳由于城市特殊性，城中村较低的租金水平拉低了整体租金。而武汉、重庆两城的房价不高，整体消费水平一般，2000元/月以下租金段占比超八成。
整体来看，北京和上海租赁市场中2000-3000元/月占比较高，其他六城2000元/月占比较高，中低端租赁需求仍是市场主力。
图：重点八城租金段占比
数据来源：克而瑞租售调研
02
租金收入比集中于15%-30%
根据调研来看，重点八城除重庆外，租客的租金基本占收入的15%-30%，相对适中，未来可能随着收入的提升，以及租客对居住品质需求的提高，租金有望继续攀升。由调研数据显示来看，重庆的租金占收入15%以下的客群近五成，这主要归结于重庆完善的公租房体系，重庆是全国最早大规模建设公共租赁住房的城市，为了解决城市中低收入群体的住房困难问题，良好的住房保障加上城市不高的房价，使得租客租金花费整体较低，居住幸福指数较高。
图：重点八城租金占收入比例
资料来源：克而瑞租售调研
03
一室租赁需求整体占比最高
根据调研，一线城市的一室占比26.8%，二线城市的一室占比20.2%，由于市场中租房主力仍为单身群体，因此，租客整体对一室的租赁需求占比最高。而这其中，南京和重庆相较其他重点城市一室占比相对较低，主要是由于两城的外来人口占比相对较小，作为内生型城市，租赁户型整体均衡性较好，家庭型租房有一定需求。
图：重点八城租客居住户型占比
数据来源：克而瑞租售调研
04
租房最看重性价比
租房看中的因素主要围绕工作展开，重点关注性价比及交通便捷程度。从重点8城调研数据看，住房租赁市场需求依然旺盛，具备较强刚性。排在前3的租房看重的因素分别为租金、交通位置、通勤时间，其中租金占比超6成，交通位置占比约23.5%，通勤时间占比近10%，说明为了工作方便，租房人群在追求产品性价比基本诉求的同时，兼顾租住地点周边的交通便利程度及通勤条件。
图：租房最看重的因素
数据来源：克而瑞租售调研
05
通勤30分钟以内是主流
从整体看，通勤时间占比随时长的增加而降低，通勤时间在30分钟以内占比最高，近5成；其次是30-45分钟，占比约30.6%；表明租客对30分钟以内甚至更短通勤时间的租赁产品的偏好、需求程度更高。
分城市看，不管是一线城市还是二线城市，30分钟以内通勤时间占比都是最高的。其中，上海30分钟以内通勤时间占比约45.6%，居于一线城市之首；二线城市中重庆30分钟以内通勤时间占比最高，达63.7%。
图：通勤时间占比
图：分城市通勤时间占比
数据来源：克而瑞租售调研
06
换房周期2年以内是主流
总体来看，租赁客群换房周期在6个月到1年内占比最高，其次为1-2年，换房周期在2年以上的客户占比较低，约为1/3。综合来看，租赁客群主要的换房原因是工作地点变更，可以发现，换房周期与整体更换工作周期频率存在一定相关性，集中在2年以内。
图：租房换房周期
图：租房换房原因
数据来源：克而瑞租售调研
分城市来看，一线、二线城市换房周期差异较大，与产业结构具有一定相关性。比如，上海以服务业占比较高，产业灵活性高，人才流动性较快，因此换房周期以6个月-1年占比最高。互联网在深圳、杭州占比较高，租赁客户房租支付能力较高，工作稳定性较高，且产业办公区域较为集中，因此整体换房周期以1年以上为主，约占60%以上。南京、武汉及重庆为内生型产业城市，产业主要依托区域内资源，集中度较高，客户稳定性较高，1-2年租期的客户约占40%。综上，对于服务业占比较高的城市而言，客户工作更换更加便捷，换房周期较内生型产业城市更短。
图：分城市换房周期占比
数据来源：克而瑞租售调研
07
有房人群也租房
八城调研数据显示，有房租房人群占本地租房客群的54.5%，较无房租房客群占比更大。其中，多为异地有房，占比达33.6%，而本地有房客群占比也达17.8%，可见，有房仍租房是市场的常态，并非有房人群就不存在租房需求。
图：租赁客群类型占比
数据来源：克而瑞租售调研
其中，本地有房租房的客群多因工作便利、性价比高、装修过渡等因素租房。在本地有房租房原因中，工作便利占比最高，约达40.4%，其次是性价比高、购房装修过渡以及子女教育，三者各自所占比重均超过10%。伴随着一二线城市的房价高企，租房也成为一种性价比较高的居住方式。
图：本地有房租房原因
数据来源：克而瑞租售调研
有房租房主力客群年龄分布在26-40岁。本地有房仍租房的客群年龄结构分析表明，26-35岁租客占比高达38.5%，居于首位，31-40岁人群占比次之，约35.1%，两者累计占比超7成。相对于其他年龄段客群来说，26-40岁人群自有住房比例较高，鉴于工作便捷程度等方面原因，其选择租房可能性更大，占比相应更高。
图：本地有房租房各年龄段占比
08
租客倾向房东直租
2020年受突如其来的疫情影响，租赁企业“暴雷”事件频发，蛋壳的暴雷更使风波不断的长租行业蒙上一层阴影，导致租赁客户对机构租赁产品信心降至冰点，更倾向于选择“房东直连”的方式进行租赁，占比超70%。同时，选择机构化公寓的客户占比从22.7%跌至不到10%。未来，租房方式可能会发生较大的变化。
需求是永远是催生一个市场不断发展的第一因素。通过对国内核心八城租赁客群的调研，我们可以看到既存在共性又存在差异，就现阶段而言，租房仍是围绕着工作延申的偏刚需属性的一类居住消费。
未来，随着人们生活方式和生活理念的变化，以及城市经济发展带来收入的不断增长，租赁客群的需求也将随之发生一定的变化。尤其，在经历了这次疫情的影响，租客对于市场中品牌公寓的信心恢复仍需要较长时间。
备注：
1. 调研范围：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、重庆8城租赁客群
2. 调研形式：线下流动访问+线上调研问卷+线下企业和中介公司深入访谈